TJ 45234, 12 juin 2025, RG 24/05612

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/05612 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G57C

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Société d'Economie Mixte LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [R], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [D]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 25 janvier 2018, l'OPH d’[Localité 4] Métropole Les Résidences de l’Orléanais (désormais la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais) a donné en location à Monsieur [E] [D] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 437,44 euros, hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant du défaut d’assurance et de loyers impayés, le bailleur a fait signifier par procès-verbal remis à étude un commandement de justifier de l’assurance et de payer dans les 2 mois visant la clause résolutoire le 1er juillet 2024 à Monsieur [E] [D], pour un montant en principal de 1.701,45 euros, coût de l’acte en sus.

La Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, aux fins suivantes :

prononcer l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner que la location du logement consentie à Monsieur [E] [D] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [E] [D] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;condamner Monsieur [E] [D] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 3.521,63 euros en principal en application de l'article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l'article 1231-6 du Code civil ;condamner Monsieur [E] [D] à produire l’attestation d’assurance sous 8 jours à compter de la signification de la décision ;condamner Monsieur [E] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du Code civil ;condamner Monsieur [E] [D] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Monsieur [E] [D] en tous les dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile.
A l’audience du 27 mars 2025, la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais - représentée avec pouvoir par Madame [W] [R], employée du bailleur – a maintenu ses demandes concernant les loyers et les charges impayés et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6909, 77 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a fait état d’un chèque de 7000 euros remis il y a 2 jours mais non encore encaissé. Elle a précisé par ailleurs que l’attestation d’assurance n’a pas été produite.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats.

Cité à étude, Monsieur [E] [D] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience mentionne que le défendeur ne s’est pas présenté au rendez-vous et le courrier a été retourné « destinataire inconnu à l’adresse. ».

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique et enregistrée le 16 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l'assignation.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l'espèce, le bail conclu le 25 janvier 2018 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d'une assurance (article 5 des conditions générales).

Le bailleur a fait signifier par procès-verbal remis à étude un commandement de justifier de l’assurance le 1er juillet 2024 à Monsieur [E] [D], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant jointe à l'acte.

Le locataire avait jusqu'au 1er août 2024 à 24 heures pour remettre l'attestation d'assurance du logement.

A l'audience, le bailleur a maintenu ses demandes et indiqué que cette assurance n'était toujours pas produite.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 2 août 2024.

L'expulsion de Monsieur [E] [D] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [E] [D] reste redevable des loyers jusqu’au 1er août 2024 et, à compter du 2 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 2 août 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l'audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

La [Localité 5] Les Résidences de l'Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [D] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (259,99 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 6909, 77 euros, échéance de février 2025 incluse.

Il convient de rappeler qu’il ressort des débats que la demanderesse est destinataire d’un chèque de 7000 euros 2 jours avant l’audience dont l’encaissement n’est pas effectif lors de l’audience.

Absent à l'audience, Monsieur [E] [D] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative.

Monsieur [E] [D] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 6909, 77 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 10 septembre 2024, date de l'assignation sur la somme de 3.521,63 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision, sous réserve des règlements intervenus depuis l’audience du 27 mars 2025.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l'indemnité d'occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [E] [D] sera condamné à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS