TJ 45234, 12 juin 2025, RG 24/04920

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/04920 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G4RI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Mme [M], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [W] [R] [I]
demeurant [Adresse 1]
représentée par M. [D] [I], muni d'un pouvoir de représentation

A l'audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA d'HLM IMMOBILIERE CENTRE LOIRE (désormais la SA d’HLM [Adresse 2]) a donné à bail à Madame [W] [R] [I] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 31 mars 2016, pour un loyer mensuel de 320,68 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier à étude le 25 avril 2024 à Madame [W] [R] [I] un commandement de payer les loyers dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1321,59 euros, selon décompte en date du 18 avril 2024.

Le même acte a fait sommation à la locataire de justifier de l’occupation du logement et lui a fait commandement de communiquer le contrat d’assurance du logement.

La SA d'HLM [Adresse 2] a ensuite fait assigner par acte de commissaire de justice le 13 septembre 2024 Madame [W] [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence ordonner l’expulsion de Madame [W] [R] [I] et de tout autre occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner Madame [W] [R] [I] à lui payer la somme de 3549,21 euros représentant l’arriéré du loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 9 septembre 2024 ;condamner Madame [W] [R] [I] à lui payer une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges au montant de 421,33 euros et l’y condamner en tant que de besoin ;condamner Madame [W] [R] [I] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, qui comprendront en outre le commandement de payer et le coût de la présente assignation.
A l’audience du 27 mars 2025, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [M], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3851,45 euros hors frais outre 1686,08 euros de SLS, en cours de régularisation. Elle a ajouté que l’assurance fait défaut depuis 2021.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats.

Citée à étude, Madame [W] [R] [I] n’a pas comparu mais était représentée par son frère Monsieur [D] [I]. Ce dernier a expliqué que Madame [W] [R] [I], sa sœur, est partie étudier au CANADA depuis 1 an et qu’elle a gardé le logement pour son retour. Il a ajouté qu’il occupait ce logement sans en avoir informé la bailleresse et ne perçoit pas de ressources, son titre de séjour étant expiré. Il a ajouté que son père demeurant au Tchad, l’aide financièrement et a fait état d’un paiement de 1000 euros au mois de janvier et de 640 euros au mois de mars.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience fait état de la non présentation de la locataire aux rendez-vous proposés.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret et enregistrée le 16 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SA d'HLM [Adresse 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l'espèce, le bail conclu le 31 mars 2016 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d'une assurance (article 9.2 des conditions générales).

Le 25 avril 2024, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Madame [W] [R] [I], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant jointe à l'acte.

Madame [W] [R] [I] avait jusqu'au 27 mai 2024 2024 à 24 heures pour remettre l'attestation d'assurance du logement, premier jour ouvrable après l’expiration du délai d’un mois.

A l'audience, le bailleur a maintenu ses demandes et indiqué que cette assurance n'était toujours pas produite.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 28 mai 2024.

L'expulsion de Madame [W] [R] [I] du logement sera ordonnée en conséquence ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [W] [R] [I] reste redevable des loyers jusqu’au 28 mai 2024 et, à compter du 29 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 29 mai 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Madame [W] [R] [I] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (303,72 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des pénalités d’enquête d’occupation (25 euros, non justifiés en procédure), la somme de 3851,45 euros, échéance de février 2025 incluse.

Madame [W] [R] [I] n’apporte aucune contestation sur le principe ou le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Madame [W] [R] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 3851,45 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1321,59 euros à compter du 25 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.219,70 euros (somme contenue dans l’assignation, de laquelle sont décomptés celle du commandement de payer) à compter du 13 septembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [W] [R] [I] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Madame [W] [R] [I], du fait du motif de l’acquisition de la clause résolutoire, en l’occurrence le défaut d’assurance, persistant. En outre et quand bien même des règlements ont été effectués depuis le mois de janvier 2025, aucun paiement intégral du loyer n’a été effectué depuis le 9 janvier 2024 et il ressort des éléments du débat que Madame [W] [R] [I] est partie 1 an au Canada où elle réside actuellement pour des études qu’elle est en mesure de financer, mobilisant un logement social alors que le marché locatif social est extrêmement tendu. Enfin, aucune proposition d’échelonnement de la dette n’est formulée. Compte tenu de l’ensemble de ses éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W] [R] [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM [Adresse 2] et des circonstances de l’espèce, Madame [W] [R] [I] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS