TJ 45234, 12 juin 2025, RG 24/04822

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/04822 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G4KX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. D'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [H], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y], [S] [D]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

A l'audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [Y] [S] [D] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 5 juillet 2013, pour un loyer mensuel de 264,53 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 3 mai 2024 à Monsieur [Y] [S] [D] un commandement de justifier de l’assurance dans le mois et de payer les loyers dans les 2 mois, visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1049,48 euros, selon décompte arrêté au 26 avril 2024.

Le même acte a fait sommation au locataire de justifier de l’occupation du logement.

La SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner le 12 septembre 2024 Monsieur [Y] [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :

constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers ;condamner Monsieur [Y] [S] [D] à quitter les lieux qu’il occupe, avec tout occupant de son chef ;dire qu’à défaut de départ volontaire des lieux, le requis ainsi que tout occupant de son chef, en sera expulsé avec le concours d’un serrurier si besoin est, le tout dans les formes et délais des articles L411-1 et R411-1 et suivants du Code des procédures civile d’exécution ;condamner Monsieur [Y] [S] [D] à lui payer la somme de 1517,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée au commandement, et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1153 du Code civil) ;condamner Monsieur [Y] [S] [D] à payer une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;condamner Monsieur [Y] [S] [D] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant appel et sans caution ;condamner Monsieur [Y] [S] [D] en tous les frais et dépens.
A l’audience du 27 mars 2025, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [H], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 679,67 euros, hors frais. Elle a fait état d’un paiement au mois de mars courant. Elle a donné son accord à l’octroi de délais de paiement conformes à la demande du locataire. Elle a ajouté que l’attestation d’assurance a été transmise.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats.

Monsieur [Y] [S] [D] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de sa situation familiale et financière. Il a sollicité des délais de paiement et a proposé de régler en 3 termes pour apurer la dette locative.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il en ressort que le défendeur ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 12 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable à la date de signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 5 juillet 2013 contient une clause résolutoire (article 9.1 des conditions générales) qui reprend contractuellement l’ancien délai légal de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 mai 2024, pour la somme en principal de 1049,48 euros.

Le locataire avait pour cela un délai de deux mois, le bail tout comme le commandement de payer lui laissant ce délai pour régler la dette et non celui de six semaines désormais légalement fixé.
Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 3 juillet 2024 à 24 heures.

Entre le 3 mai 2024 et le 3 juillet 2024 à 24 heures, Monsieur [Y] [S] [D] a procédé à 1 règlement effectif de 469,77 euros, insuffisants pour éteindre les causes du commandement du 3 mai 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 4 juillet 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [S] [D] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (179,39 euros relevant éventuellement des dépens) et des frais et pénalités (48,10 euros) ainsi que des travaux locatifs non sollicités (160,12), la somme de 679,67 euros, échéance de février 2025 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [Y] [S] [D] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette actualisée, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [Y] [S] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 679,67 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024, date du commandement de payer.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [Y] [S] [D] sollicite des délais de paiement et propose de régler en 3 échéances ses arriérés locatifs.

Le bailleur a donné son accord pour l'octroi de tels délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l'audience, Monsieur [Y] [S] [D] a repris le paiement du loyer et des charges et a effectué des versements conséquents au mois de mars 2025.

Le plan d’apurement est de nature à permettre de régler la dette dans le délai légal.

Monsieur [Y] [S] [D] demande en outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [Y] [S] [D] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [Y] [S] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [S] [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, Monsieur [Y] [S] [D] sera condamné à verser au bailleur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS