TJ 45234, 12 juin 2025, RG 25/00141

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00141 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HBLK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [P] [U] divorcée [X]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de la SCP DUMONT-LATOUR, avocats au barreau de LYON, substituée par Me Camille BURGEVIN, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [D]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [S] [M] épouse [D]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

A l'audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2023, Madame [P] [U] divorcée [X], représentée par l’agence mandataire, a loué à Madame [S] [D] née [M] et Monsieur [K] [D] un appartement à usage d’habitation batiment B - 3ème étage - porte 33 -située [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 490 euros outre 170 euros de provisions sur charges, payable mensuellement d'avance le 5.

Se prévalant d’impayés, le 26 avril 2024, un commandement de payer dans les 6 semaines a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la bailleresse à chacun de Madame [S] [D] née [M] et Monsieur [K] [D]. Il portait sur la somme en principal de 1.594,69 euros au titre des loyers et charges échus, coût et frais de l'acte en sus.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, Madame [P] [U] divorcée [X] a fait assigner en référé Madame [S] [D] née [M] et Monsieur [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de location de l’appartement au jour du jugement à intervenir,
*ordonner l’expulsion de corps et de bien de Madame [S] [D] née [M] et Monsieur [K] [D] ainsi que tout occupant de leur chef dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours de la force publique,
*ordonner la séquestration des meubles et objets se trouvant dans les lieux en tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls de Monsieur et Madame [D],
Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés par le tribunal :
*dire et juger qu’à défaut pour les défendeurs de respecter leurs engagements, les clauses résolutoires seraient acquises et l’expulsion prononcée sans autre formalité,
En tout état de cause :
* Condamner solidairement les défendeurs à titre provisionnel au paiement au profit de Madame [P] [U] divorcée [X] :
- de la somme de 1.426,17 euros égale au montant des loyers charges arrêtés à ce jour outre les intérêts de droit à compter des présentes, sauf à parfaire au jour de l’ordonnance ;
- d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel des loyers et charges du jour du prononcé du jugement jusqu’à libération effective des lieux ;
- de la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens outre 44,84 euros au titre du commandement de payer les loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025.

Lors de l’audience, Madame [P] [U] divorcée [X], assistée de son conseil, actualise sa créance à la somme de 4.586,57 euros terme du mois de mars 2025 inclus en faisant état de l’absence de règlements depuis le mois de janvier 2025 à concurrence de 800 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en précisant avoir besoin de reprendre son logement.

Madame [S] [D] née [M] et Monsieur [K] [D], comparants, font état de l’amélioration de leur situation et excipent d’un revenu de 1500 euros pour Madame [D] titulaire d’un CDI après avoir connu un arrêt maladie, et d’une indemnisation pour Monsieur de 1400 euros en arrêt de travail depuis le mois de mai 2023. Ils ajoutent que leur fille et l’enfant de cette dernière, bénéficiaire de prestations sociales, résident avec eux. S’agissant de la dette, ils confirment le montant sollicité hormis la taxe d’ordures ménagères non justifiée. Ils précisent avoir versé 3104 euros et avoir souscrit un crédit pour solder la dette et s’engagent à cet effet avant le mois de juin.

Il ressort de la fiche de diagnostic social reçue avant l’audience les explications reprises par les époux [D] lors de l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que la décision est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet et enregistrée le 16 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Le signalement des impayés auprès de la CCAPEX n’est pas requis en vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sachant que la signification du commandement a été effectuée et enregistrée le 14 mai 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et charges dûment justifiées aux termes convenus, le bail serait résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Il convient de préciser que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Se prévalant d’impayés, le 26 avril 2024, un commandement de payer dans les 6 semaines a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la bailleresse à Madame [S] [D] née [M] et Monsieur [K] [D]. Il portait sur la somme en principal de 1.594,69 euros au titre des loyers et charges échus, coût et frais de l'acte en sus.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois dans la mesure où un total de règlement de 677 euros a été effectué durant cette période de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2024. Le contrat de bail peut être considéré comme résilié depuis cette date du 27 juin 2024.

L’expulsion de Madame [S] [D] née [M] et Monsieur [K] [D] sera ordonnée.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l'indemnité d'occupation
Madame [S] [D] née [M] et Monsieur [K] [D] restent redevables des loyers et charges jusqu’au 26 juin 2024 et à compter du 27 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [S] [D] née [M] et Monsieur [K] [D], occupants sans droit ni titre depuis le 27 juin 2024, causent un préjudice à Madame [P] [U] divorcée [X] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 739,63 euros égal au montant du loyer et des charges tel que ressortant du décompte.

Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, Madame [P] [U] divorcée [X] a fait état à l’audience d’une créance locative actualisée à la somme de 4.586,57 euros. Elle verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges duquel il convient de déduire le montant de la régularisation de charges au 30 septembre 2023 soit 1218,12 euros non justifiée, soit une dette locative de 3.368,45 euros.

Madame [S] [D] née [M] et Monsieur [K] [D] n’apportent pas d’éléments de contestation de la dette.

Mariés, M. et Mme [D] sont tenus solidairement.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [S] [D] née [M] et Monsieur [K] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 3.368,45 euros échéance du mois de mars 2025 incluse au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 avril 2024 sur la somme de 1.594,69 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement
La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les époux [D] n’ont pas sollicité de délais de paiement en faisant état de la souscription d’un crédit auprès d’Action logement de 3104 euros qui devrait être débloqué auprès de l’agence mandataire le 5 mai 2025. Il sera par suite dit n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [P] [U] divorcée [X], Madame [S] [D] née [M] et Monsieur [K] [D] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [D] née [M] et Monsieur [K] [D] supporteront in solidum la charge des entiers en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS