TJ 67482, 13 juin 2025, RG 25/01205

N° RG 25/01205 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NKYE

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 25/01205
N° Portalis DB2E-W-B7J-NKYE

Minute n°25/

Copie exec. à :
- SA DOMIAL
- Mme [J]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A. DOMIAL - Société d’Habitations à Loyer Modéré
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Madame [H] [F] [E], employée régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE :

Madame [V] [C] [J]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [X] [T], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 25 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Juin 2025.

JUGEMENT :
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/01205 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NKYE

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 mai 2023 avec prise d'effet au 1er décembre 2023, la SA DOMIAL a loué à Madame [V] [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] (logement n°020962 au rez-de-chaussée), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 220,70 euros outre 99,58 euros de provision pour charges, payables à terme échu et au plus tard le 5 du mois suivant.

Par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2024, la SA DOMIAL a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 768,34 euros au titre des loyers et charges échus au 11 octobre 2024, loyer du mois d'octobre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 8 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, la SA DOMIAL a fait assigner Madame [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,condamner la locataire à payer la somme de 3 318,51 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers indexés et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 17 janvier 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 25 mars 2025.

A cette audience, la SA DOMIAL, représentée par Madame [H] [F] [E] munie d'un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 119,59 euros, au titre des loyers et charges échus au 24 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus. La demanderesse précise ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement tels que proposés par la locataire et sous la condition d'une clause cassatoire.

Citée par acte délivré à personne, Madame [V] [J] comparait en personne. Elle ne conteste pas la demande, en son principe et propose d’apurer la dette par mensualités de 100 euros et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique que le loyer courant est payé, qu'elle perçoit une pension de retraite.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 18 mars 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels Madame [V] [J] perçoit une pension de retraite mensuelle à hauteur 948,87 euros, ses charges mensuelles s'élèvent à 433,13 euros. Il est préconisé le maintien de la locataire dans les lieux, une reprise des APL et le FSL pouvant solder la dette locative dans les prochains temps. Il est également précisé que la locataire adhère à l'accompagnement social.

L’affaire est mise en délibéré au 13 juin 2025.
MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 8 août 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 17 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l'audience du 25 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA DOMIAL verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Madame [V] [J] ne conteste pas la créance de la SA DOMIAL.

Il ressort ainsi des pièces fournies qu'au 24 mars 2025, la dette locative de Madame [V] [J] s’élève à la somme de 3 119,59 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mars 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 2 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de l'accord de la SA DOMIAL, il y a lieu d'accorder à Madame [V] [J], par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 32 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 100 euros euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de Madame [V] [J] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [V] [J] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [J] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Par ailleurs, il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA DOMIAL les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS