TJ 67482, 13 juin 2025, RG 25/01664

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 25/01664 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NLYU

Minute n°

copie le 13 juin 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 13 juin

2025 à :

- Me Floriane ROMERA

- Mme [B] [A]

- M. [M] [Z]

pièces retournées

le 13 juin 2025

Me Floriane ROMERA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 JUIN 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [T]
né le 23 Mars 1975 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Floriane ROMERA, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Madame [B] [A]
née le 02 Mai 1981 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 5]
comparante en personne

Monsieur [M] [Z]
né le 21 Avril 1974 au VIETNAM
demeurant [Adresse 2]
non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
[V] [G], Greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

Audience publique du 27 Mai 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 15 juin 2019, M. [D] [T] a consenti un bail d’habitation à M. [M] [Z] et Mme [B] [A] sur des locaux (logement, cave et garage) situés au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 715 euros et d’une provision pour charges de 75 euros.

Par actes de commissaire de justice du 11 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 735,60 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [Z] et Mme [B] [A] le 11 octobre 2024.

Par assignations du 23 décembre 2024, M. [D] [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim aux fins de résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance. Il sollicite à titre subsidiaire de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [Z] et Mme [B] [A] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 2 966,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il sollicite à titre infiniment subsidiaire, la résiliation judiciaire du contrat de bail pour impayés.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [M] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 27 mai 2025, M. [D] [T] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mai 2025, s'élève désormais à 4 641,40 euros. M. [D] [T] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il précise que les locataires ont produit une attestation d’assurance.

Mme [B] [A] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle expose qu’elle a 4 enfants te qu’elle a fait une demande de relogement.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [M] [Z] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 8] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 23 décembre 2024.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant le nom sur la boîte aux lettres. Le locataire est également connu de l’étude.

M. [M] [Z] n'a pas comparu à l'audience. Il n'y était pas représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1. Sur la recevabilité de la demande

M. [D] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Mme [B] [A] ayant produit une attestation d’assurance, le second moyen du demandeur sera examiné.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 octobre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 735,60 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 décembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [M] [Z] et Mme [B] [A] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

La suspension des effets de la clause résolutoire est légalement impossible.

Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [M] [Z] et Mme [B] [A] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. En effet, Mme [B] [A] justifie percevoir le RSA d’un montant de 826€, outre des allocations familiales à hauteur de 635€. Le loyer s’élève à 867,80€.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [D] [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [D] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2025, M. [M] [Z] et Mme [B] [A] lui devaient la somme de 4 641,40 euros, soustraction faite des frais de procédure.
M. [M] [Z] et Mme [B] [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 966,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 867,80 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [D] [T] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [Z] et Mme [B] [A], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de M. [D] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS