TJ 67482, 13 juin 2025, RG 24/09804

N° RG 24/09804 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NECJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 24/09804 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NECJ

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Jean WEYL
SCI TM

Le

Le Greffier

Me Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriétaire de la RESIDENCE [6] sis [Adresse 3]
représenté par son syndic la Sarl LOGE IMMOBILIER
exerçant sous l’enseigne CG IMMOBILIER agissant par son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

S.C.I. TM ([P] [E]), immatriculée au rcs de Strasbourg sous le n° 798114542, pris en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente
Stéphanie BAEUMLIN, Greffier
et en présence de Pauline MARCHAND-TRUCHOT, Auditrice de Justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 03 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2025, prorogé au 13 Juin 2025.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente
et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI TM ([P] [E]) est propriétaire des lots n° 17, 45, 62, 90, 117 et 153 dans la résidence [6], sise [Adresse 3].

Par assignation du 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] (ci-après le syndicat) a fait citer la SCI TM ([P] [E]) devant le Tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

- 8 595,17 euros, dont 7 619,57 euros de charges échues incluant l’avance du 3ème trimestre 2024, et 975,60 euros d’honoraires de recouvrement, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Subsidiairement, il sollicite les sommes suivantes :
- 7 619,57 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

- 975,60 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu par l’intermédiaire de son conseil, qui s’est référé à son assignation.

La SCI n’a pas comparu, bien que citée à étude.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer tant aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun - en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées - qu’à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2, la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi prévoit par ailleurs que les copropriétaires versent au syndicat chaque trimestre des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale, l’article 14-2 prévoyant le versement d’une cotisation annuelle pour le fonds de travaux selon les mêmes modalités.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat produit notamment les pièces suivantes :

- la situation de compte de M. ou Mme [P]/[W] [E] au 18/07/2024 à compter du 31-12-2022, selon lequel ils doivent la somme de 7 619,57 euros pour les lots 17, 45, 62, 90, 117 et 153 ,

- les différents appels de fonds trimestriels adressées sur l’année 2023 correspondant aux sommes imputées au débit du compte,

- les décomptes annuels individuels de charges 2022 et 2023, d’où il ressort des soldes de charges crédités sur le compte,

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- les procès-verbaux des assemblées générales (AG) des copropriétaires, portant :
* approbation des budgets prévisionnels 2023 (AG 16 mai 2022) et 2024 (AG du 31 juillet 2023),
*approbation des comptes 2022 (AG du 31 juillet 2023) et 2023 (AG 25 juin 2024),

- la signification par commissaire de justice en date du 27 juin 2024 pour un coût de 73,90 € d’une mise en demeure du 24 juin 2024 de payer les charges de copropriété (5 070,72 euros) avec la facture du 28 juin 2024,
- une facture du syndic en date du 18 juillet 2024 de 300 euros pour remise du dossier contentieux à avocat,

- une note d’honoraires de Me Weyl pour 975,60 euros du 23 juillet 2024.

Les charges de copropriété imputées au débit du compte sont justifiées par ces pièces.

Cependant il apparaît qu’ont également été inscrits au débit du compte du défendeur et inclus dans la somme réclamée au titre des charges, des frais de mise en demeure ou de signification par huissier de 35 euros les 27 novembre 2023 et 24 juin 2024, 73,08 euros le 8 décembre 2023, et 73,90 euros le 28 juin 2024, ainsi que des frais de remise du dossier à avocat de 300 euros le 18 juillet 2024.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure.

Tels n’est pas le cas des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic.

En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l’espèce, les frais de remise du dossier à avocat de 300 euros imputés à la défenderesse ne peuvent donc être pris en compte. Et s’agissant des frais de mise en demeure, il n’est justifié que d’un acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024 ; seuls ces frais seront mis à la charge de la défenderesse, le surplus étant soit non justifié, soit superfétatoire et donc non nécessaire.

Enfin, la note d’honoraires de Me WEYL au titre de la présente procédure ne peut être prise en compte que dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient donc de condamner la SCI au paiement de la somme de 7 176,49 euros (7 619,57 - 35 - 35 -73,08 - 300), assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 septembre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, au soutien de sa demande, le syndicat invoque le préjudice financier résultant des retards de paiement des charges, avec un “solde négatif permanent” .

Il ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

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Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Eu égard à l’issue du litige, la SCI sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat la somme de 975,60 euros, au titre des frais non compris dans les dépens qu’il justifie avoir exposés, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS