TJ 31555, 11 juin 2025, RG 24/03206

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
2 allées Jules Guesde
BP 7015
31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/03206 - N° Portalis DBX4-W-B7I-THSO

JUGEMENT

N° B

DU : 11 Juin 2025

E.P.I.C. [Localité 6] METROPOLE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal, agissant poursuites et diligences en cette qualité audit siège

C/

[M] [N]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 11 Juin 2025

à Me Agnès VINCENT

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 11 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 07 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 6] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal, agissant poursuites et diligences en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marion EVARISTO de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [M] [N], demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Agnès VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-015634 rendue le 28 octobre 2024 par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par bail du 7/05/2004, l’Office Public de l’Habitat de la métropole toulousaine -[Localité 6] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [N] [M] un logement de type T2 , appartement n°210 sis [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 294,05€ provisions pour charges comprises.

Des difficultés lors de l'occupation du logement sont survenues le voisinage reprochant à Madame [N] [M] (occupant le logement 210, au 7è étage) des nuisances dans la jouissance de l'appartement et au sein de la résidence, ainsi que des incidents entre voisins.

Madame [N] [M] a fait l'objet d'avertissements et mises en demeure de cesser ses agissements.

L’Office Public TOULOUSE METROPOLE HABITAT a fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 24/07/2024 Madame [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE pour obtenir la résiliation judiciaire du contrat et son expulsion sous astreinte avec séquestration des objets mobiliers sur place dans un garde meubles, ordonner la suppression du délai de deux mois visé à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la condamner à une indemnité d'occupation, subsidiairement si le bail n'était pas résilié la condamner à cesser tout trouble de jouissance sous astreinte, ainsi qu'au paiement de la somme de 1000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 1/10/2024 l'affaire a été renvoyée à celle du 16/12/2024, puis à celle du 7/04/2025 où l'affaire a été retenue.

A cette audience, l’Office Public TOULOUSE METROPOLE HABITAT représenté par son Conseil, dans ses dernières conclusions responsives, demande au tribunal de :
REJETER toute conclusion contraire comme injuste et mal fondée,
A titre liminaire,
DECLARER recevable l'assignation délivrée par [Localité 6] METROPOLE HABITAT ;
A titre principal,
DEBOUTER Madame [N] de l'ensemble de ses demandes,
PRONONCER la résiliation du contrat de location HLM en date du 7 mai 2004 par
[Localité 6] METROPOLE HABITAT pour l'appartement 210 sis [Adresse 1]
à [Localité 6] en raison des violations graves et réitérées de son obligation d'user
paisiblement des locaux loués,
CONDAMNER Madame [N] à payer à [Localité 6] METROPOLE HABITAT à compter du jour où sera ordonnée son expulsion une indemnité d'occupation de 294,05 € jusqu'à la libération effective des lieux, ainsi qu'aux frais éventuels de son expulsion,
ORDONNER l'expulsion de Madame [N] ou de tout occupant introduit de son
chef dans ledit appartement, avec l'assistance de Monsieur le Commissaire de Police et de
la Force Publique si besoin est, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la
signification de la décision à intervenir,
ORDONNER la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel
garde-meubles qu'il plaira au juge des contentieux de la protection de fixer, et ce aux frais,
risques et périls des défendeurs,
ORDONNER la suppression du délai de 2 mois visé à l'article L 412-1 du Code des
procédures civiles d”exécution,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal ne devait pas faire droit à la demande
de résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [N]:
CONDAMNER Madame [N] à cesser tout trouble de jouissance sous astreinte
de 500 euros par manquement constaté à compter de la signification de la décision,
En tout état de cause,
CONDAMNER Madame [N] au paiement de la somme de 1 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

En défense, à la même audience, Madame [N] [M] représentée par son Conseil, dans ses conclusions responsives n°2 demande au tribunal de :
REJETER toute conclusion contraire comme injuste et mal fondée,
PRONONCER l'irrecevabilité de l'assignation,
EN CONSEQUENCE, DEBOUTER [Localité 6] METROPOLE HABITAT de sa
demande d'expulsion,
Subsidiairement,
DEBOUTER [Localité 6] METROPOLE HABITAT de sa demande d'expulsion,
DEBOUTER [Localité 6] METROPOLE HABITAT de sa demande de condamnation,
sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans l'hypothèse où la juridiction de céans ordonne l'expulsion de Madame [M]
[N],
MAINTENIR l'application du délai de 2 mois visés à l'article L412-1 du code de
procédure civile d'exécution,
CONDAMNER [Localité 6] METROPOLE HABITAT au paiement de la somme de
1 360,8€ au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées par les conseils des parties.

L'affaire a été mise en délibéré au 11/06/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les articles 9, 1719, 1728, et 1729 du code civil,
Vu l'article 750-1 du code de procédure civile,
Vu la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989,
Vu le contrat de bail,
Vu les pièces versées au débat,

Sur l'irrecevabilité de l'assignation, à titre liminaire

L'article 750-1 du code de procédure civile dispose :
En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Madame [N] soulève l'irrecevabilité de l'assignation estimant que le litige porte sur un trouble anormal de voisinage, l'article 750-1 du code de procédure civile devant s'appliquer.
L’Office Public TOULOUSE METROPOLE HABITAT a saisi le tribunal d'une demande de résiliation du bail en raison des manquements répétés de Madame [N] à ses obligations de locataire et au visa des articles 1719 et 1728 du Code civil, et des articles 6, 6-1 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il ne s'agit pas pour [Localité 6] METROPOLE HABITAT n'étant pas un voisin mais étant son bailleur, d'une action fondée sur les troubles de voisinage mais d'une action fondée sur sa qualité et ses obligations de bailleur vis à vis d'une locataire ne respectant pas ses obligations locatives (notamment une jouissance paisible des lieux) dont la sanction peut se traduire par la résiliation du bail et l'expulsion.

L'article 750-1 du code de procédure civile ne s'applique donc pas à ce litige.
En conséquence, l'assignation délivrée par l'Office Public [Localité 6] METROPOLE HABITAT sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion :

Selon l'article 1719 3° du code civil :
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

L'article 1728 du code civil dispose :
Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1729 du code civil dispose :
Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6/07/1989 dispose :
Le bailleur est obligé
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

L'article 6-1de la même loi dispose :
Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

L'article 7b de la loi n°89-462 du 6/07/1989 dispose :
Le locataire est obligé :
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

L’Office Public [Localité 6] METROPOLE HABITAT a été avisé que Madame [N] occasionnait des nuisances dans la résidence notamment par jets d'objets, nourriture provenant de son appartement, ainsi que des nuisances sonores.

Il convient de prendre en considération les pièces produites par l’Office Public [Localité 6] METROPOLE HABITAT et notamment :
*Le compte rendu de la réunion de locataires du 8/07/2019 : [Localité 6] METROPOLE HABITAT s'y plaint de la faiblesse des preuves et du peu d'attestations fournies.

*Les courriers de [Localité 6] METROPOLE HABITAT à Madame [B] [T] des 29/04/2019, 29/01/2020, 24/02/2020,dans lesquels  :
- il déplore que seuls 4 locataires ont envoyé des attestations pour se plaindre des agissements de Madame [N] dont 3 sont partis de la résidence.
- il répond à la doléance relative à un dépôt de sac poubelle devant la porte de cette locataire ( Madame [B]) par Madame [N].

*Un rappel au règlement du 11/02/2021 pour des nuisances sonores à des heures tardives.

*Une mise en demeure du 7/07/2021 de cesser des troubles ( jets d'objets et de nourriture par la fenêtre) ainsi que nuisances sonores et insultes.

*Une mise en demeure du 26/10/2021 concernant ces mêmes troubles dénoncés par des voisins.
*Une attestation de Madame [S] [E] ([Adresse 3]) du17/03/2021 qui se plaint d'insultes, menaces et jet de nourriture.

*Une attestation de Monsieur [I] [J] ([Adresse 4]) du 29/11/2022 qui se plaint de jet d'eau par le balcon, de bruit , de cris, de l'agressivité et du racisme « avec les noirs et les musulmans ».

*Une attestation de Madame [X] [Y] du 07/02/2023 qui se plaint de nuisances sonores fréquentes, jet de déchets et nourriture sur son balcon, coups sur le sol et évoque des actes de provocation à l'encontre de ses voisins.

*Le PV de plainte du 22/11/2021 de Madame [B] [T] pour violence sur personne vulnérable sans incapacité contre Madame [N] pour des faits du 21/11/2021.

*Les courriers de [Localité 6] METROPOLE HABITAT à Madame [B] [T] des 26/10/2021 et 1/09/2022 relatifs aux incivilités de sa voisine de l'appartement 210 signalés le 18/10/2021 par appel téléphonique et sa réclamation du 16/08/2022 relative aux troubles de voisinage.

*Un compte rendu du 12/03/2024 de l'association « Les Amandiers » mandatée le 5/12/2023 indiquant ne pouvoir entrer en contact avec Madame [N] et rapportant un comportement étrange selon le voisinage dont celui-ci confirmerait qu'elle fait beaucoup de bruit.
Cependant, contrebalançant les éléments fournis relatifs au comportement de Madame [N] il y a lieu également de relever que :
- Aucune pétition n'est produite au dossier et seules trois attestations sont jointes dont une sans pièce d'identité correspondant au signataire.
- Concernant la plainte du 22/11/2021 de Madame [B] [T] pour violence, aucune suite ne semble avoir été donnée par le Parquet.

- Madame [N] a déposé des mains courantes ou plaintes contre certains de ses voisins qui se trouvent être aussi ses accusateurs indiquant par là-même de très mauvaises relations de voisinage entre les protagonistes, ainsi :
Une main courante du 29/10/2010 pour différend de voisinage contre Madame [F] [E] qui l'aurait agressée verbalement puis physiquement déchirant son tee-shirtUne main courante du 17/08/2012 pour différend de voisinage contre deux femmes pour insultes et menaces de mort, indiquant qu'elle ne les connaît pas personnellement mais donnant le nom de [B]Une plainte pour dégradation volontaire du 23/03/2022 ( faits du 22/03/22) contre X pouvant être [I] [J] : Elle y indique subir depuis plusieurs années des actes de vandalisme et des dégradations de la part de ses voisins d'immeuble comme nourriture écrasée sur sa porte ou serrure cassée. Elle se serait retrouvée le jour des faits avec son voisin [I] [J] du 4è étage en train de mettre de la colle de sa serrure.Une plainte pour dégradation de biens privés du 4/11/2022 ( faits du 27/10/22) contre [X] : après avoir secoué ses vêtements depuis le 7è étage, sa voisine du 6è s'est mise à crier et à l'insulter, son compagnon serait venu donner un coup sur sa porte avec un outil. Elle indique avoir de mauvais rapports avec ses voisins de l'immeuble qui la prenne pour leur souffre douleur.Une plainte pour dégradation de biens du 4/05/2023 (faits entre le 1er et le 2 mai 2023) contre [X] [Y], l'accusant d'avoir avec son compagnon jeté sur son balcon et les vitres de la salle à manger des excréments et de la sauce curry et se disant insultée, menacée de mort et être provoquée.Le comportement de voisins de celle-ci, de Madame [F] et de son fils notamment, est aussi empreint d'agressivité si l'on en croit le signalement d'un employé de [Localité 6] METROPOLE HABITAT en date des 16/17 août 2022 qui laisse entrevoir un certain climat régnant dans la résidence (fiche d'incident 16/17 août 2022) et qui vis à vis de ces comportements note : menaces verbales, manque de respect, intimidation.

On peut constater que l'essentiel des personnes formulant des reproches à Madame [N] s'est vu également accusé d'actes répréhensibles par celle-ci même si aucune des plaintes n'a eu de suites semble-t-il.

L'article 9 du code civil dispose :
Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le non-respect réitéré et dans la durée des obligations fixées par la loi ainsi que le bail n'est pas suffisamment établi par les différents documents fournis par [Localité 6] METROPOLE HABITAT datant entre 2019 et 2022 et pour le dernier de février 2023, Madame [X] [Y] se plaignant de son attitude.

Aucun signalement direct n'est relaté jusqu'à la date de l'assignation du 24/07/2024 concernant d'éventuels nouveaux manquements par cette locataire à son obligation d'user paisiblement des locaux loués, soit plus d'un an et demi après la dernière plainte d'une voisine (7 février 2023).
Ainsi, la persistance des troubles n'est pas établie.

Aucune pétition n'est produite, seuls trois locataires ont décidés entre mars 2021 et février 2023 de fournir des attestations contre Madame [N] dont une sans justifier de pièce d'identité et dont deux rédacteurs ont fait l'objet antérieurement de dépôt de plainte de sa part pour dégradations.

Il ressort de l'ensemble des pièces produites qu'il n'est pas suffisamment prouvé que le comportement de Madame [N] [M] soit constitutif de troubles de jouissance considérant les reproches réciproques, le climat délétère et les très mauvaises relations réciproques de voisinage existants au sein de cette résidence.

La persistance, l'importance, l'intensité et récurrence des troubles ne sont pas suffisamment prouvées même s'ils semblent ponctuels dans le temps.

En conséquence, l'Office Public [Localité 6] METROPOLE HABITAT sera débouté de sa demande de résiliation du contrat de location HLM en date du 7 mai 2004 pour l'appartement 210 sis [Adresse 1] à [Localité 6] loué à Madame [N] [M].

Le tribunal dira que la demande d'expulsion devient sans objet.

- Sur la demande subsidiaire de l’Office Public [Localité 6] METROPOLE HABITAT

Aucune considération ou élément du dossier ne justifie que Madame [N] [M] soit condamnée à cesser tout trouble de jouissance sous astreinte de 500€ par manquement constaté à compter de la signification de la décision.

Aucun signalement direct et récent n'a été transmis à l’Office Public [Localité 6] METROPOLE HABITAT concernant le comportement de Madame [N].

Le tribunal déboutera l’Office Public TOULOUSE METROPOLE HABITAT de sa demande subsidiaire de condamnation sous astreinte à cesser tout trouble de jouissance.

- Sur les demandes accessoires :

L’Office Public [Localité 6] METROPOLE HABITAT, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Madame [N] [M] bénéficie de l'aide juridictionnelle totale suivant décision BAJ n° C-31555- 024- 015634 en date du 28/10/2024.

L’Office Public [Localité 6] METROPOLE HABITAT sera condamné à payer à Maître Agnès VINCENT, avocate à [Localité 6] de Madame [N] [M] au titre de l'aide juridictionnelle, la somme de 1 360,80€ en application de l'article 700 2° du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,