TJ 37261, 6 juin 2025, RG 24/04431

MINUTE N° : 25/00610

JUGEMENT
DU 06 Juin 2025

N° RC 24/04431

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

[Localité 7] METROPOLE HABITAT (OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076

ET :

[Y] [Z] [T]

Débats à l'audience du 27 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :
[Localité 7] METROPOLE HABITAT

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 6]

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 27 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 7] METROPOLE HABITAT (OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par Madame [X], salariée au service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D'une Part ;

ET :

Monsieur [W] [Y] [U]
né le 03 Décembre 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 2 mai 2022 à effet du 6 mai 2022, l'EPIC [Localité 7] HABITAT aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT a donné à bail à M.[W] [Y] [V] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 8], pour un loyer mensuel principal de 209,33 euros, payable à terme échu.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT a :
- saisi la CCAPEX le 22 février 2024 de la situation,
- fait signifier le 16 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail,
- et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 18 septembre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail
- ordonner l’expulsion de M.[W] [Y] [U] devenu occupant sans droit ni titre ;
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3.321,42 euros à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 27 mars 2025, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT - représenté par sa salariée munie d’un pouvoir - maintient ses demandes en actualisant sa créance à 5 293,11 euros. Il s'oppose à tout délai suspensif dans la mesure où le dernier règlement remonte à septembre 2024.

M.[W] [Y] [U] comparait. Il explique la situation par le fait d'avoir perdu son emploi quand son titre de séjour a expiré en août 2024. Il est désormais sans titre de séjour régulier et son contrat de travail a été rompu. Il ne peut pas pour l'instant retrouver d'emploi mais les démarches nécessaires pour renouveller son titre de séjour sont en cours. Il n'a plus aucune ressource mais souhaite rester dans le logement.

Le diagnostic social et financier n'a pas été reçu au greffe.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT justifie avoir avisé la CCAPEX et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT produit :
- le bail conclu le 1er mars 2021 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandemet de payer infructueux,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 16 mai 2024, pour la somme en principal de 1 251, 84 euros,
- une décompte de créance actualisé au 21 mars 2025.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2024. Dans la mesure où le paiement des loyers courant n’a pas été repris au jour de l’audience, aucun délai ne peut être accordé à M.[W] [Y] [U] et son expulsion sera ordonnée.

- Sur le paiement de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M.[W] [Y] [U] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de sa créance arrêtée au 21 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 comprise) pour un montant de 5 293,11 euros.

M.[W] [Y] [U], ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce,il convient de déduire la somme de 712,38 de frais de commissaire de justice et les frais d’enquête sociale qui ne sont pas justifiés soit 91,44 euros.

M.[W] [Y] [V] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4 489,29 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail pour la période courant du 21 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

4) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M.[W] [Y] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,