TJ 37261, 6 juin 2025, RG 24/04705

MINUTE N° : 25/00505

JUGEMENT
DU 06 Juin 2025

N° RC 24/04705

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

Association UDAF
[L] [H]

Débats à l'audience du 13 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :
Me BERBIGIER

Copie à :
Me BOURGUIGNON
Monsieur le Prefet d'[Localité 5]

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 13 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4], représenté par Maître Julien BERBIGIER, de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

D'une Part ;

ET :

Association UDAF, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Madame [L] [H]
née le 27 Mars 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Mélanie BOURGUIGNON, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-006013 du 23/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOURS)

D'autre Part ;

RG 23/03727

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 13 et 14 août 2019, l'OPH VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [H] [L], sous curatelle simple de Madame [F] [I] par ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles du tribunal d’instance de TOURS en date du 4 juillet 2019, portant sur un logement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 361,33 € charges comprises.

Par ordonnance du juge des contentieux de la protection en date du 26 juin 2024, la curatelle de Madame [H] [L] a été transférée à l’UDAF d’[Localité 5].

Reprochant à Madame [H] [L] de ne pas user paisiblement des lieux loués, l'OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer à celle-ci, une sommation d’avoir à faire cesser les infractions au bail et les troubles du voisinage en date du 23 mai 2024 demeurée sans effet.

Par acte de commissaire de justice des 10 et 11 octobre 2024, l'OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Madame [H] [L] et l’UDAF d’[Localité 5], es qualité de mandataire à la curatelle simple de Madame [H] [L], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours et demande au tribunal de :

- juger que Madame [H] [L] a manqué à son obligation contractuelle et légale d’avoir à user paisiblement de la chose louée et de s’interdire de toute nuisance aux tiers ;

- prononcer la résiliation du bail signé le 13 et 14 août 2019 aux torts exclusifs de Madame [H] [L] ;

- juger qu’à compter du jugement à intervenir, Madame [H] [L] se trouve être occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] ;

- prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

- condamner Madame [H] [L] à régler à l'OPH VAL TOURAINE HABITAT ne indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer mensuel et provisions sur charges (soit 340,08 € par mois avant déduction de l’Aide Personnalisée au Logement) à compter du premier jour du mois suivant le jugement à intervenir et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux, sachant que cette indemnité sera révisable dans l’intervalle ; outre une somme de 1 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure cvile ; outre les entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation ;

- déclarer le jugement à intervenir opposable à l’Association Tutélaire de la Région Centre (UDAF) es qualité de curateur de Madame [H] [L] ;

- juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L111-8 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 13 mars 2025.

A l'audience, l'OPH VAL TOURAINE HABITAT, représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et soutient que Madame [H] [L] ne nie pas les faits qui lui sont reprochés mais invoque des torts partagés sans en apporter aucune justification.

En défense, Madame [H] [L], représentée par son conseil, demande au tribunal de débouter l'OPH VAL TOURAINE HABITAT de l’ensemnle de ses demandes, fins et conclusions et de juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et les dépens, Madame [H] [L] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.
A l’appui de ses prétentions, elle fait notamment valoir que les déclarations de troubles du voisinage et attestations sont particulièrement anciennes et ne permettent pas de démontrer le caractère actuel des troubles du voisinage, que seuls six épisodes en 2024 ont été de nature à importuner le voisinage et que certaines de ces déclarations sont mensongères. Elle soutient que le bailleur est défaillant dans l’administration de la preuve de l’imputabilité des troubles à Madame [H] [L].

L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage

L'article 1729 du Code civil dispose que « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».
Conformément aux dispositions de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».
Il en résulte que le locataire doit respecter la tranquillité de ses voisins et le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du preneur si ce dernier trouble par son comportement la jouissance paisible des autres occupants de l'immeuble.
Les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

En outre, il est rappelé à l’article 1 du titre II des conditions générales du bail signé entre les parties les 13 et 14 août 2019, l'obligation pour les résidents de “disposer paisiblement des lieux loués et de leurs dépendances. En conséquence, tout acte d’ivrognerie, de violence, scènes d’injures et autres, sont formellement interdits et constitueraient des infractions pouvant entrainer la résiliation du bail.” De même, il est également rappelé aux conditions générales l’interdiction de commettre tout acte ayant pour effet d’incommoder le voisinage, notamment par l’usage d’appareils HIFI, radio ou autres instruments ; de jeter des détritus quelconques par les fenêtres, portes et balcons.

En l'espèce, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats :
- l’historique de situation rédigée par l’OPH VAL TOURAINE HABITAT depuis l’entrée dans les lieux de Madame [H] [L] ;
- la déclaration de main courante en date du 30 septembre 2023 de Monsieur [Y] [K] dénonçant les agissements de Madame [H] [L] en raison du bruit effectué de jour comme de nuit, de dégradations commises et des insultes ;
- les déclarations de troubles de voisinage et attestation de Madame [C], de Madame [D], de Madame [R], de Monsieur [B], de Mesdames [O] ET [G], de Madame [A], de Madame [S] et de Monsieur [Y], rédigées entre le 2 octobre 2023 et le 10 mars 2025, et se plaignant de bruits résultant du volume sonore de la musique trop élevé et de cris émanant du logement de Madame [H] [L], de crachats, d’insultes, de dégradations dans les parties communes et de dégradations sur les véhicules stationnés au parking, et ce à toutes heures du jour et de la nuit ;
- la déclaration de main courante en date du 4 mai 2024 de Monsieur [Z] [M] dénonçant les agissements de Madame [H] [L] en raison de cris, de dégradations commises et de diffamation ;
- le dépôt de plainte de Monsieur [B] [U] contre Madame [H] en date du 2 mai 2024 pour des faits de dégradations commises sur son véhicule, l’essuie glace ayant été arraché ;
- la déclaration de main courante en date du 29 avril 2024 de Madame [D] [T] se plaignant des mêmes nuisances occasionnées par Madame [H] [L] lorsqu’elle est alcoolisée ;
- la déclaration de main courante en date du 16 juillet 2024 de Madame [J] [N] se plaignant de propos diffamatoires et racistes tenus par Madame [H] [L] ;
- le courrier adressé au maire de la commune de [Localité 7] par Madame [P], Madame [S] et Monsieur [B] dont une copie a été adressée au bailleur et réceptionnée par lui le 5 juin 2024, déplorant les nuisances occasionnées par Madame [H] résidant dans des nuisances sonores, des dégradations, des insultes et propos diffamatoires et décrivant un climat de craintes.
- les courriers adressés à Madame [H] [L] les 25 octobre 2023 et 21 décembre 2023 lui rappelant son obligation d’avoir à user paisiblement des lieux loués suite à des signalements reçus du voisinage ;
- la sommation d’avoir à mettre fin aux troubles du voisinage délivrée par voie d’huissier le 23 mai 2024 à Madame [H] [L] ;
- la pétition signée par 17 résidents de l’immeuble concernant les troubles de voisinage occasionnés par Madame [H] [L] ;
- la décision de la direction juridique de VAL TOURAINE HABITAT d’engager une action en résiliation de bail à l’encontre de Madame [H] [L] au vu des troubles manifestes et persistants occasionnés par ce dernier.

L’ensemble de ces éléments ne permettent pas de rapporter la preuve des dégradations commises dans les parties communes ou sur les véhicules des résidents reprochés à Madame [H] [L].
En revanche, il résulte des différentes déclarations de troubles de voisinage que celles-ci ont été rédigées par différents résidents principalement d’octobre à novembre 2023 et d’avril à juillet 2024. Ces déclarations sont corroborées par les différentes main courantes déposées par quatre résidents distincts entre septembre 2023 et juillet 2024.
Il apparaît que l’ensemble des résidents déplore les mêmes agissements de Madame [H] [L] à savoir des cris, de la musique trop forte, des crachats et des insultes, que ces agissements viennent troubler leur tranquillité en occasionnant du stress , en perturbant leur sommeil et en créant un climat de peur, les résidents craignant de croiser Madame [H] [L].

Ainsi, il ressort de ces différents éléments que Madame [H] [L] cause un trouble anormal et persistant de jouissance à ses voisins en raison dse nuisances sonores résidant dans des cris, des coups dans les murs, de la musique forte, des comportements non adaptés à l’égard de ses voisins du fait de crachats.
En outre, il apparaît que malgré plusieurs rappels de ses obligations locatives et la délivrance d’une sommation de faire cesser les troubles par acte de commiassaire de justice en date du 23 mai 2024, Madame [H] [L] n’a pas modifié son comportement et, que, au contraire, elle a continué de causer des troubles comme en témoignent les cinq déclarations de troubles du voisinage, attestations et/ou main courante rédigés après cette date.

Par conséquent, il en résulte que Madame [H] [L] a gravement manqué à ses obligations contractuelles en troublant de manière anormale et durable la jouissance paisible de ses voisins justifiant la résiliation du bail signé les 13 et 14 août 2019 et son expulsion.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [H] [L] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du présent jugement causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire par provision de plein droit.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.
Il convient, par conséquent, de mettre les dépens à la charge de Madame [H] [L].

PAR CES MOTIFS