TJ 37261, 6 juin 2025, RG 24/05408

MINUTE N° : 25/00599

JUGEMENT
DU 06 Juin 2025

N° RC 24/05408

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

[U] [I]

ET :

[J] [M]

Débats à l'audience du 27 Mars 2025

copie et grosse le :
à Me CARLE

copie le :
à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 27 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [U] [I]
né le 26 Juillet 1956 à [Localité 9]
de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Florence CARLE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D'une Part ;

ET :

Madame [J] [M]
née le 14 Janvier 7978 à [Localité 10] de nationalité Camerounaise, demeurant [Adresse 4]

non comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 11 Juin 2020, M. [U] [I] représenté par son mandataire, le cabinet Citya Charles Gilles, a donné à bail à Mme [J] [M], un bien immobilier situé àTour [Adresse 1], pour un loyer mensuel indexable, payable d’avance de 450 euros outre 40 euros de charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés,M. [U] [I] ont fait signifier à sa locataire, le 30 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a signalé la situation à la CCAPEX le 6 mai 2024 et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, dénoncée au préfet d'Indre et Loire le 5 novembre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 juin 2024,
- prononcer la résiliation du bail à compter du 22 août 2024,
- ordonner l’expulsion de Mme [J] [M] devenu sans droit ni titre ;
- et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 1.886,52 € au titre des loyers et charges impayés arrêtée à la date de l’assignation ;
- outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charge actualisés soit 529,43 euros à compter du 1er juillet 2024 et ce jusqu'à libération parfaite et effective des lieux,
- une somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’éxecution à venir.

A l’audience du 27 mars 2025, M. [U] [I] représenté par son conseil a repris les termes de l’assignation en actualisant sa créance à 4.794,64 euros. Il a précisé que la locataire ne réglait plus depuis septembre 2024 et que les loyers antérieurs étaient incomplètement réglés.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [J] [M], ne comparait pas et ne se fait pas représenter. La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel.

Le diagnostic social et financier n'a pu être dressé faute pour Mme [J] [M] d'avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, M. [U] [I] justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d'impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur la loi applicable

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.

Les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public).
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines pour payer les loyers et charges dus, il découle de ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

M. [U] [I] produit :
- le bail conclu le11 Juin 2020, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers,
- les mises en demeure adressées à Mme [M] préalablement à la délivrance du commandement,
- le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 30 avril 2024 à Mme [J] [M], pour une somme de 1.401,36 euros en principal.
- un décompte de créance actualisé au 13 mars 2025.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, du chef du défaut de paiement des loyers, étaient réunies à la date du 1er juillet 2024.

Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire. L'expulsion de Mme [J] [M], devenue occupante sans droit ni titre du logement situé àTour [Adresse 1], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

- Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [J] [M] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [U] [I], est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer revalorisé et des charges à compter du mois du 1er juillet 2024 jusqu’au jour de la libération définitive des lieux.

Le bailleur produit un décompte de créance arrêté au 13 mars 2025 à la somme de 4.794,64 euros.

Mme [J] [M], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. La créance qui n'appelle pas d'observation sera retenue.

Il convient de déduire du décompte les frasi de commissaire de justice inclus dans les dépens soit 134,30 euros.

Mme [J] [M] sera donc condamnée à payer à M. [U] [I] la somme de 4.660,34 euros arrêtée au 13 mars 2025 échéance de mars 2025 comprise et à compter du 14 mars 2025 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer revalorisé et des charges soit 529,43 euros jusqu’au jour de la libération définitive des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [J] [M], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir le bailleur, Mme [J] [M] sera condamné à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,