TJ 37261, 6 juin 2025, RG 24/05622

MINUTE N° : 25/00598

JUGEMENT
DU 06 Juin 2025

N° RC 24/05622

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

[K] [C]
[S] [C]

ET :

[J] [T]

Débats à l'audience du 27 Mars 2025

copie et grosse le :
à Me BERBIGIER

copie le :
à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 27 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [K] [C]
né le 20 Janvier 1950 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [C]
née le 04 Avril 1950 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Me MARKOWSKY

D'une Part ;

ET :

Monsieur [J] [T]
né le 20 Novembre 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 7]
non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 23 mai 2023, M. [K] [C] et Mme [S] [C] ont donné à bail à M. [J] [T], un bien immobilier situé à [Adresse 10], pour un loyer mensuel indexable, payable d’avance, de 600 euros outre 45 euros de charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés,M. [K] [C] et Mme [S] [C] ont fait signifier à leur locataire, 13 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ils ont signalé la situation à la CCAPEX le 14 août 2024 et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du15 novembre 2024 2024, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 18 novembre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 octobre 2024,
- ordonner l’expulsion de M. [J] [T] devenu sans droit ni titre avec toutes le conséquences de droit ;
- et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 2.580 € au titre des loyers et charges impayés au jour de l’acquisition de la clause résolutoire ;
- outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charge actualisés soit 645 euros à compter du 1er novembre 2024 et ce jusqu'à libération parfaite et effective des lieux,
- une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et dela dénonciation à la CCAPEX.

A l’audience du 27 mars 2025, M. [K] [C] et Mme [S] [C], représentés par leur conseil ont repris les termes de l’assignation, en actualisant leur créance à la somme de 1.935 euros.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice déposé à étude, M. [J] [T], ne comparait pas et ne se fait pas représenter. La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel.

Le diagnostic social et financier n'a pu être dressé faute pour M. [J] [T] d'avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, M. [K] [C] et Mme [S] [C] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d'impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

M. [K] [C] et Mme [S] [C] produisent :
- le bail conclu le 23 mai 2023, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié 13 août 2024 à M. [J] [T], pour une somme de 1.290 euros en principal correspondant aux loyers et charges de juillet et août 2024.
- un mail daté du 14 octobre 2024, adressé à l'huissier par les demandeurs, indiquant que les loyers de juillet à octobre 2024 n'étaient pas réglés.
- un décompte actualisé faisant apparaitre un défaut de paiement des loyers de janvier à mars 2025.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, du chef du défaut de paiement des loyers, étaient réunies à la date du 14 octobre 2024.

Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire. L'expulsion de M. [J] [T], devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 11], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

- Sur la demande en paiment de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Le décompte de créance produit à l’audience ne contient aucun historique de la créance. Les bailleurs se limitent à revendiquer le paiement de la somme de 1935 euros correspondant au mois de janvier à mars 2025, M. [J] [T] n’apparait donc plus redevable d’aucune somme au titre des loyers et charges impayés dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [J] [T] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [K] [C] et Mme [S] [C], est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de loyers et charges impayés. Il convient de le condamner à payer aux bailleurs la somme de 1.935 euros arrêtée au 27 mars 2025 et pour l’avenir au montant du loyer et des charges soit 645 euros mensuels à compter du mois du 1er avril 2025 jusqu’au jour de la libération définitive des lieux.

M. [J] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. La créance qui n'appelle pas d'observation sera retenue.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [T], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

En l'espèce, compte tenu de la solution du litige et des démarches judiciaires qu’ont dû engager M. [K] [C] et Mme [S] [C], M. [J] [T] sera condamné à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,