TJ 97411, 12 juin 2025, RG 25/00105

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 25/00105 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBRW
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 12 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 8], immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° B 310 895 172
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CAB EXPERT, à l’enseigne AUSTRALE FORMATION
[Adresse 2]
[Localité 4]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 24 Avril 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 12 Juin 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître MALET délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2023, la [Adresse 7] (ci-après « la SHLMR ») a consenti un bail commercial à la SARL CAB EXPERT (ci-après « AUSTRALE FORMATION »), qui exerce une activité de centre de formation, sur un local d’environ 78,18 m2 situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 931,51 euros, provisions pour charges comprises, avec prise d’effet au 11 octobre 2023.

AUSTRALE FORMATION a cessé de payer régulièrement son loyer. Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024 visant la clause résolutoire du bail, il était fait commandement à AUSTRALE FORMATION d’avoir à payer la somme de 2979,15 euros au titre des loyers impayés.

En l’absence de régularisation, la SHLMR a, par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, fait assigner AUSTRALE FORMATION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS de la REUNION aux fins de voir :
Déclarer sa demande recevable ;Constater la résiliation du bail liant les parties par l'effet de la clause résolutoire à compter du 17 janvier 2025 ; Ordonner l’expulsion d’AUSTRALE FORMATION ainsi que celle de tous occupants de son chef et la libération des lieux de tout bien meuble sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ;Condamner AUSTRALE FORMATION à lui payer la somme provisionnelle de 4007,11 euros, décompte arrêté au 17 janvier 2025, au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux contractuel de 10%, et à défaut avec intérêts au taux légal ; Condamner AUSTRALE FORMATION à lui payer la somme provisionnelle de 2055,92 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 17 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux contractuel de 10%, et à défaut avec intérêts au taux légal ; Condamner AUSTRALE FORMATION aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; etCondamner AUSTRALE FORMATION à lui payer à la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignée conformément à l’article 658 du code de procédure civile et ayant eu un temps suffisant pour préparer sa défense, AUSTRALE FORMATION n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 24 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal doit vérifier si la demande est recevable, régulière et bien fondée. L'absence du défendeur ne saurait faire présumer ces trois conditions.

Sur la demande de résiliation du bail :

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L'article 835 du même code ajoute que « le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule « clause résolutoire :  
« à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer, des charges, de l’indemnité d’occupation, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, resté sans effet, le présent bail commercial sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire, et si dans ce cas le Preneur refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de la situation de l’immeuble, nonobstant appel
Si à l’expiration de la location, le Preneur ne libère par les lieux pour quelque cause que ce soit, il devra verser au Bailleur une indemnité forfaitaire par jour de retard égale à deux fois le montant du loyer quotidien net, et ce jusqu’à libération totale des lieux et restitution des clés.

Suivant acte du commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la SHLMR a vainement fait commandement de payer AUSTRALE FORMATION la somme de 2 979,15 euros au titre des loyers impayés. Le commandement de payer vise la clause résolutoire du contrat de bail et fait état du délai d’un mois octroyé au preneur pour payer sa dette.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. AUSTRALE FORMATION ne justifie pas avoir réglé l'arriéré des loyers et des charges. Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 17 janvier 2025.

AUSTRALE FORMATION est occupante sans droit des locaux de la SHLMR depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise. En revanche, l’expulsion étant ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique, une astreinte n’apparaît pas nécessaire.

Sur la demande de provision :

Conformément à l'article 835 du code de procédure civile, l'octroi d'une provision suppose l'existence d'une obligation non sérieusement contestable.

L’article 1231-5 du code civil prévoit que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue dans une clause pénale si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».
L'obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d'occupation depuis la date de résiliation du bail n'est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l'indemnité d'occupation au-delà de la date de résiliation.

La dette locative selon décompte arrêté au 17 janvier 2025 s’élève à la somme de 4007,11 euros. Cette obligation n’est pas sérieusement contestable. Ainsi, AUSTRALE FORMATION sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 4007,11 euros, selon décompte arrêté au 17 janvier 2025.

L’article 8.1 du contrat de bail du bail prévoit une clause pénale consistant en une majoration de 10% sur les sommes restant dues au titre des loyers et des charges impayés, soit la somme de 400,71 euros, selon décompte arrêté au 17 janvier 2025. Par conséquent, AUSTRALE FORMATION sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 400,71 euros au titre de la clause pénale.

Enfin, l’article 8.2 du contrat de bail prévoit que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle soit équivalente au double du montant du dernier loyer, soit la somme 2055,92 euros par mois selon décompte arrêté au 5 mars 2025.

Cette clause du contrat de bail s’analyse comme une clause pénale et apparaît manifestement excessive alors que le contrat de bail prévoit une pénalité de 10% sur les sommes restant dues. Il appartiendra à la SHLMR de saisir le juge du fond sur ce point.

Par conséquent, il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1.027,96 euros. Les sommes dues porteront intérêts au taux contractuel de 10% à compter de leur date d’exigibilité jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient donc de lui allouer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS