TJ 97411, 12 juin 2025, RG 25/00118

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 25/00118 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBU3
NAC : 72C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 12 Juin 2025

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION ( SARL LOGER ) immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n° 339 757 411
[Adresse 5]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

Mme [N] [C] [I]
[Adresse 5]
[Adresse 6], [Adresse 5]
[Localité 2]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 24 Avril 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 12 Juin 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître MALET délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Les copropriétaires de la [Adresse 6] (ci-après « la résidence »), sis [Adresse 5] – [Localité 2], sont constitués en syndicats des copropriétaires dénommé « Le syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] » (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), lequel est administré par la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION (ci-après « la société LOGER »), dont le mandat de syndic a été établi jusqu’au 27 juillet 2025 aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2022.

Madame [N] [C] [I] (ci-après « Madame [C] [I] ») est propriétaire de l’appartement [Adresse 5] de ladite résidence, lequel se trouve au-dessus de l’appartement n°B4 appartenant à Monsieur et Madame [V] (ci-après « les époux [V] »).

Le 16 décembre 2024, les époux [V] ont déclaré un sinistre consistant en des infiltrations d’eau importantes au plafond de leur studio à la société RDF la REUNION. Le 19 décembre 2024, la société LOGER a mandaté la société RDF la REUNION aux fins de rechercher la provenance de la fuite affectant l’appartement des époux [V]. Il ressort de son constat que la fuite pourrait provenir de l’appartement de Madame [C] [I].

Par courrier en date du 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis Madame [C] [I] en demeure de laisser les professionnels qu’il a mandaté accéder à son appartement pour permettre de déterminer l’origine du dégât.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [C] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA REUNION aux fins de se voir autorisés à accéder à son appartement.

A l’issue de l’audience, le jugement a été mis en délibéré à la date du 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.
Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre principal de voir :
- Enjoindre à Madame [C] [I] de :
Permettre l’accès à son appartement dès la signification de la décision, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision ;
Procéder aux travaux de réparations nécessaires à la cessation du trouble consistant en des fuites d’eau provenant de son appartement dans un délai de 15 jours à compter de la décision, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- A défaut de mise à disposition volontaire de l’appartement par Madame [C] [I] dans le délai de 15 jours :
Désigner un commissaire de justice aux fins de :
Pénétrer dans l’appartement de Madame [C] [I], au besoin avec le concours de la force publique ;
Localiser l’origine des désordres avec le concours de tout sachant de son choix ; et
Etablir tout constats utiles concernant l’origine, la cause, les conséquences et les travaux permettant de remédier aux désordres ;
Autoriser le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société LOGER, de procéder ou faire procéder au sein de l’appartement [Adresse 5] appartenant à Madame [C] [I] aux travaux nécessaires à la réfection de l’intégralité des causes et conséquences des désordres constatés aux frais de Madame [C] [I] ;
- En tout état de cause,
Condamner Madame [C] [I] à lui verser la somme de 5000,00 euros à titre de provision à valoir sur les travaux de réparation des causes et de l’origine de la ou des fuites constatées ;
Condamner Madame [C] [I] à lui verser la somme de 434,00 euros à titre de provision à valoir sur le coût des recherches de fuites ;
- Condamner Madame [C] [I] à lui payer les frais d’intervention et de constat du commissaire de justice et tout sachant que ce dernier commettra ;
- Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision et que les intérêts seront capitalisés.

Il demande à titre subsidiaire au juge des référés de :
- Désigner un expert judiciaire avec pour mission de se rendre sur place au sein de l’appartement [Adresse 5] appartenant à Madame [C] [I] au [Adresse 5] – [Localité 2] aux fins notamment de :
Visiter les lieux et examiner les désordres dénoncés dans l’assignation et les pièces communiquées, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile, Après avoir convoqué les parties, avis étant donné à leur conseil, Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, Visiter les ouvrages objet des désordres,Entendre les parties dans leur explication, Entendre tous sachants, Répondre à tout dire et questions des parties se rapportant au présent litige, Dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires des désordres subis par les époux [V] dans leur appartement n°B4 à la suite des dégâts des eaux, Procéder à toutes recherches et investigations en vue de déterminer l’origine, les causes et l’étendue des dommages constatés, les décrire, en identifier la cause et l’auteur, leur imputabilité, Indiquer les conséquences de ces désordres quant à l’usage des lieux qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination et aux documents contractuels, Dire si, à son avis, il convient ou non, en cas d’urgence ou de réel danger, de procéder à la mise ne place et à la réalisation de telle mesure de sauvegarde, de travaux particuliers, de nature à éviter toute aggravation, Décrire éventuellement les travaux nécessaires réparatoires, en déterminer la cause et en chiffrer le coût, Fournir d’un façon générale tous éléments tech niques ou de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de se prononcer sur les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux, Fournir toutes indications utiles sur la durée prévisible des éventuelles remises en état ou travaux préparatoires ainsi que sur les préjudices accessoires qui pourraient en résulter pour les parties, notamment les troubles de jouissance, et les pénalités de retard, Faire toutes observations utiles au règlement du litige, Procéder aux comptes entre les parties, Au terme des opérations d’expertise, adresser aux parties un document de synthèse, et ce avant le dépôt du rapport d’expertise définitif, - L’autoriser en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, et ce sous son contrôle ;
- Juger que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 262 et suivants du code de procédure civile, et qu’il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes interrogées et s’adjoindre tout spécialiste de son choix ;
- Juger que l’expert déposera son rapport, sauf conciliation des parties, dans les six mois de sa saisine ;
- Juger qu’en cas de difficultés, il en sera référé au magistrat chargé du contrôle des expertises ;
- Fixer le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert qui sera consignée dans le délai imparti par le jugement à intervenir ;
- Condamner Madame [C] [I] à prendre en charge la provision à valoir sur la consignation de l’expert judiciaire.

Il sollicite en tout état de cause de voir :
- Condamner Madame [C] [I] à lui payer la somme de 2500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Madame [C] [I] aux dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.

Au soutien de sa demande principale, se fondant sur les articles 491, 834 et 835 du code de procédure civile, sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 322-1 du code pénal, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les infiltrations trouvent leur origine au sein de l’appartement [Adresse 5] appartenant à Madame [C] [I]. Il lui reproche de faire obstacle à toute intervention au mépris de son obligation de laisser l’accès à son appartement afin que les recherches pour déterminer l’origine et les conséquences du désordres et les réparations nécessaires puissent être effectuées, notamment pour préserver l’immeuble. Il affirme que son obligation n’est pas sérieusement contestable et que son obstruction engendre des conséquences manifestement excessives.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 834 du même code, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L’article 835 du même code prévoit que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

En application de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
« I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient ».
Sur le fondement de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

La mise en œuvre de ce texte ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige et n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées.

Le procès-verbal de constat de la SELARL MY CJ COMISSAIRES DE JUSTICE ASSOCIES effectué dans l’appartement B4 des époux [V] à la requête du syndicat des copropriétaires en date du 16 janvier 2025 fait état d’importantes traces d’infiltrations d’eau dans la salle d’eau et au-dessus de la porte d’entrée, se produisant manifestement depuis le plafond. Le commissaire de justice précise que la peinture et l’enduit sont boursouflés, écaillés et se décollent. Il note la présence d’importantes moisissures de couleur brunâtre et noirâtres. Il ajoute que ces infiltrations se sont propagées du côté de la cuisine où il constate la présence d’un tuyau d’évacuation qui traverse le plancher de l’étage supérieur autour duquel il constate la présence de tache brunâtres et humides.

Par ailleurs, il ressort du compte-rendu d’intervention de la société RDF la REUNION effectué le 18 février 2025 que la zone d’humidité dans la salle de bain du studio B4 des époux [V] s’est légèrement étendue suite à son premier passage, le taux d’humidité étant évalué à 95%. Elle contrôlait également l’appartement B16 au second étage pour s’assurer que la cause du désordre provenait effectivement de l’appartement de Madame [C] [I] au premier étage. Elle concluait que les légers défauts d’étanchéité constatés dans l’appartement B16 n’étaient pas à l’origine des infiltrations dans l’appartement B4.

Toutefois, il ressort du compte-rendu d’intervention de la société RDF la REUNION effectué le 20 décembre 2024, du courrier électronique de ladite société adressé à la société LOGER le 20 décembre 2024, de la réponse de Madame [C] [I] en date du 30 décembre 2024 à la mise en demeure qui lui a été adressée par le syndicat des copropriétaires, du procès-verbal de constat de la SELARL MY CJ COMISSAIRES DE JUSTICE ASSOCIE et des multiples échanges électroniques entre le syndicats des copropriétaires et Madame [C] [I] que celle-ci refuse catégoriquement l’accès à son logement au professionnels souhaitant comprendre l’origine des infiltrations.

Ainsi, selon les comptes-rendus d’intervention de la société RDF la REUNION corroborés par le procès-verbal de constat de la SELARL MY CJ COMISSAIRES DE JUSTICE ASSOCIES que le fait que l’infiltration dans l’appartement des époux [V] trouve son origine dans l’appartement de Madame [C] [I] n’est pas sérieusement contestable. Si celle-ci refuse de permettre l’accès à son appartement aux professionnels mandatés par le syndicat des copropriétaires pour constater l’origine des désordres, elle est pourtant tenue d’une obligation de jouir de sa partie privative sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble. Compte tenu de l’opposition de Madame [C] [I] d’ouvrir sa porte, il paraît nécessaire de déterminer les raisons des infiltrations et des défauts d’étanchéité.

Dès lors, une expertise s’impose afin de déterminer les origines et les causes des défauts d’étanchéité subis par l’appartement n°B4 appartenant à Monsieur et Madame [V].

Compte tenu de l’opposition de Madame [C] [I] d’ouvrir sa porte, il sera enjoint à cette dernière de permettre l’accès à son appartement à l’expert désigné sous réserve d’un délai de prévenance de 15 jours de son intervention, sous astreinte provisoire de 250 € par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les demandes de provision

S’agissant de la demande de provision à valoir sur les travaux de réparation, le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 5000,00 euros mais ne produit pas de facture démontrant la réalité de ces coûts de réparation. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que cette somme n’est pas sérieusement contestable. Il lui appartiendra de saisir le juge du fond. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en condamnation de Madame [C] [I] à lui verser la somme de 5000,00 euros à titre de provision à valoir sur les travaux de réparation des causes et de l’origine de la ou des fuites constatées.

S’agissant de la demande de provision à valoir sur le coût des recherches de fuite, le syndicat des copropriétaires produit une facture de 434,00 euros de la société RDF la REUNION en date du 19 février 2025 au titre de la recherche de fuite dans le logement n°16 suite à des infiltrations dans le logement n°4 le 18 février 2025. Ainsi, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaire démontre la réalité du coût des recherche de fuite. Madame [C] [I] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 434,00 euros à titre de provision à valoir sur le coût des recherches de fuites.

Sur les mesures de fin de décision :

Madame [C] [I], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Enfin, il ne paraît pas équitable de laisser à la charge du syndicat de copropriété les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de condamner Madame [C] [I] à lui verser la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS