TJ 93008, 27 mai 2025, RG 25/00365

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
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[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 25/00365 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QLH

Minute : 25/00206

S.A. IN’LI
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Madame [M] [J]

Copie exécutoire :
Me Christine GALLON

Copie certifiée conforme :
Madame [M] [J]

Le 27 Mai 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 27 Mai 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Société IN’LI, demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Madame [M] [J], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 20 février 2003, la société Immobilière Familiale, aux droits de laquelle se trouve la société IN'LI, a donné à bail à Madame [M] [J] et Monsieur [Y] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 353,14 € et 137,82 € de provision sur charges.

Monsieur [Y] [Z] a donné congé à son bailleur par lettre du 29 juin 2020, de sorte que Madame [M] [J] est demeurée seule titulaire du contrat de bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la société IN'LI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 octobre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 10 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 25 mars 2025, la société IN'LI - représentée par Maître [P] [B] - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts de la défenderesse ; d'ordonner l’expulsion de Madame [M] [J] ; d'ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse ; et de condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4.017,41 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. La société IN’LI s’oppose à l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Subsidiairement, elle soutient, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que l’arriété locatif s’élève à la somme de 4.017,41 €, ce qui caractérise un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts de la défenderesse. Elle souligne que Madame [M] [J] a déjà été condamnée à trois reprises, par jugements des 23 juillet 2010, 25 novembre 2015 et 19 février 2019, à payer un arriéré de loyers et charges locatives.

Convoquée par un acte signifié à sa personne le 10 janvier 2025, Madame [M] [J] comparaît en personne. Elle reconnaît le montant de la dette locative mais demande à pouvoir rester dans les lieux en reprenant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 150 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle déclare percevoir un revenu mensuel de 1.400 € et avoir trois enfants à sa charge exclusive.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la société IN'LI justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 18 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 20 février 2003 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2024, pour la somme en principal de 3.152,94 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 décembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et de la position de la bailleresse, Madame [M] [J], qui ne justifie pas avoir repris intégralement le paiement du loyer et des charges courants, sera déboutée de sa demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

III. SUR L’EXPULSION ET LE SORT DES MEUBLES :

Compte tenu de ce qui précède, l’expulsion de Madame [M] [J] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure de surcroît purement hypothétique à ce stade.

IV. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société IN'LI produit un décompte démontrant que Madame [M] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.933,17 € à la date du 18 mars 2025.

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 3.933,17 €.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [M] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IN'LI et de la situation financière de la défenderesse, Madame [M] [J] sera condamnée à verser à la société IN’LI la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,