TJ 93008, 27 mai 2025, RG 25/02013

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
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REFERENCES : N° RG 25/02013 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2XAO

Minute : 25/00212

S.A. SEQENS
Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [D] [M]
Madame [B] [V] épouse [M]

Copie exécutoire : Maître Frédéric CATTONI
Copie certifiée conforme : défendeurs

Le 27 Mai 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 27 Mai 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SEQENS, demeurant [Adresse 7]
représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [M], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Madame [B] [V] épouse [M], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 24 juin 2024, la société SEQENS a donné à bail à Madame [B] [V] épouse [M] et Monsieur [D] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1.273,62 € et 371,72 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [B] [V] épouse [M] et Monsieur [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 7 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 25 mars 2025, la société SEQENS - représentée par Maître [C] [U] - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts des défendeurs ; d'ordonner l’expulsion de Madame [B] [V] épouse [M] et Monsieur [D] [M] ; et de condamner solidairement Madame [B] [V] épouse [M] et Monsieur [D] [M] au paiement de la somme actualisée de 13.606,34 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, d'une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La société SEQENS s’oppose à l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

A l’appui de ses demandes, la société SEQENS fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai de deux mois, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Subsidiairement, elle se fonde sur les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1741 du code civil, pour soutenir que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 13.606,34 €, en raison des manquements répétés des locataires à leur obligation de payer de loyer, ce qui justifie le prononcé de la résiliation du contrat.

Madame [B] [V] épouse [M]comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 1.000 € par mois en règlement de l'arriéré. Elle explique que son mari a quitté le domicile familial, au sein duquel elle demeure avec les deux enfants communs du couple et qu’en raison de cette séparation, son compte bancaire a été bloqué, de sorte que le paiement des loyers n’a pas pu être honoré. Elle souligne que c’est encore à cause de cette séparation qu’elle n’a pas répondu à l’enquête sociale diligentée par la société SEQENS, de sorte qu’un supplément de loyer de solidarité lui est apppliqué depuis le mois de janvier 2025. Elle déclare percevoir un salaire mensuel de 1.600 € et avoir deux enfants dont elle partage la charge avec Monsieur [D] [M].

Bien que convoqué par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [D] [M] n’est ni présent, ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 10 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 décembre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 7 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 24 juin 2024 contient une clause résolutoire (article 19) selon laquelle le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 octobre 2024, pour la somme en principal de 5.329,93 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 29 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SEQENS produit un décompte démontrant que Madame [B] [V] épouse [M] et Monsieur [D] [M] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 13.442,45 € à la date du 17 mars 2025.

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs, stipulée à l’article 4 des conditions générales du contrat de bail et démontre avoir adressé aux locataires la lettre de mise en demeure préalable à l’application du supplément de loyer de solidarité maximum forfaitaire, prévue à l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Madame [B] [V] épouse [M] et Monsieur [D] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Madame [B] [V] épouse [M] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 13.442,45 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.329,93 € à compter du commandement de payer (29 octobre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [B] [V] épouse [M] et Monsieur [D] [M], qui justifient avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d'apurer leur dette locative, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire, compte tenu du caractére ménager de la dette, de Madame [B] [V] épouse [M] et Monsieur [D] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [V] épouse [M] et Monsieur [D] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEQENS, Madame [B] [V] épouse [M] et Monsieur [D] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,