TJ 93008, 27 mai 2025, RG 24/12107

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
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REFERENCES : N° RG 24/12107 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2NSF

Minute : 25/00205

Société SEMISO
Représentant : Me Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

C/

Madame [B] [U]

Copie exécutoire :
Me Maxime TONDI

Copie certifiée conforme :
Madame [B] [U]

Le 27 Mai 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 27 Mai 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEMISO, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

ET DÉFENDEUR :

Madame [B] [U], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 27 septembre 1999 modifié par avenant du 27 février 2004, la société SEMISO a donné à bail à Monsieur [Z] [G] et Madame [B] [U] un appartement situé [Adresse 4].

Madame [B] [U] est devenue seule titulaire du contrat de bail à compter du 30 septembre 2005, à la suite du départ de Monsieur [Z] [G].

Le loyer mensuel actuel du logement s’élève 403,81 €, hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEMISO a fait signifier à Madame [B] [U] un commandement de payer la somme principale de 10.236 €, le 30 août 2024.

Elle l’ a ensuite fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 19 décembre 2024 afin d'obtenir le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion des lieux et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 mars 2025, après avoir été renvoyée une fois.

A l’audience du 25 mars 2025, la société SEMISO - représentée par Maître Maxime TONDI - reprend les termes de son assignation pour demander de prononcer la résiliation du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [U] ; d’autoriser la séquestration des meubles laissés dans les lieux dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner Madame [B] [U] au paiement d’une somme actualisée de 13.504,54 € au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer actuel majoré de 20% et des charges en cours, ainsi que la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. La société SEMISO s’oppose à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

A l’appui de ses demandes, la société SEMISO fait valoir, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [B] [U] n’a effectué aucun paiement depuis le mois d’août 2024 en dépit du commandement de payer qui lui a été signifié, de sorte que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 13.504,54 €, ce qui caractérise un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. En réponse à l’argument soulevé par Madame [B] [U], elle affirme que si son compteur n’a pas été changé, c’est en raison de son absence aux quatre rendez-vous qui lui ont été fixés et souligne que Madame [B] [U] ne s’est jamais plainte de cette situation avant le 19 mars 2025.

Madame [B] [U] comparaît en personne. Elle reconnaît le montant de la dette locative, même si elle relève que son compteur d’eau n’a pas été changé, alors qu’il aurait dû l’être à la fin de l’année 2023 en même temps que celui des autres locataires. Elle demande à pouvoir rester dans les lieux en reprenant le paiement du loyer et des charges courants outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle déclare percevoir un revenu mensuel de 1.800 € et n’avoir personne à sa charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SEMISO justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 9 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.

Le décompte produit en l'espèce par la société SEMISO révèle que la dette locative s’élève à la somme de 13.504,54 € au 6 mars 2025.

Madame [B] [U] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Si elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer et des charges courants outre une mensualité de 100 € en règlement de l’arriéré, elle ne justifie pas avoir repris le paiement des échéances courantes, ni avoir effectué un quelconque paiement depuis le mois d’août 2024. Sa demande de delais de paiement afin d’éviter le prononcer de la résiliation du bail sera, en conséquence, rejetée.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la défenderesse et son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'autoriser leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la société SEMISO, arrêté à la date du 6 mars 2025, que la dette locative s'élève à la somme 13.504,54 €.

Madame [B] [U], qui n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Par ailleurs, il convient de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation de son bien et de son impossibilité de le relouer, étant précisé que rien ne justifie à cet égard de majorer de 20% le prix du loyer et que la société SEMISO ne fait du reste valoir aucun moyen à l’appui de cette demande de majoration.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens ; et elle sera condamnée à verser à la société SEMISO une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que la demanderesse a dû entreprendre.

PAR CES MOTIFS,