TJ 93008, 27 mai 2025, RG 25/03050

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
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[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 25/03050 - N° Portalis DB3S-W-B7J-22TU

Minute : 25/00121

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]
Représentant : Me Emilie VAN HEULE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : T13

C/

Société SIM’HAT BABAHIT
Représentant : Mme [D] [Z]

Copie exécutoire :
Me Emilie VAN HEULE

Copie certifiée conforme :
Société SIM’HAT BABAHIT

Le 27 Mai 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 27 Mai 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], Représenté par son syndic de copropriété la société BETTI, demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Emilie VAN HEULE, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET DÉFENDEUR :

Société SIM’HAT BABAHIT, demeurant [Adresse 3]
représentée par Mme [D] [Z] muni d’un pouvoir

EXPOSE DU LITIGE

La société SIM'HAT BABAHIT est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 2].

Le 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société BETTI, a fait assigner la société SIM'HAT BABAHIT devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes:
condamner la société SIM'HAT BABAHIT à lui payer la somme de 1 351,67 € au titre des charges de copropriété impayées au 4 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter à compter de la sommation de payer du 21 octobre 2024 ;
condamner la société SIM'HAT BABAHIT à lui payer la somme de 339,64 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec les intérêts au taux légal à compter à compter de la sommation de payer du 21 octobre 2024 ;
condamner la société SIM'HAT BABAHIT à lui payer la somme de 3 400,00 € à titre de dommages et intérêts ;
condamner la société SIM'HAT BABAHIT à lui payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 21 octobre 2024 ;
le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 mars 2025.

A l'audience du 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise sa créance à la somme de 3 971,31 € (1 956,67 € au titre des charges impayées et 2 014,64 € au titre de l’article 10-1), arrêtée au 21 mars 2025 et ajoute s’opposer à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la société SIM'HAT BABAHIT ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée par acte remis à l'étude du commissaire de justice, la société SIM'HAT BABAHIT comparaît par l’intermédiaire de Madame [D] [Z], dûment habilitée. Elle ne conteste pas le principe de la créance réclamée, mais sollicite le rejet des sommes réclamées au titre de l’article 10-1, de l’article 700 du code de procédure civile et à titre de dommages-intérêts. Reconventionnellement, elle demande de pouvoir payer sa dette en plusieurs mensualités de 150 € chacune. Elle explique que l’arriéré de charges de copropriété est dû aux difficultés provoquées par le divorce de Madame [D] [Z], laquelle est bénéficiaire d’un droit d’occupation sur les locaux qui appartiennent à la défenderesse et en contrepartie duquel, elle paie les charges de copropriété appelées. Madame [D] [Z] déclare percevoir un revenu mensuel de 1.750 € et avoir un enfant à sa charge.

L'affaire est mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] verse aux débats :
un relevé de propriété attestant de ce que la société SIM'HAT BABAHIT est propriétaire des lots 14 et 29 situés [Adresse 2] ;
un décompte daté du 21 mars 2025 ;
les appels de fonds ;
les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 24 mai 2023 et 23 mai 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.

De son côté, la société SIM'HAT BABAHIT ne justifie pas de versements éventuellement effectués ou d’erreurs dans le décompte produit.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la société SIM'HAT BABAHIT n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1 956,67 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner la société SIM'HAT BABAHIT au paiement de la somme de 1 956,67 €, au titre des charges dues à la date du 21 mars 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 3 mars 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la société SIM'HAT BABAHIT seule, la somme de 142,48 €, en ce compris le coût de la sommation de payer du 21 octobre 2024, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la société SIM'HAT BABAHIT sera condamnée à payer la somme de 142,48 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 3 mars 2025.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de ces éléments, de la situation de la défenderesse telle qu’exposée à l’audience et en l’absence d’informations particulières sur les besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de la société SIM'HAT BABAHIT et de lui permettre d'échelonner le paiement de sa dette en 14 mensualités de 150,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut, pour la société SIM'HAT BABAHIT de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse, selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SIM'HAT BABAHIT succombe à l’instance, de sorte qu’elle sera condamnée aux dépens, en ce non-compris le coût de la sommation de payer du 21 octobre 2024, déjà pris en compte au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires entreprises et de la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS