TJ 93008, 27 mai 2025, RG 25/00742

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
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REFERENCES : N° RG 25/00742 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RUN

Minute : 25/00207

S.C.I. SCI FONCIERE DI 01/2009
Représentant : Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Madame [J] [C] épouse [L]
Monsieur [M] [L]

Copie exécutoire : Maître Valérie GARCON
Copie certifiée conforme : défendeurs + préfecture

Le 27 Mai 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 27 Mai 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. SCI FONCIERE DI 01/2009, demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEURS :

Madame [J] [C] épouse [L], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 11 janvier 2012, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a donné à bail à Madame [J] [C] épouse [L] et Monsieur [M] [L] un appartement à usage d’habitation, une cave et une place de stationnement situés au [Adresse 4], pour un loyer mensuel global de 930 € et 140 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [J] [C] épouse [L] et Monsieur [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 9 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 25 mars 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2009 - représentée par Maître [G] [Z] - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts des défendeurs ; d'ordonner l’expulsion de Madame [J] [C] épouse [L] et Monsieur [M] [L] ; d'autoriser la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ; et de condamner solidairement Madame [J] [C] épouse [L] et Monsieur [M] [L] au paiement de la somme actualisée de 19.869,48 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, d'une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La SCI FONCIERE DI 01/2009 s’en rapporte à la décision du juge s’agissant de l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai de six semaines, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Subsidiairement, elle soutient, sur le fondement des articles 1224 et suivants et 1728 du code civil, que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 19.869,48 €, ce qui justifie la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs.

Madame [J] [C] épouse [L] et Monsieur [M] [L] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 500 € par mois en règlement de l'arriéré. Ils déclarent percevoir un revenu mensuel global de 4.500 € et n’avoir personne à leur charge. Ils expliquent avoir subi une baisse de leurs revenus et avoir été contraints de voyager aux Antilles à plusieurs reprises, en raison du décès de personnes qui leur étaient proches.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2009 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date de conclusion du contrat de bail, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 11 janvier 2012 contient une clause résolutoire (article 9) selon laquelle le contrat sera résilié de plein droit deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré sans effet. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 février 2024, pour la somme en principal de 6.092,57 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 22 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI FONCIERE DI 01/2009 produit un décompte démontrant que Madame [J] [C] épouse [L] et Monsieur [M] [L] restent lui devoir, après soustraction du dernier paiement effectué en février 2025 à hauteur de la somme de 1.281,06 €, la somme de 19.869,48 € à la date du 25 mars 2025.

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée en première page du contrat de bail.

Madame [J] [C] épouse [L] et Monsieur [M] [L] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 19.869,48 €.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [J] [C] épouse [L] et Monsieur [M] [L], qui justifient avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d'apurer leur dette locative, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de Madame [J] [C] épouse [L] et Monsieur [M] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [J] [C] épouse [L] et Monsieur [M] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2009 et de la situation financière des défendeurs, Madame [J] [C] épouse [L] et Monsieur [M] [L] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,