TJ 33063, 16 juin 2025, RG 24/02190

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

JUGEMENT
procédure accélérée au fond

72A

Minute

N° RG 24/02190 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZR6Y

3 copies

GROSSE délivrée
le 16/06/2025
à la SELARL MILANI - WIART
Me Elodie VITAL-MAREILLE

Rendue le SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 1]
représentée par Maître Philippe MILANI de la SELARL MILANI - WIART, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [R] [S] [C] épouse [Z]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes du 02 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER, a fait assigner les époux [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de les voir condamner solidairement à lui payer :
- la somme de 1 142,45 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 22 juillet 2024 ;
- la somme de 2 290,65 euros correspondant aux appels de fonds à intervenir au titre des années 2024 et 2025 provisions non encore échues mais devenues exigibles,
augmentées des intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2023, date de la mise en demeure
- la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 02 mai 2023.

Le syndicat des copropriétaires expose que les époux [Z], qui sont propriétaires des lots n° 46, 165 et 166 au sein de l’immeuble, situé [Adresse 7], ne s’acquittent plus du paiement de leurs charges en sa qualité de copropriétaires en dépit notamment de la mise en demeure du 02 août 2024 et de la sommation de payer du 24 septembre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 16 décembre 2024, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 19 mai 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- le demandeur, le 17 mars 2025, par des écritures aux termes desquelles il maintient ses demandes en les actualisant à la somme de 1 226,14 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 31 janvier 2025, à la somme de 1 383,26 euros au titre des appels de fonds à intervenir au titre de l’année 2025 provisions non encore échues mais devenues exigibles, et à la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

- les défendeurs, le 14 février 2025, par des écritures aux termes desquelles ils demandent la réduction de leur dette à la somme de 4 504,20 euros, le débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation à leur verser la somme de 1 894,80 euros au titre du trop-perçu pour les charges dues du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2025 et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Ils font valoir qu’ils rencontrent depuis plusieurs années d’importantes difficultés avec leurs locataires, dont l’un est parti en laissant une dette de charges de 600 euros cependant que l’actuelle a une dette de 3 840 euros dont ils ont demandé le remboursement auprès du FSL ; que les sommes réclamées présentent des incohérences et des variations qui illustrent le caractère contestable et incertain de la créance ; que le décompte mentionne un “report à nouveau” au 1er janvier 2022 de 277,77 euros et un “solde début d’exercice” de 431,31 euros au 1er janvier 2021 injustifiés et des frais de mises en demeure qui ne sont pas produites, de sorte qu’il faut déduire la somme de 349,77 euros (277,77 + 2x36 euros) ainsi que les frais de recouvrement exposés sans nécessité ou réclamés sur deux fondements, les frais de mise en demeure et les frais d’avocat ; que déduction faite de ces sommes (349,77 pour 2022, 1 468,14 pour 2023, 1 923,35 pour 2024) et des versements réalisés en 2025 (762,94 euros), ils sont créanciers d’un trop-versé de 1 894,80 euros (2 609,40 - 4 504,20 euros) dont le syndicat des copropriétaires leur doit remboursement.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II - MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges échues et les provisions à venir sur l’exercice en cours ; et les frais de procédure

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété modifié par l’article 17 de l’ordonnance n°2019-738 du 17 juillet 2019 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Au vu des pièces produites :
- le contrat de syndic,
- les mises en demeure en date des 1er février et 19 décembre 2022, 15 mars et 17 mai 2023,
- le commandement de payer en date du 28 juin 2023,
- les procès-verbaux d’assemblée générale des 20 juin 2022, 06 juillet 2023 et 17 mai 2024,
- le décompte copropriétaire du 1er janvier 2022 au 22 juillet 2024,
- le décompte actualisé au 31 janvier 2025 comportant le détail des écritures depuis le 1er janvier 2020 ;
- les appels de fond pour 2022, du 1er octobre 2024 et pour l’année 2025,

le demandeur rapporte la preuve de sa créance pour un montant de 975,91 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 31 janvier 2025, et des charges à échoir sur l’exercice en cours, après déduction :
- des frais de recouvrement (36 x 4 + 88,14 + 180 + 252 + 192 + 57,35 euros) injustifiés ou pris en compte de manière distincte au titre des frais de procédure ;
- des frais d’avocat (720 euros), arbitrés dans le cadre de l’article 700.

Les défendeurs seront donc condamnés à payer la somme de 975,91 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mai 2023 pour la somme réclamée à cette date et à la date d’échéance pour les sommes dues postérieurement.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété permet d’imputer au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance.

En l’espèce, les défendeurs opposent à bon droit que conformément à l’article 9.1 du contrat de syndic, et faute pour le demandeur de justifier de diligences exceptionnelles, les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice (252 + 192 euros ) ne leur sont pas exclusivement imputables.

Les honoraires exposés par le syndic de la copropriété pour le recouvrement de la créance seront retenus à hauteur de 469,49 euros (144 + 88,14 + 57,35 + 180).

Les époux [Z] ne pouvant dès lors se prévaloir d’un trop-versé, leur demande en paiement à ce titre sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

La copropriété ne dispose pas d'autre trésorerie que les fonds dus par les copropriétaires au titre des charges de sorte que tout retard dans le paiement trouble la gestion et génère des frais pour la collectivité. Il y a lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts et de condamner les défendeurs à lui payer la somme de 800 euros.

Sur les autres demandes

Les défendeurs seront condamnés aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III - DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision mise à disposition au greffe, rendue par décision contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne solidairement les époux [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER, les sommes de :

- 975,91 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 31 janvier 2025, et des charges à échoir sur l’exercice en cours, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mai 2023 pour la somme réclamée à cette date et à la date d’échéance pour les sommes dues postérieurement ;

- 469,49 euros au titre des frais de procédure ;

- 800 euros au titre des dommages et intérêts ;

- 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les époux [Z] aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,