TJ 35238, 13 juin 2025, RG 25/01817

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 7]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 13 Juin 2025

N° RG 25/01817 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LO7W

Jugement du 13 Juin 2025
N° : 25/559

OPH [J]

C/

[U] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH [J]
COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 02 Mai 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [J]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Mme [O] [X], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [U] [L]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 8 juin 2023, l'établissement [J] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 276,54 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1830,77 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [L] le 11 juin 2024.

Par assignation du 13 février 2025, l'établissement [J] a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
5004,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l’audience du 2 mai 2025, l'établissement [J] a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 2 mai 2025, s’élevait désormais à la somme de 5268,31 euros.
L'établissement [J] a ajouté n’avoir aucun contact avec M. [U] [L] et que son dernier paiement datait du mois de novembre 2024.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [U] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

L'établissement [J] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
L'établissement [J] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [U] [L].

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'établissement [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de retenir le délai de deux mois contenu dans le contrat.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 juin 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1830,77 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 août 2024.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, M. [U] [L] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, le dernier paiement datant du 19 novembre 2024, selon le dernier décompte versé aux débats par le bailleur. Le bailleur s’est, en outre, opposé à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 11 août 2024 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [U] [L], ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement [J] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 mai 2025, M. [U] [L] lui devait la somme de 5268,31 euros, soustraction faite des frais de procédure et des frais de SLS à hauteur de 3 475,80 euros.

M. [U] [L], défaillant dans le cadre de la procédure, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 1830,77 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3173,55 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges , et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement [J] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,