TJ 78646, 13 juin 2025, RG 24/00126

TRIBUNAL
de VERSAILLES
[Adresse 3]
[Localité 4]

N° RG 24/00126 - N° Portalis DB22-W-B7I-SBUR

JUGEMENT

Du : 13 Juin 2025

[I] [E]

C/

[J] [D]

expédition exécutoire
délivrée le
à Me MLICZAK

expédition certifiée conforme
délivrée le
à Me LEGOND

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 13 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l'audience du 03 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [I] [E]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Thomas MLICZAK de l’AARPI TMH AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Madame [J] [D]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Sophie LEGOND, avocat au barreau de VERSAILLES

A l'audience du 03 Avril 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2025 aux heures d'ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 avril 2023, Mme [I] [E] a consenti à Mme [J] [D] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], comprenant le versement d’un loyer mensuel de 695 euros et une provision sur charges de 10 euros.

Le contrat de bail prévoyait également un dépôt de garantie d’un montant de 650 euros.

L’état des lieux d’entrée a été dressé le jour même.

Mme [J] [D] a quitté le bien le 28 janvier 2024.

Par acte du 23 avril 2024, Mme [I] [E] a fait assigner Mme [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en paiement, au titre de réparations locatives et d’impayés de loyers.

A l’audience, Mme [I] [E], représentée par son conseil reprenant ses dernières écritures, demande au juge des contentieux de la protection de :
- A titre principal, condamner Mme [J] [D] à lui payer la somme de 4 583,64 euros au titre des réparations locatives ;
- Condamner Mme [J] [D] à lui payer la somme de 1 410 euros au titre des loyers impayés ;
- A titre subsidiaire, en cas de requalification du contrat de bail en bail non meublé, condamner Mme [J] [D] à lui payer la somme de 2 910 euros au titre des loyers impayés ;
- En tout état de cause, débouter Mme [J] [D] de l’ensemble de ses demandes ;
- Condamner Mme [J] [D] au paiement des dépens ;
- Condamner Mme [J] [D] à lui payer la somme de 2 000 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de sa demande principale en paiement de la somme de 4 583,64 euros au titre des réparations locatives, Mme [I] [E] fait valoir, sur le fondement de l’article 1730 du code civil, des articles 7 et 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987, que Mme [D] n’a pas effectué l’entretien courant des lieux et a dégradé le logement ; qu’elle est donc été contrainte de procéder à la réfection des peintures du salon et de la cuisine, ainsi qu’au remplacement du plan de travail et à la rénovation de la salle de bains pour un montant total de 3.696 euros ; qu’elle a dû remplacer certains meubles pour un montant de 1.537,64 euros ; que le coût total après déduction du montant du dépôt de garantie s’élève à 4.583,64 euros.

Au soutien de sa demande principale en paiement de la somme de 1.410 euros au titre des loyers impayés, Mme [I] [E] fait valoir, sur le fondement des articles 1709 et 1728 du code civil et des articles 7 et 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que Mme [D] l’a prévenue de son départ par message électronique du 28 janvier 2024, ouvrant un délai d’un mois de préavis et qu’elle n’a pas payé les loyers des mois de janvier et février 2024.

Au soutien de sa demande subsidiaire en paiement de la somme de 2.910 euros en cas de requalification du bail logement meublé en logement vide, Mme [I] [E] allègue du fait que le délai de préavis serait alors de trois mois et que Mme [J] [D] lui serait donc redevable des loyers du mois de janvier au mois d’avril 2024.

Pour s’opposer à la demande requalification du contrat de bail meublé en bail de locaux vides, Mme [I] [E] affirme, se fondant sur l’article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que la preuve du caractère meublé est libre, que l’absence d’inventaire n’entraine pas la requalification du bail et qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve qu’il aurait pris à bail des locaux vides. Elle allègue du fait que Mme [J] [D] a accepté de signer un contrat de bail nommé « contrat de location logement meublé » ; qu’elle ne s’est jamais plainte d’une quelconque absence de meubles ou équipements ; qu’elle-même a produit des factures d’achats des différents meubles et que le constat du commissaire de justice confirme le caractère meublé du bien.

Pour contester la demande de dommages-intérêts, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 7d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1724 du code civil, que dès lors qu’elle a été informée par la preneuse de moisissures dans la salle de bain, elle est venue sur place avec une entreprise de travaux, puis qu’elle a proposé, dans l’attente de l’intervention de ladite entreprise, de faire effectuer un nettoyage, sans que Mme [J] [D] n’y donne suite. Elle allègue encore du fait que la Mairie de [Localité 4] aurait été instrumentalisée par Mme [D] qui voulait échapper au paiement de ses loyers et affirme que la Mairie a confirmé le bon état général du bien.

Mme [J] [D], représentée par son conseil reprenant ses dernières écritures, demande au juge des contentieux de la protection de :
- requalifier le bail du 20 avril 2023 en bail d’habitation vide ;
- débouter Mme [I] [E] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner Mme [I] [E] à lui restituer la somme de 695 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie ;
- condamner Mme [I] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- condamner Mme [I] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de sa demande de requalification du bail d’habitation, Mme [J] [D] fait valoir, sur le fondement de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 et du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, que le bail litigieux ne comprend aucune liste détaillée du mobilier et des équipements ; que le caractère meublé du bail ne se présume pas quand bien même le contrat mentionnerait « bail meublé ».

Mme [J] [D] sollicite en outre la restitution de son dépôt de garantie, affirmant que la bailleresse est seule responsable de l’état de son bien. Elle demande enfin la condamnation de Mme [I] [E] au paiement de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison des préjudices subis du fait de la défaillance de la bailleresse à entretenir son logement comme à produire le diagnostic technique.

Pour s’opposer à la demande de paiement au titre des réparations locatives, Mme [J] [D] fait valoir que le procès-verbal de constat produit n’est pas contradictoire ; que les rénovations dont il est demandé remboursement sont fondées sur des devis et non des factures ; que ces rénovations ne sont pas en lien avec les désordres constatés ; que le studio est très humide ce dont elle s’était plainte auprès de la Mairie comme de la propriétaire ; qu’aucun travaux n’a été effectué ; que son départ est lié au mauvais état du logement ; qu’aucun diagnostic technique n’a été joint au bail ; qu’en tout état de cause elle n’est restée que dix mois dans les lieux.

Pour contester la demande de paiement au titre des loyers, Mme [J] [D] affirme qu’elle a indiqué à Mme [I] [E] que le dépôt de garantie devait s’imputer sur le loyer du mois de janvier 2024 ; que le loyer du mois de février 2024 n’est pas dû en raison du caractère non décent du logement ; que celui-ci est en outre insalubre ce qui est la cause de son départ. Elle allègue que Mme [I] [E] ne peut sans mauvaise foi solliciter l’équivalent de trois mois de préavis ; qu’en tout état de cause le logement est situé en zone tendu avec un préavis limité à un mois.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibérée au 13 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande de requalification du contrat de bail

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

L’article 25-5 de la même loi prévoit en outre qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux.
Enfin, selon l’article 25-7 de la même loi, le contrat de location est conclu pour une durée d'au moins un an.

En l’espèce, il ressort des termes du contrat de bail intitulé « contrat de location logement meublé » que celui-ci prévoyait une durée d’une année, à savoir du 20 avril 2023 au 20 avril 2024, ce qui est caractéristique d’un contrat de bail d’habitation meublé, tandis qu’un contrat de bail d’habitation non meublé est par principe d’une durée de trois ans.

En outre, si aucun inventaire détaillé du mobilier n’a été annexé au contrat de bail, le procès-verbal de constat effectué par commissaire de justice le 29 janvier 2024 permet d’observer que le logement comprenait un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, et notamment un canapé-lit, des rideaux, des étagères de rangement, des luminaires, des tables et chaises, un réfrigérateur, un four à micro-ondes, la vaisselle nécessaire à la prise des repas et des plaques de cuisson.

Ces éléments sont conformes à ceux que doit comporter un logement meublé, selon les dispositions de l’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, ce qui n’est pas contesté par Mme [J] [D].

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, le contrat de bail conclue le 20 avril 2023 entre Mme [I] [E] et Mme [J] [D] a été justement qualifié de contrat de bail d’habitation meublé.

Il convient donc de rejeter la demande de Mme [J] [D] tendant à la requalification du bail d’habitation meublé en bail d’habitation non meublé.

Sur la demande au titre des loyers impayés et le caractère décent du logement

Selon l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. Le locataire est en outre redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Enfin, il résulte de l'article 1719 du code civil comme de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 une obligation pour le bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
- il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, Mme [I] [E] affirme que Mme [J] [D] n’a pas payé les loyers des mois de janvier et février 2024, ce que cette dernière ne conteste pas, mais considère toutefois que le loyer du mois de février 2024 n’est pas dû en raison du caractère non décent du logement.

A cet égard, Mme [J] [D] verse aux débats un mail envoyé au service d’hygiène de la Mairie de [Localité 4] le 18 décembre 2023, aux termes duquel elle indique que le logement est très humide, ne comporte ni d’aération, ni de chauffage dans la salle de bain, et que la propriétaire n’agit pas pour y remédier. Il ressort également des échanges de sms produits que si la propriétaire a mandaté une entreprise le 20 décembre 2023, laquelle a constaté l’état d’humidité de la salle de bain due au manque d’aération et de chauffage, aucuns travaux n’ont été engagés par la suite jusqu’au départ de la locataire, ni de relogement proposé à la locataire pour la durée de ceux-ci. Enfin, aux termes d’un mail du service d’hygiène de [Localité 4] envoyé à Mme [I] [E] le 28 mai 2024, il est indiqué que « les travaux d’amélioration de la ventilation réalisés dans le logement permettent de répondre aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation », ce qui signifie a contrario qu’avant la réalisation desdits travaux, le logement ne respectait pas ces règles, notamment en terme de renouvellement de l’air et son aération à l’intérieur du logement, et en particulier dans la salle de bain.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [I] [E] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent à Mme [J] [D].

En revanche, cela ne dispensait pas Mme [J] [D] de payer le loyer dû sur le mois de janvier et février 2024, n’étant pas établi que le logement était inhabitable.

Il convient ainsi de condamner à payer à Mme [I] [E] la somme de 1 410 euros au titre du solde locatif restant dû, soit la somme de 760 euros déduction faite du dépôt de garantie de 650 euros.

Sur la demande de dommages et intérêt formé par Madame [J] [D]

Selon une application combinée des articles 1217 et 1231-1 du code civil, la partie qui n’a pas exécuté son obligation peut être condamnée, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble de ces éléments que depuis a minima le 17 décembre 2023, date à laquelle Madame [D] a alerté la propriétaire, le logement donné à bail ne répond pas aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002.

A cet égard, il n'est pas nécessaire que le locataire ait mis préalablement son bailleur en demeure de respecter son obligation de délivrance.

La non conformité du logement a nécessairement causé à la locataire un préjudice de jouissance en ce qu’elle a vécu dans un logement anormalement humide et non aéré, ne répondant pas de ce fait aux normes sanitaires en vigueur.

Ce préjudice, la durée du trouble (du 17 décembre 2023 au 28 janvier 2024) et sa localisation, justifient que la locataire soit indemnisée à hauteur de 194 euros au titre du préjudice de jouissance correspondant à 20 % du loyer sur 42 jours.

Sur la demande au titre des frais de remise en état des lieux loués

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 

En outre il résulte de l’article 1754 du code civil que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux.

Il est constant que l’obligation du preneur d’être tenu des dégradations intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol, atteints par la vétusté.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Enfin, selon l’article 1er de l’ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016, relative au statut de commissaire de justice, ceux-ci peuvent effectuer, lorsqu'ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Et ces constatations font foi jusqu'à preuve contraire.

En l’espèce, pour démontrer les dégradations locatives, la demanderesse verse aux débats l’état des lieux d’entrée qui mentionne globalement un logement en « bon état » dans toutes les pièces, et un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le lendemain du départ de la locataire, soit le 29 janvier 2024, qui fait foi jusqu’à preuve contraire, aux termes duquel sont notées des traces sur les murs et dans les placards, des plinthes poussiéreuses, de salissures, de traces d’eau et de tâches.

Toutefois, ces constatations ne permettent ni de justifier, ni d’imputer à Mme [J] [D] la nécessité de refaire l’intégralité de la peinture du salon, de la cuisine et de remplacer le plan de travail de la cuisine. Les constations du commissaire de justice permettent en effet uniquement d’établir que le logement a besoin d’être nettoyé. Quant à la rénovation de la salle de bain, elle ne saurait être mise à la charge de la locataire, alors que son mauvais état avait été signalé par celle-ci à Mme [I] [E] en lien avec l’humidité et le défaut d’aération, laquelle a manqué à son obligation de délivrance sur ce point.

S’agissant du mobilier, l’état des lieux d’entrée n’en faisant pas mention, et aucun inventaire et état de celui-ci n’ayant été annexé au contrat de bail permettant de déterminer l’état des meubles à l’entrée dans les lieux, la nécessité de remplacer ces derniers ne sera pas davantage imputable à Mme [J] [D].

Par conséquent, il convient de débouter Madame [E] de ses demandes au titre de la remise en état du logement.

Sur la compensation à opérer :

Il résulte des dispositions combinées des articles 1289 et 1291 du code civil, que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, de dettes connexes, il s'opère entre elles une compensation.

En l'espèce, il a été jugé que la propriétaire est redevable envers Madame [D] d'une somme de 194 euros tandis que Madame [D] se trouve débiteur de Madame [E] pour une somme de 760 euros.

En conséquence, il y a lieu de procéder à la compensation de ces sommes (760-194 = 566 euros).

Madame [D] est dès lors débitrice d'une somme de 566 euros envers Madame [E] de sorte qu’elle doit être condamnée au paiement de cette somme.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [D] succombant en ses prétentions, elle sera condamnée aux dépens.

Toutefois, en équité, au vu des circonstances particulières de l’espèce, le caractère indécent du logement ayant été reconnu, et vu la situation économique des parties, il y a lieu de débouter Madame [E] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS