TJ 54099, 5 juin 2025, RG 24/01543

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
[Adresse 5]
[Localité 3]

CIVIL - JCP

Minute n° 25/00230

RG n° : N° RG 24/01543 - N° Portalis DBZD-W-B7I-CONA

S.C.I. LA PAISIBLE,

C/

[G]

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LA PAISIBLE,
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège
RCS de BRIEY n°D313998833
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparante en la personne de M. [F] [W], associé, muni d'un pouvoir,

d'une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [G]
né le 04 Août 1981 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX
Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 mars 2025

Copie exécutoire délivrée le :
à : S.C.I. LA PAISIBLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 mars 2019 ayant pris effet le 1er avril 2019, la société civile immobilière LA PAISIBLE (ci-après la SCI LA PAISIBLE) a donné à bail à Monsieur [E] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 350 euros.

Par acte de commissaire de justice du 05 juillet 2024, la SCI LA PAISIBLE a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, lui faisant également commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs ainsi que de l’entretien de la chaudière.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, dénoncé le 22 octobre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SCI LA PAISIBLE a fait assigner Monsieur [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :
constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire,ordonner en conséquence l'expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,condamner Monsieur [E] [G] à lui payer :la somme de 3 276,10 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l'article 1153 alinéa 1 (ancien) du code civil,une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation et ce, jusqu’à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [E] [G] au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Un bordereau de carence a été établi le 19 décembre 2024 par la DDETS de la Meurthe-et-Moselle.

A l'audience du 25 mars 2025, la SCI LA PAISIBLE, représentée par Monsieur [F] [W], associé muni d’un pouvoir spécial, a maintenu ses demandes et a actualisé l’arriéré à hauteur de 5 076,10 euros selon décompte arrêté à mars 2025.

Monsieur [E] [G], cité par acte remis à l'étude, n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 05 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, conformément aux dispositions susvisées, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 05 juillet 2024, la SCI LA PAISIBLE a fait délivrer à Monsieur [E] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 076,60 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 06 septembre 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [G] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant le défendeur à payer à la SCI LA PAISIBLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel, soit la somme de 360 euros selon le décompte du 10 octobre 2024.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'était le loyer, à compter du 1er novembre 2024, et sera due jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 23 de la même loi prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État (décret n°87-713 du 26 août 1987) ; elle comprend notamment les dépenses d'électricité, d'eau et de chauffage, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail ne prévoit pas de provision pour charges mais stipule, en son article X intitulé « Autres conditions particulières », que le locataire est redevable en octobre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Or, si la SCI LA PAISIBLE justifie par les pièces versées aux débats et notamment le contrat de location et le décompte locatif, être créancière de Monsieur [E] [G] au titre des loyers arrêtés au 10 octobre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus), elle ne produit pas de justificatif afférant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 et 2024, de sorte que les sommes correspondantes, respectivement 103,50 euros et 119,50 euros, seront déduites du décompte.

Dès lors que Monsieur [E] [G] ne justifie pas d’un paiement libératoire et qu’il n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cet arriéré locatif, l’existence de la créance de la SCI LA PAISIBLE est établie.

Monsieur [E] [G] sera donc condamné au paiement de la somme de 3 053,10 euros (3 276,10 - 223), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [G] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation devant la présente juridiction.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [E] [G], tenu aux dépens, sera condamné à verser à la SCI LA PAISIBLE une somme qu’il est équitable de fixer à 80 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire 

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS