TJ 56260, 12 juin 2025, RG 24/00481

R.G. N° 24/00481. Jugement du 12 Juin 2025
N° RG 24/00481 - N° Portalis DBZI-W-B7I-ESAS

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [W], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Michel PEIGNARD, substitué par Me Antoine PEIGNARD, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [N], demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 562602024001031 du 04/09/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VANNES)
représenté par Me Bryan JAOUEN, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l'audience publique du 03 Avril 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Me PEIGNARD

Copie à : Me JAOUEN
M. le Préfet du département

R.G. N° 24/00481. Jugement du 12 Juin 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant sous seing privé à effet au 1er novembre 2020, M. [C] [W] a donné à bail à M. [F] [N] un local d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, M. [C] [W] a fait notifier à M. [F] [N] un commandement de payer la somme de 969,86 euros au titre des loyers et charges.

Le 26 juin 2024, M. [C] [W] a fait assigner M. [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Vannes auquel il est demandé de :
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, pour défaut de paiement des loyers,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, pour défaut de paiement des loyers,
- ordonner l'expulsion de M. [F] [N] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
- supprimer le délai de deux mois conférés par le commandement de quitter,
- condamner M. [F] [N] à lui payer :
- 2200 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu’à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,
- 500 euros à titre de dommages-intérêts,
- à compter de la résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, en subissant les augmentations légales, jusqu’à complète libération des lieux,
- condamner M. [F] [N] à lui régler 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.

Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 28 juin 2024.

A l'audience du 19 septembre 2024, les parties ont comparu et l’affaire a été renvoyée au 21 novembre suivant, puis successivement au 9 janvier 2025, au 6 mars 2025 et au 3 avril suivant.

À l’audience du 3 avril 2025, l’affaire a été plaidée.

Pour les moyens développés dans ses conclusions n°II auxquelles il s’est expressément référé, M. [W], représenté par son Conseil, demande au juge de :
- débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 19 juin 2024,
- ordonner l’expulsion de M. [N], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner M. [N] à lui payer la somme de 937,78 euros au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,
- condamner M. [N] à lui payer la somme de 5343,40 euros au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’au mois d’avril 2025, cette somme étant à parfaire au jour du départ effectif du logement, à raison de 550 euros par mois,
- condamner M. [N] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de dommages-intérêts,
- condamner M. [N] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des actes
réalisés par le commissaire de justice (commandement de payer, saisine de la Ccapex...).
A l’appui de ses dernières écritures, M. [N], représenté par son Conseil, demande au juge de :
- débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- à titre reconventionnel et principal :
- juger que le logement loué par M. [N] est indécent,
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- débouter en conséquence M. [W] de sa demande d’expulsion,
- condamner M. [W] à réaliser ou faire réaliser les travaux de mise en conformité, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement,
- condamner M. [W] à lui verser la somme de 1400 euros au titre du préjudice fondé sur la surconsommation énergétique du logement,
- condamner M. [W] à lui verser la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral subi,
- en tout état de cause,
- lui accorder un échelonnement du règlement de la dette locative en 36 mensualités à raison de 35 mensualités d’un montant de 109 euros et du solde à la 36e mensualité, en sus du paiement du loyer et suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire,
- ordonner la compensation entre les sommes dues par chacune des parties,
- condamner M. [W] à verser à Maître Bryan Jaouen la somme de 1000 euros en application de l’article 700 2° du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.
M. [N] a indiqué ne pas avoir de dossier de surendettement en cours.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
(...)
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
(...).

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charges, ou de la régularisation annuelle de charges.

Le commandement de payer du 19 avril 2024 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Aux termes 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
Ainsi, en l’absence de précision par le locataire de la dette à régler, l’imputation de ses paiements a donc lieu sur les dettes déjà échues et, parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur a le plus intérêt à acquitter, soit dans le cas de la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire, sur les causes de celui-ci aux fins d’éviter l’acquisition des effets de la clause résolutoire.
En revanche, en application des articles L.832-2 et du code de la construction et de l'habitation,
lorsque l'aide personnalisée au logement est versée entre les mains du bailleur, celui-ci doit déduire l'aide ainsi reçue du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement. Ce versement intervient mensuellement à terme échu.
En conséquence, l'aide personnalisée au logement correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur ne s'imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne, exception faite, le cas échéant, de la part de l’APL qui excède le montant du loyer courant.

Il ressort des pièces du dossier que le propriétaire a fait délivrer un premier commandement de payer le 9 février 2024 pour un montant total de 1907 euros, s’agissant des impayés locatifs compris entre le 17 novembre 2023 et le mois de février 2024 inclus.

Sur cette même période, le bailleur a perçu l’allocation logement à hauteur de 26 euros pour les mois de novembre et décembre 2023 et 34 euros pour les mois de janvier et février 2024, soit au total la somme de 120 euros.

Ainsi, à la date de délivrance du 9 février 2024, le locataire était en réalité redevable de la somme de 1787 euros.

Selon les décomptes produits ultérieurement (pièce n°4), il apparaît que le défendeur a effectué un règlement pour un montant total de 2037,14 euros le 5 avril 2024, de sorte que les causes du premier commandement ont ainsi été apurées et que le compte locataire était créditeur d’une somme de 250,14 euros.

Pour autant, il est établi que M. [N] n’a pas réglé les loyers des mois de mars et avril 2024, tandis que pour ces mêmes échéances, le bailleur a perçu l’allocation logement à hauteur de 62 euros.

En conséquence, à la date de délivrance du second commandement de payer, le locataire était redevable d’une somme de 787,86 euros.

Aucun justificatif ne permet d’établir que cette somme a été réglée pendant le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement, tandis qu’il ressort des déclarations faites à l’audience que le locataire, qui a bénéficié d’un effacement total des dettes par décision de la commission de surendettement en date du 27 février 2023, soit antérieurement à la délivrance du commandement de payer, n’a pas saisi la commission d’une nouvelle procédure qui aurait interagi avec le présent dossier.

Si M. [F] [N] sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire, il apparaît cependant qu’il n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Dès lors, et en l’état des dispositions légales, ces demandes ne peuvent qu’être rejetées.
En conséquence la clause résolutoire est acquise à compter du 19 juin 2024.

M. [N] entend faire valoir que, dans la mesure où le logement qui lui a été loué est indécent, M. [W] doit être débouté de sa demande d’expulsion
Il convient donc, en conséquence, d’analyser cette prétention avant de statuer sur la demande d’expulsion.

Sur l’indécence alléguée, les demandes reconventionnelles et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
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1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Ces dispositions sont reprises de manière plus précise par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel, “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :
a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;
b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée”.

En outre, l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction issue du Décret n°2021-872 du 30 juin 2021, prévoit que
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

M. [N] expose que les photographies qu’il verse aux débats mettent en évidence l’état de délabrement des menuiseries de la maison louée, sans que le bailleur n’ait réagi au courrier recommandé transmis le 2 janvier 2023, par lequel il sollicitait la réalisation d’un bilan thermique des lieux et la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état des fenêtres et portes extérieures du logement.
Il entend faire valoir que celui-ci n’est pas protégé contre les infiltrations d’air parasite, ce qui occasionne une surconsommation de fioul, et que la classification en catégorie F vient finaliser le faisceau d’indices caractérisant l’indécence du logement.
Outre le rejet de la demande d’expulsion formulée par le bailleur, M. [N] demande au juge de condamner ce dernier à lui régler la somme de 1400 euros au titre du préjudice fondé sur la surconsommation énergétique, laquelle a directement impacté sa capacité financière à régler le loyer.
Au regard des conditions d’occupation de la maison et de l’absence de volonté de son bailleur de réaliser les travaux nécessaires à sa mise en conformité, M. [N] sollicite l'indemnisation de son préjudice moral par l’allocation d’une somme de 1000 euros.

M. [W] souligne que M. [N] ne verse au dossier que des photographies prises par ses soins, que rien ne permet de relier au bien litigieux et qui, en tout état de cause, sont insuffisantes pour établir le bien-fondé des prétentions du défendeur et la réalité des désordres dont il se prévaut.
Au surplus, s’agissant du caractère prétendument énergivore du logement, M. [W] relève que M. [N] ne produit aucun référentiel permettant de rapporter la preuve d’une surconsommation qui ne lui serait pas directement imputable.

À l’appui de ses prétentions, M. [N] produit :
– un courrier recommandé reçu par M. [W] le 7 janvier 2023 sollicitant la réalisation d’un bilan thermique, lui rappelant qu’il devait également effectuer des travaux sur les fenêtres et sur les portes extérieures lui causant « énormément de soucis sur la consommation de fioul » (pièce n°2),
– diverses photographies de fenêtres et d’une porte extérieure dont la peinture est écaillée, ainsi que le cliché d’une porte de garage (pièces n°3 et 12),
– diverses factures de fioul pour des montants ttc de :
– 626 euros le 28 février 2023,
– 357 euros le 1er juin 2023,
– 664,50 euros le 2 novembre 2023,
– 589,50 euros le 29 décembre 2023,
– 615 euros le 2 mars 2024,
– 562,50 euros le 30 décembre 2024,
– 585 euros le 8 février 2025.

Outre le fait qu’aucun élément ne permet d’établir avec certitude que les clichés représentent une partie de l’habitation louée, le seul fait que la peinture desdites ouvertures soit écaillée est parfaitement insuffisant à établir le défaut d’étanchéité à l’air dont se prévaut M. [N].
De même, à défaut de constat sur ces mêmes menuiseries, il n’est nullement établi que les consommations que le défendeur dit excessives ne sont pas liées à ses propres habitudes de chauffe.
Enfin, le fait que le logement soit classé en catégorie F ne le rend pas indécent par nature, au jour de la présente instance.

Ainsi, M. [N] ne rapporte pas la preuve de l’indécence du logement qu’il occupe, de sorte qu’il sera débouté de sa demande de condamnation aux travaux et de ses prétentions indemnitaires liées à la surconsommation énergétique et au préjudice moral qu’il disait avoir subis.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [F] [N] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Néanmoins, alors que M. [N] justifie avoir formulé une demande de logement social dès le 17 janvier 2023, l’absence de paiement des loyers est insuffisante à elle seule pour caractériser sa mauvaise foi, de sorte que le propriétaire sera débouté de sa demande visant à voir réduire le délai de deux mois prévus à l’article L412-1du même code.

Sur l'indemnité d'occupation

M. [F] [N] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à M. [C] [W] qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 550 euros.

Cette indemnité sera due à compter du 19 juin 2024 et jusqu'à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les demandes financières

M. [W] sollicite la condamnation de M. [N] à lui verser la somme totale de 6281,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois d’avril 2025 inclus, déduction déjà faite du règlement réalisé par le preneur pour le mois de juillet 2024 à hauteur de 200 euros et des virements réalisés par la caisse d’allocations familiales.

M. [N] estime être redevable d’une somme de 3944 euros.
Il expose avoir réalisé un règlement de 200 euros en juillet 2024 et verse aux débats les justificatifs des sommes perçues par le bailleur au titre de l’allocation logement de mai 2023 à juillet 2024.

Sur ce dernier point et en sus de ce qui a déjà été indiqué précédemment, il apparaît que M. [W] a perçu des allocations logement à hauteur de 28 euros pour les mois de mai et juin 2024 et de 18 euros pour le mois de juillet suivant.
À ce titre également, le bailleur expose avoir perçu la somme mensuelle de 18 euros pour les mois d’août 2024 à décembre 2024 inclus puis la somme mensuelle de 10 euros à compter de janvier 2025, sans que M. [N] n’apporte aucun élément contraire.

Il ressort ainsi des éléments versés au dossier que la créance locative peut être fixée comme suit:
– 787,86 euros selon décompte arrêté ci-avant à l’échéance d’avril 2024 incluse,
– 6600 euros au titre des loyers dus entre les mois de mai 2024 et avril 2025 inclus,
– déduction à faire des sommes réglées :
– 200 euros par le locataire en juillet 2024
– 232 euros par la Caisse d’allocations familiales,
– 1100 euros euros par pro BTP
soit une somme restant due de 5855,86 euros.

R.G. N° 24/00481. Jugement du 12 Juin 2025

En conséquence, il convient de condamner M. [F] [N] à verser à M. [C] [W] la somme de 5855,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté à l’échéance d’avril 2025 incluse.

Conformément à la demande, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 937,78 euros euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

M. [C] [W] expose que l’impayé locatif pèse sur son moral et ses finances alors qu’il attendait de cette location qu’elle vienne compléter sa retraite. Il souligne que le comportement de M. [N] a mis en danger son équilibre financier, lui occasionnant un stress important.

Il ressort des éléments du débat que M. [W] a dû agir en justice pour faire valoir ses droits, de sorte que cette situation lui a indéniablement créé des tracas et inquiétudes qu’il convient d’indemniser en lui allouant la somme de 500 euros.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [F] [N] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la signification du commandement à la Ccapex et de l’assignation au représentant de l’État dans le département.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [C] [W] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 1000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [N] sera débouté de sa demande formulée en application de l’article 700 2° du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS