TJ 38185, 12 juin 2025, RG 22/02320

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

6ème chambre civile

N° RG 22/02320 - N° Portalis DBYH-W-B7G-KT2W

N° JUGEMENT :

MF/MD

Copie exécutoire
et copie

délivrées

à :

la SELARL COOK - QUENARD

la SELARL EYDOUX MODELSKI

la SCP LACHAT MOURONVALLE

la SCP LSC AVOCATS

la SCP MONTOYA & DORNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 12 Juin 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [J] [N]
née le 15 Novembre 1993 à [Localité 9] (Isère), demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSES

S.C.I. CHRISHEL, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Maître Nathalie COOK de la SELARL COOK - QUENARD, avocats au barreau de GRENOBLE

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LE GLOBE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

S.A.S. CHASTAGNOL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

S.A.S. LEXGROUP [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE

S.A.S.U. NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Pascale MODELSKI de la SELARL EYDOUX MODELSKI, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 13 Mars 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Marie FABREGUE, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 12 Juin 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Marie FABREGUE, Juge
Delphine HUMBERT, Première vice-présidente
Marjolaine MAISTRE, Vice-Présidente

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Madame [J] [N] a acquis 3 lots de copropriété :
-n°101 un cellier et la copropriété du sol et des parties communes générales ;
-n°102 un cellier et la copropriété du sol et des parties communes générales ;
-n°104 un appartement de type F2 et la copropriété du sol et des parties communes générales dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 10] auprès de la SCI CHRISHEL pour un montant de 96 000 euros (hors frais annexes).

Il est bien indiqué dans le règlement de copropriété que ces 3 lots sont des parties privatives.

La SCI CHRISHEL a loué ces biens à Monsieur [E] de 1993 à 2021 et la gestion locative a été confiée en dernier lieu à la société NEXITY LAMY.

La copropriété dans laquelle se situent les biens immobiliers est désormais dénommée "LE GLOBE". Le syndic de copropriété est la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER.

L'agence immobilière NEXITY LAMY avait reçu mandat le 17 février 2021 de la part de la SCI CHRISHEL de vendre ces biens.

Elle a publié une annonce immobilière pour la vente d'un appartement et de deux celliers.

Le notaire chargé de la vente était la société LEXGROUP [Localité 7].

Le 15 avril 2021, un compromis de vente a été signé entre Madame [N] et la SCI CHRISHEL et l'acte authentique a été régularisé le 7 juillet 2021 par-devant Maître [D], notaire associé de l'étude LEXGROUP [Localité 7]. Le plan des lots n'a pas été annexé à l'acte de vente définitif.

Postérieurement à la vente, il a été constaté que le lot n°102 présenté par l'agent immobilier comme un des celliers appartenant à la SCI CHRISHEL était en réalité le lot n°100, propriété de Monsieur [I], un voisin.

Estimant avoir été trompée dans son acquisition, Madame [N] a sollicité un huissier de justice qui par acte du 12 janvier 2022 a constaté l'inexistence du lot n°102 remplacé par un escalier (partie commune).

Des courriers de mises en demeure ont été adressés par Madame [N] à :
- l'agence immobilière NEXITY LAMY,
- la SCI CHRISHEL,
- la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER et la SAS LEXGROUP [Localité 7].

Madame [N] a assigné les 15 mars, 19 avril, 2 et 3 mai 2022 l'agence immobilière NEXITY LAMY, la SCI CHRISHEL (venderesse), la SAS LEXGROUP [Localité 7] (notaire) et de la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER (syndic de copropriété) devant la juridiction de céans.

Le 18 avril 2023, la procédure a été dénoncée au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé "le GLOBE".

Par ordonnance du juge de la mise en état du 06 juin 2023, la jonction a été ordonnée entre les deux procédures.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 décembre 2024, l'affaire a été fixée à plaider au 13 mars 2025 et mise en délibéré au 12 juin 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l'article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d'un visa des dernières conclusions des parties, avec l'indication de leur date.

Vu les dernières écritures de Madame [J] [N] (conclusions récapitulatives devant le tribunal judiciaire de [Localité 7] notifiées par RPVA le 04 juin 2024) qui demande au tribunal au visa des articles 1104, 1112-1, 1128, 1130, 1131, 1132, 1137 du code civil, des articles 1231-1,1231-2 du code civil, des articles 1240, 1241 du code civil, des articles 1604, 1615, 1616, 1617 du code civil, de l'article 1169 du code civil, de l'article 1352 du code civil, de l'article 700 du Code de procédure civile, de l'article 7 de l'annexe 1 du décret du 26 mars 2015, de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 209 II de la loi du 23 novembre 2018 de :

JUGER l'action de Madame [J] [N] recevable et bien fondée

JUGER que le consentement de Madame [J] [N] a été vicié,

PRONONCER la nullité partielle de la vente limitée au lot numéro 102 pour vice du consentement,

CONDAMNER la SCI CHRISHEL à restituer la somme correspondant à la proportion de la surface du cellier soit un montant de 12.655.60 euros tenant compte de l'intégralité des frais exposés par la requérante pour la conclusion de l'opération immobilière.

JUGER que l'agence NEXITY LAMY n'a pas satisfait à son devoir de conseil en tant que professionnel de l'immobilier et qu‘elle engage à ce titre sa responsabilité,

JUGER que la SELARL LEXGROUP n'a pas satisfait à son devoir de conseil en tant que notaire et qu‘elle engage à ce titre sa responsabilité,

JUGER que la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER, en sa qualité de Syndic professionnel n'a pas communiqué un état descriptif de copropriété conforme, ni un état daté conforme et qu'à ce titre il engage sa responsabilité,

JUGER que la SCI CHRISHEL a fait usage de manoeuvres dolosives dans le cadre de la vente du bien, et qu'à ce titre elle engage sa responsabilité,

JUGER que la SCI CHRISHEL n'a pas satisfait à son obligation de délivrance conforme et qu'à ce titre elle engage sa responsabilité,

CONDAMNER en conséquence IN SOLIDUM la SCI CHRISHEL, la société LEXITY LAMY, la SELARL LEXGROUP, la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GLOBE à indemniser Madame [N] de son entier préjudice :
12.655.60 euros au titre de la perte de valorisation du bien,
5.698 euros au titre du préjudice de jouissance,
5000 euros au titre du préjudice moral,
290 euros au titre du remboursement des frais exposé aux fins d'établir un constat d'huissier

ORDONNER la modification de l'état descriptif de copropriété et du règlement de copropriété le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GLOBE in solidum avec la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER à la charge de ces derniers à l'exclusion de Madame [J] [N].

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GLOBE in solidum avec la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER à rembourser le montant des charges indues concernant ce lot 102 depuis son acquisition en date du 7 juillet 2021 jusqu'à la publication de l'état modificatif de copropriété à venir

ORDONNER la modification de l'acte de propriété de Madame [N] à l'issue de la modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété

CONDAMNER in solidum le SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER, l'agence NEXITY LAMY, la SELARL LEXGROUP et la SCI CHRISHEL, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GLOBE à prendre à sa charge le coût de la modification de l'acte et ses frais de publication.

CONDAMNER IN SOLIDUM la SCI CHRISHEL, la société NEXITY LAMY, la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER, la SELARL LEXGROUP IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GLOBE aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP LSC Avocats, Maître Cédric LENUZZA, avocat au Barreau de Grenoble ;

CONDAMNER IN SOLIDUM la SCI CHRISHEL, la société NEXITY LAMY, la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER, la SELARL LEXGROUP IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GLOBE à la somme de 3850 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTER la SCI CHRISHEL, la société NEXITY LAMY, la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER, la SELARL LEXGROUP IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GLOBE de l'ensemble de leurs demandes.

Vu les dernières écritures de la société LEXGROUP [Localité 7] (conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 18 septembre 2024) qui demande au tribunal au visa des articles 1240 et suivants du Code civil de :

JUGER que l'ensemble des éléments d'information en possession de Maître [D] ne permettait en aucun cas de suspecter que le lot n° 102, objet de la vente pouvait ne pas correspondre à un cellier.

JUGER que Maître [D] n'a commis aucun manquement à ses obligations d'information à l'égard de l'acquéreur.

JUGER que Madame [N] sollicite une double indemnisation du même préjudice, en réclamant la somme de 12 655,60 € à l'encontre de la SCI CHRISHEL au titre de la restitution du prix, correspondant à la surface du cellier inexistant, et d'autre part la même somme à l'encontre des différents défendeurs au titre de la perte de valorisation du bien.

JUGER que la restitution du prix, pouvant être mise à la charge de la SCI CHRISHEL, indemnisera concomitamment Madame [N] de la perte de valorisation du bien.

JUGER que la société LEXGROUP [Localité 7] ne saurait être tenue aux conséquences financières de l'éventuelle nullité de l'acte de vente portant sur le lot n° 102.

EN CONSÉQUENCE,
JUGER que la responsabilité civile professionnelle de la société LEXGROUP [Localité 7] ne saurait être retenue.

DÉBOUTER Madame [N] de l'intégralité de ses prétentions financières.

CONDAMNER Madame [N] à verser à la société LEXGROUP [Localité 7] une somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC.

CONDAMNER Madame [N] aux entiers dépens de l'instance.

Vu les dernières écritures de la SAS NEXITY LAMY (conclusions récapitulatives n° 4 notifiées par RPVA le 23 septembre 2024) qui demande au tribunal au visa de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, de l'article 1231-1 du code civil, de l'article 1240 du code civil,de l'article 9 du code de procédure civile et de l'article 514-1 du code de procédure civile de :

Donner acte à la société NEXITY LAMY de ce qu'elle s'en rapporte à justice concernant la demande de Madame [J] [N] tendant à faire prononcer la nullité partielle de la vente en date du 7 juillet 2021,

Débouter Madame [J] [N] de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la société NEXITY LAMY,

Débouter la SCI CHRISHEL de sa demande subsidiaire visant à être relevée et garantie par la société NEXITY LAMY de toute éventuelle condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

Condamner Madame [J] [N], ou qui mieux le devra, à payer à la société NEXITY LAMY, la somme de 4.000 €, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [J] [N], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Pascale MODELSKI (BASTILLE AVOCATS – SELARL EYDOUX MODELSKI), avocat, sur son affirmation de droit,

Ecarter l'exécution de plein droit du jugement à intervenir.

Vu les dernières écritures de la SCI CHRISHEL (conclusions récapitulatives n°5 notifiées par RPVA le 07 juin 2024) qui demande au tribunal au visa des articles 1130 et suivants du code civil, des articles 9 et 700 du code de procédure civile et de l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 de :

DÉBOUTER Madame [J] [N] de sa demande de nullité partielle de la vente du 7 juillet 2021.

Par voie de conséquence, DÉBOUTER Madame [J] [N] de sa demande de restitution partielle du prix de vente.

DIRE ET JUGER que la SCI CHRISHEL n'a commis aucune faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité en sa qualité de vendeur

Par voie de conséquence, DEBOUTER Madame [J] [N] de toutes ses demandes indemnitaires formulées à l'encontre de la SCI CHRISHEL.

DIRE ET JUGER que la demande de Madame [J] [N] tendant à voir condamner la SCI CHRISHEL, in solidum avec les autres défendeurs, à prendre à sa charge le coût de la modification de son titre de propriété et ses frais de publication n'est pas fondée.

Par voie de conséquence, la REJETER.

DÉBOUTER Madame [J] [N] du surplus de ses demandes

CONDAMNER Madame [J] [N] à payer à la SCI CHRISHEL somme de 4 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire,
DIRE ET JUGER que les préjudices invoqués par Madame [J] [N] ne sont pas justifiés.

Par voie de conséquence, la DÉBOUTER intégralement de ses demandes d'indemnisation.

À titre toujours subsidiaire,
Dans l'hypothèse où il serait fait droit à tout ou partie des demandes de Madame [J] [N] à l'encontre de la SCI CHRISHEL,
ENJOINDRE la société CHASTAGNOL IMMOBILIER de produire les documents suivants :
archives relatives aux travaux de réalisation de l'escalier d'accès au quatrième étage, depuis le troisième étage de l'immeuble.

CONDAMNER in solidum les sociétés CHASTAGNOL IMMOBILIER et NEXITY LAMY à payer à la SCI CHRISHEL le montant des sommes au paiement desquelles elle pourrait elle-même être condamnée au profit de Madame [J] [N].

CONDAMNER in solidum les sociétés CHASTAGNOL IMMOBILIER et NEXITY LAMY à payer à la SCI CHRISHEL somme de 4 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause,
CONDAMNER la ou les parties qui succombent aux dépens.

Vu les dernières écritures du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé le Globe représenté par son syndic en exercice la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER (conclusions en réponse n°2 notifiées par RPVA le 9 juillet 2024) qui demande au tribunal de :

- DÉBOUTER intégralement Madame [J] [N] et la SCI Crishel de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la société CHASTAGNOL IMMOBILIER.
- CONSTATER que l'assemblée générale de la copropriété a décidé la modification de l'état descriptif de division.
- REJETER les demandes de Madame [N].
- CONDAMNER Madame [N] au paiement d'une somme de 3.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire sur la recevabilité de l'action de Madame [N] : demande de nullité partielle de la vente :

Il résulte de l'article 28 4° c du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que doivent être publiées au service de la publicité foncière territorialement compétent les demandes en justice tentant à obtenir la nullité d'une vente.

En l'espèce, Madame [N] a satisfait à cette obligation de sorte que la demande sera déclarée recevable (assignation publiée et enregistrée au registre de la publicité foncière le 16 août 2022 et concernant l'appel du syndicat des copropriétaires de la copropriété "le GLOBE" le 28 août 2023).

1 - Sur la demande de nullité de la vente :

L'article 1104 du code civil prévoit que :
« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »
Cette disposition est d'ordre public.

L'article 1128 du code civil stipule que :
« Sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain. »

L'article 1130 du code civil dispose que :
« L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L'article 1131 du code civil précise en outre que :
« Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. »

L'article 1132 du code civil prévoit que :
« L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. »

L'article 1137 du code civil dispose que :
« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

L'article 1169 du code civil stipule que :
« Un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire. »

En l'espèce,
Madame [N] s'est montrée intéressée pour l'achat de 3 lots de copropriété vendus par la SCI CHRISHEL dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 10].

Il est exact que l'annonce immobilière mentionnait l'achat d'un appartement et de deux celliers.

En outre, le compromis de vente fait état de 3 lots (lot n° 104 appartement de type F2 ; lot n°101 un cellier au 3ème étage ; lot n°102 un cellier au 3ème étage). Il est bien indiqué que les lots n°101 et 102 sont deux lots séparés. Ces éléments sont repris dans l'acte de vente définitif.

Lors de la prise de possession des lieux Madame [N] s'est aperçue que le lot n°102 n'existait pas et qu'il avait été remplacé par une cage d'escalier (partie commune).

Le cellier qui a été présenté à Madame [N] lors de la visite des lieux par l'agent immobilier était en réalité la propriété d'un voisin Monsieur [I] (lot n°100).

Madame [N] sollicite la nullité partielle de la vente pour erreur sur la substance, le lot n°102 étant en réalité inexistant.

Il est évident en effet que Madame [N] informée de l'inexistence du lot ne l'aurait pas acquis. Il existe bien une erreur sur une qualité essentielle du lot vendu. Le consentement de Madame [N] a été vicié, la nullité de la vente du lot n°102 s'impose en conséquence.

Il sera fait droit à la demande de Madame [N] tendant à la nullité partielle de la vente pour erreur sur les qualités essentielles du contrat.

2 - Sur les conséquences de la nullité de la vente : la restitution d'une partie du prix de vente du bien par le vendeur :

Lorsque la nullité de la vente est prononcée elle a pour effet de remettre les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion de la vente. Les parties se rendent mutuellement la chose et le prix prévu au contrat.

Il résulte de l'article 1352 du code civil que :
La restitution d'une chose autre que d'une somme d'argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution.
La demande de restitution du prix de vente doit être dirigée exclusivement contre le vendeur.

Madame [N] sollicite la restitution du prix de vente correspondant à la proportion de la surface du cellier.

Il ressort des pièces versées aux débats que l'appartement est d'une surface de 31,09 m², le lot n°101 de 1,87 m² et le lot n°102 (objet de la nullité) de 4.64 m².
Ces surfaces sont mentionnées dans l'acte d'acquisition de la SCI CHRISHEL de 1991 et non reprises dans l'acte de vente (hors surface de l'appartement) de Madame [N].

Elles ne sont donc indiquées qu'à titre informatif sans pouvoir servir de base à la demande de restitution du prix de vente formulée par la demanderesse.

Il convient en outre de préciser que dans le diagnostic immobilier établi en vu de la vente la surface du cellier n°102 est de 2,16 m² de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer avec certitude la surface exacte du lot n°102.

Aucune distinction de prix par lot n'a été effectuée dans l'acte de vente.

La somme totale de la vente payée par Madame [N] est de 96 000 euros outre des frais annexes pour un montant total de 6890,97 euros. Ces frais sont nécessairement proportionnels au prix de la vente.

Madame [N] sollicite la somme de 11808 euros soit 12,3% de la surface acquise outre les frais annexes pour un montant de 847,60 euros.

Or, comme l'indique à juste titre la société NEXITY LAMY Madame [N] ne peut valoriser de la même manière la superficie d'un appartement et celle d'un cellier.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Madame [N] mais à hauteur de 5% du prix de vente soit la somme de 4800 euros outre les frais annexes pour un montant de 344,54 euros soit un total de 5144,54 euros.

La venderesse la SCI CHRISHEL sera condamnée à payer à Madame [N] la somme de 5144,54 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de vente.

3 - Sur les responsabilités :

Sur la responsabilité de la venderesse :

Il résulte de l'article 1112-1 du code civil que :
Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

En outre, l'article 1604 du code civil précise que :

La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

La SCI CHRISHEL était propriétaire du bien vendu depuis le 25 juin 1991.

Elle affirme au terme de ses écritures que la transformation du cellier en cage d'escalier avait eu lieu probablement avant son acquisition.

Elle avait donc parfaitement connaissance de l'erreur contenue dans l'acte notarié visant à la vente de deux celliers et elle n'en a pas informé Madame [N].

La mauvaise foi de la SCI CHRISHEL est donc caractérisée en l'espèce.

Elle ne peut se retrancher derrière la gestion locative de son bien par l'agence immobilière, il lui appartenait de vérifier la consistance du bien objet de la vente.

Les vendeurs sont tenus d'une obligation de délivrance conforme du bien aux stipulations contractuelles. Tel n'est pas le cas en l'espèce. La SCI CHRISHEL ne pouvait ignorer que la vente du cellier n°102 (partie privative) s'analysait en réalité en la vente d'une cage d'escalier (partie commune) puisque la modification de la destination avait été opérée bien avant la vente.

Comme indiqué plus en amont Madame [N] a bien été trompée sur la qualité essentielle de la chose vendue alors qu'elle a acquis une partie privative inexistante.

La SCI CHRISHEL a bien donné mandat à la société NEXITY LAMY de vendre un appartement et deux celliers.

La responsabilité de la SCI CHRISHEL sera dès lors retenue.

Sur la responsabilité de la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER en sa qualité de syndic et du syndicat des copropriétaires de la copropriété "le GLOBE" in solidum :

Il résulte de l'article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En outre, la communication d'informations erronées ou incomplètes engage la responsabilité du syndic.

Madame [N] entend engager la responsabilité de la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER en sa qualité de syndic et du syndicat des copropriétaires de la copropriété "le GLOBE" aux motifs que la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER a communiqué un état daté erroné au notaire en charge de la rédaction de l'acte authentique.

En effet, cet état daté prend en considération le lot n° 102 pour la répartition des charges de copropriété.

En outre, les modificatifs d'état de division versés aux débats sont également erronés car ils mentionnent le lot n°102 pourtant inexistant.

Il est constant que la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER est syndic de l'immeuble depuis 2013. Or, les plans, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété ne sont pas à jour.

La SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER n'a jamais mis à l'ordre du jour des assemblées générales la mise en conformité, ce qui aurait permis d'éviter l'erreur dans l'acte de vente.

Le syndic aurait du faire voter le changement de destination et les travaux effectués en assemblée générale ce qui n'a jamais été réalisé.

Le règlement de copropriété précise bien en page 74 que "toute modification permamente de lot par suite de division, réunion ou subdivision devront faire l'objet d'un acte modificatif de l'état descriptif de division ainsi que l'état de réparation des charges générales et spéciales".

La SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER n'a procédé à aucune vérification de la conformité du règlement de copropriété, état descriptif de division avec l'usage effectif des lots.

Il a été en outre facturé à la SCI CHRISHEL des charges de copropriété pour un lot inexistant, ce qui est également fautif.

En tout état de cause, la négligence du syndic a crée un préjudice à Madame [N] qu'il convient de réparer.

Dès lors, le syndic engage sa responsabilité pour manquement à sa mission d'administration de l'immeuble conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La copropriété s'est appropriée un lot privé.

La SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER a commis une faute qui engage sa responsabilité. Madame [N] n'a pas bénéficié d'une information complète sur la consistance du bien acquis ni sur la proportion des charges.

Toutefois, le syndic à fait mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la copropriété du 3 mars 2022 une résolution n°9 tendant à modifier la base de répartition des charges générales et a donné mandat au syndic de supprimer le lot n°102 aux frais du syndicat des copropriétaires.

Il lui en sera donné acte au terme de ce jugement.

Sur la responsabilité de l'agence immobilière :

Madame [N] entend engager la responsabilité délictuelle de l'agence immobilière NEXITY LAMY au motif qu'elle lui a fait visiter l'appartement et les deux celliers objets de la vente.

L'annonce immobilière faisait bien mention de ces 3 lots.

Un état des lieux a été dressé par l'agence immobilière suite au décès du locataire de l'appartement et il est fait mention dans cet acte des deux celliers. Elle a en outre fait visiter à Madame [N] le lot n°100 appartenant à un tiers le présentant comme le lot n°102.

Or, il n'est pas contesté par les parties que l'agence immobilière a commis une erreur en faisant visiter le lot n°100 à Madame [N]. Elle a bien été induite en erreur par l'agence immobilière sur la consistance du bien objet de la vente.

L'agence immobilière prétend qu'elle disposait de deux clés pour faire visiter les celliers à Madame [N], la SCI CHRISHEL indique au contraire qu'elle n'avait en sa possession qu'une seule clé de cellier.

Il résulte du constat d'huissier versé aux débats que le cellier n°100 était ouvert ce qui peut expliquer que l'agence immobilière a pu faire visiter le bien à Madame [N] sans clé.

Toutefois, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir effectué des recherches complémentaires en sollicitant la communication des plans, cela ne revêt pas de la mission de l'agent immobilier, au demeurant les plans font état des 3 lots ne permettant pas en conséquence d'en déduire l'inexistence du lot n°102.

Elle ne s'est toutefois pas assurée qu'il s'agissait du bon lot engageant ainsi sa responsabilité.

Sur la responsabilité du notaire :

Il résulte de l'article 1240 du code civil que :
Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, en application de l'article 9 du code de procédure civile : il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, l'article 1353 du code civil précise que : celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

La responsabilité notariale est une responsabilité pour faute, les notaires sont tenus à une obligation de moyens. Ils sont tenus de la validité et de l'efficacité des actes qu'ils reçoivent.

Madame [N] entend engager la responsabilité de la SELARL LEXGROUP [Localité 7] sur un fondement délictuel pour violation de son devoir d'information, de conseil et de mise en garde.

Elle reproche au notaire de ne pas avoir sollicité la communication du plan des lots.

Il est exact que dans le titre de propriété de 1991 de la SCI CHRISHEL les lots n°101 et n°102 sont réunis pour former un seul local alors que le compromis de vente précise qu'il s'agit de deux lots distincts.

Le diagnostic immobilier fait en outre état de deux celliers distincts tout comme le constat d'état des lieux.

Ainsi, le notaire a légitimement pu croire qu'une erreur s'était glissée dans l'acte de 1991 puisque les actes postérieurs précisaient qu'il existait bien deux celliers distincts que Madame [N] confirmait avoir visité.

En défense, la SELARL LEXGROUP [Localité 7] indique qu'aucun élément porté à sa connaissance ne pouvait laisser suspecter une erreur concernant le lot n°102.

En effet, au moment de la régularisation de l'acte de vente du 7 juillet 2021, Madame [N] a indiqué au notaire qu'elle avait pu visiter l'ensemble des biens objets de la vente.

Le notaire a pris connaissance du titre de propriété, de l'état hypothécaire et du règlement de copropriété.

Il ne pouvait dès lors pas soupçonner une modification de la désignation du lot n° 102.

Les parties se sont mises d'accord sur la chose et le prix, le compromis de vente a en outre été rédigé par l'agence immobilière la société NEXITY LAMY. La mention relative à la réunion des deux lots a été mentionnée par l'agence immobilière et non par le notaire suite à la visite des lieux.

Ces informations ont d'ailleurs été corroborées par l'état pré daté et les appels de fonds concernant 3 lots.

Le notaire a procédé à la recherche de l'origine de propriété trentenaire du bien immobilier vendu par la SCI CHRISHEL.

Le syndic n'a jamais alerté le notaire sur une quelconque difficulté.

Enfin, il n'existe aucune obligatoire légale ou réglementaire pour le notaire d'annexer à l'acte de vente les plans des lots.

En tout état de cause, l'analyse du plan des lots annexé à l'état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 25 avril 1984 porte mention des 3 lots de sorte que la communication des plans n'aurait pas permis de constater l'inexistence du lot n°102.

Aucune incohérence dans les éléments transmis au notaire n'est ainsi mise en évidence permettant de retenir la responsabilité professionnelle du notaire.

Le notaire n'était en conséquence pas tenu de procéder à des investigations complémentaires.

Il apparaît que seul un transport sur les lieux par le notaire aurait permis de se rendre compte de l'inexistence du lot n°102.

Or, le notaire n'est pas tenu d'effectuer un transport sur les lieux en vue de la régularisation d'un acte de vente. Aucun élément ne permettait au notaire de remettre en cause la désignation des biens vendus visités par Madame [N] assistée d'un professionnel de l'immobilier de sorte que la demande de Madame [N] visant à engager la responsabilité professionnelle de la SELARL LEXGROUP [Localité 7] sera rejetée.

Le notaire a procédé à toutes les investigations nécessaires utiles en vue de la régularisation de l'acte de vente. Il ne pouvait pas suspecter une erreur concernant la désignation du lot n°102.
La SELARL LEXGROUP [Localité 7] sera mise hors de cause.

4 - Sur les préjudices :

Madame [N] sollicite des sommes au titre de :

- la perte de valorisation de son bien :

Il a été fait droit à la demande de Madame [N] visant à la restitution d'une partie du prix de vente de sorte qu'elle ne peut solliciter en plus la même somme au titre de la perte de valorisation de son bien, ce qui reviendrait à l'indemniser deux fois. Elle pourra revendre le bien à sa juste valeur.

Elle sera déboutée de sa demande à ce titre. Seul le vendeur peut en outre être tenu à la restitution d'une partie du prix de vente.

Madame [N] sera déboutée de sa demande à l'encontre du syndic, de l'agence immobilière et du notaire.

En tout état de cause les 3 avis de valeur produits concernent des appartements et non des celliers, la valorisation ne peut être fondée sur des biens à usage d'habitation.

- le préjudice de jouissance :

Madame [N] estime qu'elle a été privée de la jouissance d'une surface de stockage ce qui est exact. Toutefois, il n'est pas précisé à l'acte de vente la surface du lot n°102.

Madame [N] ne peut en outre indiquer que son appartement a été amputé d'une partie de sa surface par le stockage qu'elle n'a pu réaliser dans son cellier inexistant.

Elle est en outre propriétaire d'un autre cellier qui lui permet de stocker des affaires et elle ne démontre pas dans la présente instance qu'elle est contraindre de stocker des affaires dans son appartement et donc que son appartement est amputé d'une superficie.

L'absence de cellier ne signifie pas en conséquence que la surface habitable de son appartement est de ce fait diminuée.

Elle ne peut par ailleurs se prévaloir d'un préjudice éventuel (elle sollicite un préjudice de jouissance sur une durée de 7 ans alors qu'elle a acquis le bien en 2021). Rien ne permet de démontrer qu'elle restera propriétaire du bien sur une telle durée.

Elle ne peut pas non plus de baser sur la valeur locative d'un appartement.

Le préjudice de jouissance est celui relative à l'absence de jouissance d'un cellier et non d'une surface habitable. Or, elle ne produit aucun élément permettant de calcul de celui ci. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

- sur la demande d'indemnisation des charges trop payées :

Madame [N] a effectivement payé des charges afférentes à un lot inexistant tout comme la SCI CHRISHEL avant la vente.

Elle verse aux débats une facture de provision pour les charges de copropriété en date du 21 septembre 2021.

En conséquence, une fois la modification du descriptif de copropriété actée il conviendra d'effectuer une régularisation des charges en déduisant les sommes prélevées à Madame [N] au titre du lot 102 inexistant.

Elle est bien fondée à solliciter le remboursement des sommes indûment perçues par le syndic de copropriété.

- le préjudice moral :

Madame [N] sollicite la somme de 5000 euros à titre de préjudice moral. La somme de 1000 euros lui sera allouée à ce titre.

5 - Sur la demande de modification des actes :

- sur l'état descriptif de division :

Il est constant que l'état descriptif de division n'est pas à jour, ce que reconnaît d'ailleurs le syndic de copropriété dans ses écritures. La répartition des charges de copropriété n'est pas conforme puisqu'elle intègre le lot n°102 inexistant.

Une modification de l'état descriptif est nécessaire afin de redéfinir les tantièmes des parties communes.

Le syndic a pris acte de l'absence de conformité entre la désignation des lots et leur consistance puisqu'une résolution n°9 a été mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 3 mars 2022 tendant à modifier la répartition des charges générales et à donner acte au syndic de supprimer le lot n°102 aux frais du syndicat des copropriétaires.

Le 12 octobre 2022, la modification de l'état descriptif de division a été effectuée par un géomètre. Cette modification sera constatée au dispositif.

Aucun élément n'est produit s'agissant de la modification du règlement de copropriété qui sera ordonnée à la charge du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LE GLOBE prise en la personne de son syndic en exercice la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER à l'exclusion de Madame [N].

Par courrier du 8 mars 2023, Maître [M] Notaire a indiqué que l'acte était prêt à être régularisé suite à la demande d'annulation du lot n°102 en exécution de l'assemblée générale du 3 mars 2022.
Par courrier du 28 mars 2028, le notaire a toutefois précisé au conseil de Madame [N] qu'il se dessaisissait du dossier dans l'attente de l'issue judiciaire.

Il sera fait en conséquence application de l'état descriptif de division dès que celui ci aura été publié au service de la publicité foncière.

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LE GLOBE prise en la personne de son syndic en exercice la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER sera enjoint à publier l'état descriptif de division au service de la publicité foncière.

Il sera condamné en outre à rembourser à Madame [N] le montant des charges indues concernant le lot n°102 depuis son acquisition en date du 7 juillet 2021 jusqu'à la publication de l'état modificatif de copropriété comme indiqué ci dessus.

- Sur l'acte notarié :

Madame [N] est bien fondée également à solliciter la modification de l'acte de propriété et ses frais de publication.

En conséquence, la SCI CHRISHEL, la société NEXITY LAMY et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LE GLOBE prise en la personne de son syndic en exercice la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER seront condamnés in solidum à prendre en charge le coût de la modification de l'acte et ses frais de publication.

6 - Sur les appels en garantie :

La SCI CHRISHEL sollicite d'être relevée et garantie par le syndic la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER et la société NEXITY LAMY du montant des condamnations prononcées à son encontre.

La société NEXITY LAMY ne formule pas d'appel en garantie ni le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LE GLOBE prise en la personne de son syndic en exercice la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER.

Les responsabilités ont été déterminées plus en amont :
- condamnation de la SCI CHRISHEL à restituer une partie du prix de vente : 100% pour la SCI CHRISHEL à savoir la somme de 5144,54 euros ;
- condamnation in solidum de la SCI CHRISHEL, de la société NEXITY LAMY et du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LE GLOBE prise en la personne de son syndic en exercice la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER à prendre en charge :
- le préjudice moral (1000 euros) ;
- l'article 700 du code de procédure civile (1500 euros) ; les dépens (y compris les frais pour le constat d'huissier de 290 euros) et les frais de modification et de publication de l'acte notarié à hauteur de 33,33% chacun.

En conséquence, il sera fait droit aux appels en garantie de la SCI CHRISHEL dans les proportions susvisées.

7 - Sur la demande reconventionnelle de la SCI CHRISHEL tendant à la production par la SAS CHASTAGNOL de l'ensemble des archives permettant notamment de connaître la date à laquelle les travaux relatifs à l'escalier ont été effectués :

Il sera fait droit à cette demande étant précisé que la SCI CHRISHEL a payé des charges pour un lot inexistant, elle est bien fondée à solliciter des informations concernant la date de modification du cellier en escalier.

8 - Sur les mesures de fins de jugement :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

Madame [N] sollicite le remboursement de frais d'huissier (290 euros) qui seront compris dans les dépens.

La SCI CHRISHEL, la société NEXITY LAMY et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LE GLOBE prise en la personne de son syndic en exercice la SAS CHASTAGNOL IMMOBILIER seront condamnés in solidum au paiement à Madame [N] de la somme de :
- 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de la SCP LSC Avocats, Maître Cédric LENUZZA y compris les frais pour le constat d'huissier.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En application de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d'office ou à la demande d'une partie par décision spécialement motivée, écarter l'exécution provisoire de droit en toute ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'application de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS