TJ 37261, 5 juin 2025, RG 24/04922

MINUTE N° : 25/00394

JUGEMENT
DU 05 Juin 2025

N° RC 24/04922

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

[F] [W]

ET :

[Y] [X]
[V] [L] épouse [X]

Débats à l'audience du 27 Février 2025

copie et grosse le :
à Me LE COZ

copie le :
à Mme [X]
à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 05 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 27 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [F] [W]
né le 06 Octobre 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Eric LE COZ, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant subsitué par Me RAFIN

D'une Part ;

ET :

Monsieur [Y] [X]
né le 25 Janvier 1955 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]
non comparant

Madame [V] [L] épouse [X]
née le 12 Janvier 1956 à ESPAGNE ([Localité 1]), demeurant [Adresse 4]
comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, du 8 août 2007 à effet du 1er Novembre 2007, M. [F] [W] a donné à bail à Mme [V] [L] épouse [X] et M. [Y] [X], engagés solidairement en raison de leur mariage, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal de 550 euros.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, M. [F] [W] a :
- fait signifier le 24 juin 2024 à Mme [V] [L] épouse [X] et M. [Y] [X] un commandement de payer la somme de 2.339,34 euros comprenant 139,34 euros de cout de l'acte.
- saisi la CCAPEX dela siatuation le 25 juin 2024,
- saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 30 septembre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion de Mme [V] [L] épouse [X] et M. [Y] [X] devenus sans droit ni titre ;
- et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.300 euros correspondant au loyers dus au 30 août 2024, à parfaire des loyers à échoir jusqu'à la décision à intervenir et d’une indemnité mensuelle d’occupation de 550 euros avec possibilité de revalorisation dansles même conditions que le loyer jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 27 février 2025, M. [F] [W], représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation. Il a été tolérant jusqu’à maintenant avec certains retards de paiement et n’a jamais indexé le loyer. La dette est aujourd’hui de 6.600 euros et il souhaite l’expulsion de ses locataires. Il serait d’accord pour un effacement partiel de la dette en échange d’un départ du logement. Il a été informé du dépot d’un dossier de surrendettement par ses locataires par le commissaire de justice.

Mme [V] [L] épouse [X] est présente. Elle explique la situation par le fait d’avoir pris un crédit pour aider des amis en difficulté. Ils ont déposé en février 2024, un dossier de surendettement qui passera en commission le 17 mars 2025. Une partie des loyers réclamés aujourd’hui par leur bailleur y figure. Ils commencent à redresser leur situation et souhaitent rester dans la maison. Mme [V] [L] épouse [X] propose de régler, à compter de mars 2025, 300 euros mensuels en plus du loyer courant.

M. [Y] [X] cité par dépot en étude n'est ni présent, ni représenté. la décision susceptible d'appel sera réputée contradictoire.

Le diagnostic social et financier daté du 25 novembre 2024, fait état d’un revenu de 3.036,54 euros mensuels correspondant aux retraites perçues par les locataires et de 2.413,56 euros de charges loyer compris.

Il précise que l’orientation de dossier de surendettement est constesté par deux créanciers et a été transmis au juge compétent.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé à ce jour.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, M. [F] [W] justifie de la saisine de la CAPPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur la résiliation judiciaire de bail.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;
En l'espèce, M. [F] [W] produit :
- le bail conclu le 8 août 2007 à effet du 1er Novembre 2007 contenant une clause résolutoire,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 24 juin 2024, pour la somme en principal de 2.200 euros en principal,
- une décompte de créance.

Il en ressort que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , dans la mesure où les prélèvements faits sur les comptes des locataires ont été rejetés de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 25 août 2024.

- Sur l’incidence de la procédure de surendettement

En application de l'article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, Mme [V] [L] épouse [X] et M. [Y] [X] ont déposé, le 26 décembre 2024, un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 23 janvier 2025, ainsi qu'il résulte du courrier émanant de la Commission de surendettement des particuliers de l'Indre et Loire du 23 janvier 2025.
La décision de recevabilité est donc intervenue après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 6 mai 2024. Elle est donc sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.

Les locataires n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 6 mai 2024, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surendettement, ne modifie en rien l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 7 juillet 2024.

- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [V] [L] épouse [X] et M. [Y] [X] qui se maintiennent dans les lieux et cause ainsi un préjudice à leur bailleur, sont redevables d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges soit 472,83 euros.

Le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 6.600 euros à la charge de Mme [V] [L] épouse [X] et M. [Y] [X] à la date du 24 février 2025 (échéance du mois de février 2025 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus.

Mme [V] [L] épouse [X] et M. [Y] [X] sont redevables des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d'occupations postérieures à l'acquisition de la clause résolutoire.

La procédure de surrendettement n'interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre executoire dont seule l'exécution sera soumise à ses effets.

A ce stade de la procédure et en l’absence d’une décision définitive, la procédure de surrendettement est sans incidence sur la demande en paiement et Mme [V] [L] épouse [X] et M. [Y] [X] seront en conséquence condamnés à payer à M. [F] [W] la somme de 6.600 euros qui n’appelle pas d’observation.

- Sur les délais de paiement.

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

L’article 24 VI impose au juge l’octroi de délai au locataire bénéficiaire d’une procédure de surrendettement au stade de la recevabilité , s’il justifie avoir repris le paiement du loyer courant.
“Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;”

En l’espèce, le décompte locatif montre qu’il n’existe aucune une reprise du paiement des loyers courants.

En application des dispositions précitées, il n’est pas posssible de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [V] [L] épouse [X] et M. [Y] [X], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer.

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

En l'espèce, compte tenu de la solution du litige et des démarches judiciaires qu’a dû engager M. [F] [W] , Mme [V] [L] épouse [X] et M. [Y] [X] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS