CA Douai, 16 juin 2025, RG 23/02587

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 7 SECTION 3

ARRÊT DU 16/06/2025

***

N° MINUTE : 25/136

N° RG : N° RG 23/02587 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U53A

Jugement (N° 20/016692)

rendu le 11 Mai 2023

par le Juge aux affaires familiales de [Localité 21]

APPELANTE

Mme [N] [X]

née le [Date naissance 6] 1968 à [Localité 20]

de nationalité française

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par Me Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assisté de Me Coralie Willot, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant.

INTIMÉ

M. [P] [Z] [J]

né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 17] - Centrafrique

de nationalité française

[Adresse 13] [Adresse 9]

[Localité 10]

représenté par Me Corinne Rigalle- Dumetz, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 10 février 2025 tenue par Laurence Berthier, présidente et Camille Colonna, conseillère, qui ont entendu seules les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré (article 805 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sylvie Genel

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Laurence Berthier, présidente de chambre

Camille Colonna, conseillère

Christophe Bourgeois, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025, après prorogation en date du 28 avril 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Laurence Berthier, présidente et Sylvie Genel, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 27 janvier 2025

---

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [J] et Mme [V] [X] ont vécu en concubinage.

Le 23 novembre 2015, ils ont acquis en indivision, à concurrence de la moitié chacun, l'appartement n°5 de l'immeuble situé à [Localité 21] [Adresse 11], moyennant le prix principal de 350 000 euros, financé à hauteur de 300 000 euros par un crédit immobilier souscrit en tant qu'emprunteurs solidaires.

Suivant assignation délivrée le 3 novembre 2020, Mme [X] a attrait M. [J] devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de leur indivision.

Au terme de ses dernières conclusions, Mme [X] demandait notamment au juge aux affaires familiales de :

- désigner pour y procéder Maître [L] [M], notaire à [Localité 21] pour procéder à ces opérations, et un juge pour surveiller ;

- dire que M. [J] devra prendre à sa charge exclusive, sans qu'il y ait lieu à

" récompense ", le règlement des honoraires du notaire en ce compris la provision et tout autre frais,

- fixer la valeur du bien indivis sis à [Adresse 28] à hauteur de 645 000 euros,

- fixer la valeur mensuelle de l'indemnité d'occupation due par M. [J] à l'indivision à la somme de 2 056 euros, à compter du 22 mai 2020, date du départ effectif de Mme [X] et ce, jusqu'au partage effectif ou jusqu'à complète libération des lieux par M. [J],

- débouter M. [J] de sa demande tendant à ce que soit homologué l'acte sous seing privé signé par les parties le 3 septembre 2018,

- le débouter de sa demande d'attribution préférentielle,

- fixer au passif de l'indivision la créance de Mme [X] à la somme de 80 000 euros,

- ordonner qu'il soit procédé préalablement à ces opérations de compte liquidation et partage de l'indivision et pour y parvenir, la vente de l'immeuble à l'amiable pendant un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et à défaut d'issue amiable dans le délai fixé, par licitation aux enchères, sur la mise à prix de 645 000 euros avec faculté de baisse du quart à défaut d'enchère.

Au terme de ses dernières conclusions de première instance, M. [J] demandait au juge aux affaires familiales de :

- déclarer valable en la forme et au fond l'acte sous seing privé de partage conclu le

3 septembre 2018 par les parties,

- juger que ledit jugement vaudra réitération par acte authentique de cet acte,

- homologuer l'acte sous-seing privé signé par les parties le 3 septembre 2018,

A titre subsidiaire :

- juger la demande en partage formulée par Mme [X] recevable,

- ordonner l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision,

- désigner Maître [L] [M] notaire à [Localité 21] pour y procéder,

- débouter Mme [X] de sa demande de vente forcée relative au bien sis à [Adresse 26],

- lui octroyer le bénéfice de l'attribution préférentielle de ce bien indivis,

- renvoyer les parties devant Maître [M] qui devra établir son acte selon les points tranchés par la décision à intervenir,

- fixer la valeur de l'immeuble indivis sis à [Adresse 23] à la somme de 600 000 euros,

- fixer au passif de l'indivision sa créance au titre des travaux à la somme de 115 824 euros,

- débouter Mme [X] de sa demande de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation envers l'indivision,

- si par extraordinaire, la juridiction entrait en voie de condamnation, de fixer le montant de cette indemnité à la somme de 1 050 euros à compter du jugement à intervenir,

- débouter Mme [X] de sa demande relative aux frais et émoluments du partage.

Par jugement contradictoire du 11 mai 2023 le juge aux affaires familiales de [Localité 21] a :

- déclaré recevable l'action en partage judiciaire ;

- ordonné la liquidation et le partage judiciaire de l'indivision existant entre Mme [X] et M. [J] ;

- désigné Maître [L] [M], notaire à [Localité 21], exerçant [Adresse 4], pour procéder aux opérations de liquidation partage ;

- homologué en toutes ses dispositions l'aperçu liquidatif des biens de M. [J] et Mme [X], établi par Maître [L] [M], notaire à [Localité 21], le 3 septembre 2018 qui notamment attribue à M. [J] dans son lot l'appartement situé [Adresse 12] à [Localité 21], au cadastre sous le numéro LS [Cadastre 3], et dit que M. [J] devra verser à Mme [X] une soulte de 156 410,74 euros,

- dit que le notaire terminera ses opérations et procédera aux formalités de publication auprès du fichier immobilier,

- débouté Mme [X] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que les frais et droits de partage, d'homologation, de publication ainsi que les dépens seront partagés par moitié entre les parties,

- rappelé l'exécution provisoire de droit du jugement.

Par déclaration du 6 juin 2023, Mme [X] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :

- ordonné la liquidation et le partage judiciaire de l'indivision existant entre Mme [X] et M. [J] ;

- désigné Maître [L] [M], notaire à [Localité 21], exerçant [Adresse 4], pour procéder aux opérations de liquidation partage ;

- homologué en toutes ses dispositions l'aperçu liquidatif des biens,

- dit que le notaire terminera ses opérations et procédera aux formalités de publication auprès du fichier immobilier,

- débouté Mme [X] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que les frais et droits de partage, d'homologation, de publication ainsi que les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 janvier 2025, Mme [X] demande à la cour, au visa des articles 1186 et 815 et suivant du code civil et des articles 1360, 1361, 1377 du code de procédure civile, de confirmer le jugement en ce qu'il a :

- déclaré recevable l'action en partage judiciaire,

- ordonné la liquidation et le partage judiciaire de l'indivision existant entre M. [J] et Mme [X],

- désigné Maître [L] [M], notaire à [Localité 21], exerçant [Adresse 5], pour procéder aux opérations de liquidation partage,

Infirmer le jugement en ce qu'il a :

- homologué en toutes ses dispositions l'aperçu liquidatif des biens des ex-concubins M. [J] et Mme [X], établi par Maître [L] [M], notaire à [Localité 21], le 3 septembre 2018,

- dit que le notaire terminera ses opérations et procédera aux formalités de publication auprès du fichier immobilier,

- débouté Mme [X] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

- déclarer caduc l'aperçu liquidatif du 3 septembre 2018,

- fixer la valeur du bien indivis sis à [Adresse 28] à hauteur de 645 000 euros,

- fixer la valeur mensuelle de l'indemnité d'occupation due par M. [J] à l'indivision à la somme de 2 056 euros,

- juger que cette indemnité d'occupation sera due par M. [J] à compter du 22 mai 2020, date du départ effectif de Mme [X] et ce, jusqu'au partage effectif ou jusqu'à complète libération des lieux par M. [J],

- fixer à l'actif de l'indivision l'indemnité due par M. [J] au titre de l'indemnité d'occupation à la somme de 106 912 euros (montant dû au 12 septembre 2024), somme à parfaire au jour du partage effectif ou jusqu'à complète libération des lieux par M. [J],

A titre subsidiaire et si la cour estimait qu'aucune indemnité d'occupation n'est due par l'effet du document du 3 septembre 2018, débouter M. [J] de l'intégralité de ses demandes afférentes à la prise en charge de l'emprunt immobilier et autres charges liées à l'immeuble,

- débouter M. [J] de l'intégralité de ses demandes.

Subsidiairement et si M. [J] apportait la preuve du paiement des échéances de prêt immobilier :

- juger que la créance de M. [J] au titre de la prise en charge de l'emprunt immobilier sera calculée en tenant compte du coût global d'acquisition, en ce compris les frais de notaires et travaux réalisés sur le bien

Et par conséquent :

A titre principal et si la valeur de l'immeuble devait être fixée à hauteur de 645 000 euros : fixer au passif de l'indivision la créance de M. [J] au titre du remboursement du prêt à la somme de 77 593,5 euros (valeur au 22 novembre 2023), somme à parfaire au jour le plus proche du partage,

A titre subsidiaire et si par extraordinaire, la valeur de l'immeuble devait être fixée à hauteur de 600 000 euros : fixer au passif de l'indivision la créance de M. [J] au titre du remboursement du prêt à la somme de 72 180 euros (valeur au 22 novembre 2023), somme à parfaire au jour le plus proche du partage,

- débouter M. [J] de sa demande tendant à ce qu'il soit jugé qu'il est créancier à l'égard de l'indivision au titre de la prise en charge des charges de copropriété, de la taxe d'habitation, de l'assurance habitation et des taxes foncières,

- débouter M. [J] de ses demandes tendant à voir fixer au passif de l'indivision les créances de M. [J] au titre des charges trimestrielles de copropriété, de la taxe d'habitation, de l'assurance habitation, des taxes foncières,

- débouter M. [J] de sa demande tendant à ce qu'il lui soit octroyé le bénéfice de l'attribution préférentielle du bien sis à [Adresse 27] cadastré LS n°[Cadastre 3] vol [Cadastre 7] (lot n°12) et sa cave (lot n°7),

- juger que Mme [X] est créancière à l'égard de l'indivision de la somme de 80 000 euros au titre des travaux financés par elle,

- fixer au passif de l'indivision la créance de Mme [X] au titre des travaux à la somme de 80 000 euros,

- fixer la date de jouissance divise au jour le plus proche du partage conformément à l'accord des parties sur ce point,

- désigner Maître [L] [M], notaire à [Localité 21] pour procéder aux opérations de liquidation partage et dont la mission sera de dresser un état liquidatif de l'indivision reprenant les comptes entre les copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir,

- renvoyer les parties devant Maître [M], notaire, qui devra établir son acte selon les points tranchés par l'arrêt à intervenir,

- condamner M. [J] à prendre à sa charge exclusive, sans qu'il y ait lieu à récompense, le règlement des honoraires du notaire en ce compris la provision, les frais et droit de partage, frais de publications, émoluments du notaire et tout autre frais,

- dire que ces opérations seront surveillées par le juge chargé de la surveillance des opérations de liquidation et partage,

- ordonner qu'il soit procédé préalablement à ces opérations de compte liquidation et partage de l'indivision et pour y parvenir, à la vente de l'immeuble indivis situé [Adresse 15] figurant au cadastre sous la référence section LS n°[Cadastre 3] vol [Cadastre 7] (lot n°12) et sa cave (lot n°7)

A l'amiable pendant un délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

A défaut d'issue amiable dans le délai fixé, par licitation aux enchères en un lot unique à l'audience des ventes immobilières du tribunal judiciaire de Lille, sur la base d'un cahier des conditions de vente qui sera établi par Maître Coralie Willot, avocat au barreau de Lille, sur la mise à prix de 645 000 euros avec faculté de baisse du quart à défaut d'enchère,

- fixer comme ci-après les modalités de la publicité :

I- L'adjudication sera annoncée à l'initiative de l'avocat désigné dans un délai compris entre un et deux mois avant l'audience d'adjudication.

A cette fin, l'avocat désigné rédige un avis, en assure le dépôt au greffe pour qu'il soit affiché dans les locaux de la juridiction, à un emplacement aisément accessible au public, et fait procéder à sa publication dans un des journaux d'annonces légales diffusé dans l'arrondissement de la situation de l'immeuble saisi,

II - Désigner la SCP [29] [H] [18], huissiers de justice à Lille, ou tout autre huissier territorialement compétent, afin de dresser le procès-verbal de description et d'assurer deux visites des biens mis en vente, aux heures légales à l'exclusion des dimanches et jours fériés, à charge pour elle de notifier la présente ordonnance aux occupants trois jours à l'avance au moins, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l'article L 142-1 du code des procédures d'exécution et d'un serrurier,

III - Dire que la SCP d'huissiers de justice chargé d'établir le procès-verbal de description et d'assurer les visites se fera assister le cas échéant, lors de l'une de ses opérations d'un Expert, lequel aura pour mission de procéder aux recherches pour déceler la présence d'amiante et éventuellement de plomb, de termites et autres insectes xylophages, et de dresser également un diagnostic énergétique et le cas échéant d'un état de l'installation intérieure de gaz, ainsi qu'un état des risques naturels et le cas échéant des risques technologiques, ainsi que l'état de surfaces conformément à la Loi Carrez, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l'article L 142-l du code des procédures d'exécution et d'un serrurier,

- dire qu'en cas d'empêchement de Maître [C] [G], il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête, à son initiative ou à celle de M. le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats de [Localité 21],

- dire que les coûts du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches seront inclus en frais privilégiés de vente,

- dire que le prix d'adjudication sera payé entre les mains de M. le Président de la [19] lequel procédera au règlement sur présentation de l'acte de partage établi par le notaire ou sur présentation de la décision passée en force de chose jugée, arrêtant les opérations de compte, liquidation et partage.

- débouter M. [J] de sa demande de condamnation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens,

- condamner M. [J] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Me Marie-Hélène Laurent, Avocat, outre entiers frais et dépens en première instance et en cause d'appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 août 2024, M. [J] demande à la cour, au visa des articles 1103, 815 et suivants du code civil et de l'article 1360 du code de procédure civile,

A titre principal, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et débouter Mme [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour entrait en voie de réformation, de :

- juger que l'acte sous seing privé nommé " aperçu liquidatif " approuvé le 3 septembre 2018 revêt la qualification de partage amiable sous seing privé,

- débouter Mme [X] de sa demande de caducité de l'acte sous seing privé nommé " aperçu liquidatif " conclu le 3 septembre 2018,

- ordonner la réitération du partage par acte authentique conformément à l'acte de partage sous seing privé du 3 septembre 2018 et aux dispositions non contestées du jugement de première instance chez Me [L] [M], notaire à [Localité 21],

- enjoindre à Mme [X] et M. [J] de signer l'acte réitératif,

A titre plus subsidiaire, de :

- juger la demande en partage formulée par Mme [X] recevable,

- fixer la date de " jouissance divorce " à celle la plus proche du partage,

- ordonner l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision ayant existé entre M. [J] et Mme [X],

- désigner Maître [L] [M] notaire à [Localité 21] pour y procéder et renvoyer les parties devant Maître [M] , notaire, qui devra établir son acte selon les points tranchés par l'arrêt à intervenir,

- débouter Mme [X] de sa demande de vente de l'immeuble indivis situé [Adresse 14] à [Localité 21] figurant au cadastre sous la référence section LS n°[Cadastre 3] vol [Cadastre 7]

à l'amiable pendant un délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

A défaut d'issue amiable dans le délai fixé, par licitation aux enchères en un lot unique à l'audience des ventes immobilières du Tribunal Judiciaire de Lille, sur la base d'un cahier des conditions de vente qui sera établi par Maître Coralie Willot, Avocat au barreau de Lille, sur la mise à prix de 645 000 euros avec faculté de baisse du quart à défaut d'enchère,

- octroyer à M. [J] le bénéfice de l'attribution préférentielle au sujet du bien sis à [Adresse 27] cadastré LS n°[Cadastre 3] vol [Cadastre 7] (lot n°12) et sa cave (lot n°7),

- fixer la valeur de l'immeuble indivis sis à [Adresse 23] à la somme de 600 000 euros,

- juger que Mme [X] est créancière à l'égard de l'indivision de la somme de 80 000 euros au titre des travaux financés par elle,

et fixer au passif de l'indivision la créance de Mme [X] au titre des travaux à la somme de 80 000 euros,

- juger que M. [J] est créancier à l'égard de l'indivision de la somme de 115 824 euros au titre des travaux financés par lui,

et fixer au passif de l'indivision la créance de M. [J] au titre des travaux à la somme de 115 824 euros,

- juger que M. [J] est créancier à l'égard de l'indivision de la somme de 2 040,63 euros par mois depuis le 22 mai 2020 , au titre de la prise en charge de l'emprunt immobilier par lui, seul, somme à revaloriser et à parfaire au jour de la signature de l'acte de partage ou de la vente du bien,

- juger que sa créance au titre de la prise en charge de l'emprunt immobilier par M. [J], seul sera calculée selon l'article 815-13 du Code civil en retenant la plus forte des deux sommes que représentent respectivement la dépense qu'il a faite et le profit subsistant,

et fixer au passif de l'indivision la créance de M. [J] au titre du remboursement du prêt à la somme de 138 840 euros (valeur 22 novembre 2023), somme à parfaire au jour de la signature de l'acte de partage ou de la vente du bien en tenant compte de son prix de vente soit la date de jouissance divise,

- juger que M. [J] est créancier à l'égard de l'indivision de la prise en charge seul des dépenses de conservations du bien depuis 2020 s'agissant des charges de copropriété, de la taxe d'habitation, de l'assurance habitation et des taxes foncières,

et fixer au passif de l'indivision les créances de M. [J] au titre :

des charges trimestrielles de copropriété pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 soit 13 661,23 euros, somme à parfaire au jour de l'acte liquidatif ou de la vente du bien,

de la taxe d'habitation, 2 931 euros, somme à parfaire au jour de l'acte liquidatif ou de la vente du bien

de l'assurance habitation pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023, soit 2 931 euros somme à parfaire au jour de l'acte liquidatif ou de la vente du bien,

des taxes foncières pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 soit 6 082 euros, somme à parfaire au jour de l'acte liquidatif ou de la vente du bien,

- débouter Mme [X] de sa demande de condamnation de M. [J] au paiement d'une indemnité d'occupation envers l'indivision,

Subsidiairement, fixer le montant de cette indemnité à la somme de 1 050 euros à compter de l'arrêt à intervenir, somme qui se retrouvera à l'actif de l'indivision,

- débouter Mme [X] de sa demande de prise en charge exclusive par M. [J] " sans qu'il y ait lieu à récompense " des honoraires du notaire en ce compris la provision et tout autre frais,

- juger que les frais et droits de partage, d'homologation, de publication ainsi que les dépens seront partagés par moitié entre les parties,

- débouter Mme [X] de sa demande de condamnation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause

- condamner Mme [X] au paiement de la somme de 3 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.

Il sera référé, pour le détail de l'argumentation des parties, à leurs dernières conclusions écrites par application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, sur la saisine de la cour,

La cour n'étant tenue que de statuer sur les points de litige qui lui sont soumis, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de " constater, dire et juger " qui sont des rappels des moyens des parties et ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 562 alinéa 1 du code de procédure civile, aux termes duquel "l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et ceux qui en dépendent", l'étendue de la saisine de la cour est limitée par les énonciations de l'acte qui lui a déféré le jugement et ne peut être élargie aux conclusions subséquentes, cette saisine initiale ne pouvant être élargie que par un appel incident ou un appel provoqué.

En revanche, la saisine de la cour est limitée par les conclusions ultérieures de l'appelant qui abandonne au dispositif de ses dernières conclusions la critique de chefs formulée lors de sa déclaration d'appel.

La cour constatant de quels éléments du litige elle est saisie, n'a pas à inviter les parties à présenter leurs observations.

Ainsi, premièrement, la cour n'est pas saisie des chefs relatifs à l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage, à la désignation de Maître [L] [M], notaire à [Localité 21], exerçant [Adresse 4], pour procéder aux opérations de liquidation partage et au partage par moitié entre les parties des frais et droits de partage, d'homologation, de publication et des dépens dès lors qu'ils ne font pas l'objet de demande d'infirmation au terme des dernières écritures de l'appelante.

Sur la demande d'homologation du projet d'état liquidatif

Mme [X] conteste l'homologation faite par le premier juge de l'aperçu liquidatif du 3 septembre 2018 des biens des parties soutenant que cette homologation est impossible dès lors que :

- la nature même de cet acte rend impossible son homologation dans la mesure où il s'agit d'un simple acte sous seing privé dressé par les soins des parties qui est un document de travail et non un partage amiable pouvant être homologué ;

- l'article 835 du code civil prévoit que l'acte est passé par acte notarié lorsque l'indivision porte sur des biens soumis à la publicité foncière, ce qui est le cas en l'espèce

- le juge ne peut homologuer qu'un état liquidatif (et donc un acte authentique) dressé par le notaire qu'il a lui-même désigné ;

- il reste des comptes à réaliser entre les indivisaires au jour le plus proche du partage, l'aperçu liquidatif datant de plus de six ans et cet acte ne reprend pas les montants actualisés sur divers points tels la valeur de l'immeuble, l'indemnité d'occupation, et le capital restant dû au titre du prêt immobilier ;

- M. [J] n'est pas en mesure de conserver l'immeuble comme il le souhaite et comme prévu dans le projet, car il ne peut pas financer le rachat ; l'aperçu est donc inexécutable et il est caduc ;

- Mme [X] doit être désolidarisée du prêt immobilier et on ne peut lui imposer le contraire, or M. [J] n'en a pas les capacités financières ;

- M. [J] ne démontre pas qu'il a consigné les fonds suffisants au paiement de la soulte.

M. [J] réplique que l'aperçu liquidatif a été approuvé par les parties qui l'ont signé devant notaire de sorte qu'il s'agit d'un acte de partage privé et régulier que le défaut d'authenticité n'affecte pas, en vertu de l'article 835 du code civil.

Il ajoute que :

- aucune clause de l'accord n'a imposé la désolidarisation de Mme [X] du prêt immobilier ;

- l'absence de compte d'administration est logique car Mme [X] a quitté les lieux récemment ;

- le montant de la soulte est consigné chez le notaire ;

- l'acte de partage est non équivoque et emporte force obligatoire pour les parties signataires ;

- si l'absence de désignation judiciaire du notaire fait obstacle à l'homologation judiciaire de l'acte, il conviendrait d'enjoindre aux parties de signer tout acte réitératif.

*

Aux termes de l'article 835 du code civil : " Si tous les indivisaires sont présents et capables, le partage peut intervenir dans la forme et selon les modalités choisies par les parties. Lorsque l'indivision porte sur des biens soumis à la publicité foncière, l'acte de partage est passé par acte notarié. "

En application de ce texte, le partage convenu entre les indivisaires présents et capables n'est assujetti à aucune règle de forme de sorte qu'il peut être conclu par acte sous seing privé et, s'il porte sur des biens soumis à publicité foncière, il doit être passé par acte notarié. Le défaut de cette formalité qui a pour but d'assurer l'effectivité de la publicité obligatoire, n'affecte pas sa validité.

L'acte litigieux versé aux débats est intitulé " Aperçu liquidatif ", il comporte un état de l'actif et du passif, et prévoit l'attribution à M. [J] de l'immeuble situé à [Adresse 24] moyennant versement d'une soulte de 156 410,74 euros et à charge pour lui de " reprendre le solde de l'emprunt ".

Ce document est signé des parties au 3 septembre 2018.

Puis, une mention a été ajoutée manuscritement indiquant : " attribution du garage pour un prix égal au passif " et suivent à nouveau les deux signatures.

Rien ne permet de justifier à la lecture de cet acte que celui-ci constitue un acte de partage amiable plutôt qu'un " aperçu " lequel, comme son nom l'indique, permettait aux parties d'avoir une première idée de ce que pourrait être le partage, vu rapidement, dans le cas de l'attribution de l'immeuble à M. [J].

Le fait que l'attributaire du garage ne soit pas précisé conforte qu'il s'agissait d'une ébauche destinée à permettre aux parties d'envisager ensuite le partage proprement dit, avec en particulier le paiement de la soulte et la prise en charge du solde du prêt immobilier.

L'intervention dans cet acte d'un notaire qui est contestée, n'est pas démontrée, contrairement à ce qu'indique M. [J], puisqu'aucune indication n'en fait état.

Si le conseil de Mme [X] a écrit au notaire le 22 janvier 2021 pour reprendre contact en lui indiquant : " vous étiez intervenu à la demande de Mme [X] et M. [J] pour établir un projet d'acte de partage. A cette occasion, vous aviez procédé à une évaluation de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 21] (') ", la mention " pour établir un projet de partage " ne peut pas permettre de considérer que l'aperçu liquidatif susvisé serait un acte de partage privé.

Au surplus, si pour les besoins du raisonnement, cet acte était considéré comme un acte de partage sous seing privé, force est de constater que M. [J] ne démontre pas le paiement de la soulte par la seule consignation chez le notaire de la somme de

126 582,16 euros au lieu de celle de 156 410,74 euros prévue dans l'acte. Il ne justifie pas plus être en mesure de reprendre le " solde de l'emprunt " de 251 354,53 euros, comme l'indique l'aperçu liquidatif. Cette mention ne peut de plus se comprendre à l'évidence comme la reprise du versement des mensualités du prêt immobilier, sans désolidarisation, comme M. [J] le suggère.

Partant, si cet accord devait être considéré comme un acte de partage sous seing privé, il serait caduc, ainsi que le soutient Mme [X].

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a homologué en toutes ses dispositions l'aperçu liquidatif établi par le notaire le 3 septembre 2018.

La demande d'homologation sera rejetée.

Sur la demande d'attribution préférentielle de l'immeuble

M. [J] forme une demande d'attribution préférentielle de l'immeuble indivis soutenant qu'il est en capacité de régler la soulte due à son ancienne compagne ayant consigné 56 000 euros (il indique ensuite dans ses écritures 126 582 euros) chez le notaire et qu'il dispose d'une épargne salariale de 100 000 euros. Il précise que la banque refuse la désolidarisation malgré diverses démarches et qu'il assume seul le remboursement depuis quatre ans sans aucun incident de paiement. Il rappelle que cette attribution était validée par Mme [X] aux termes de leur accord amiable.

Mme [X] oppose que cette demande est juridiquement impossible car elle ne peut être ordonnée dans le cadre d'une indivision existante entre deux ex-concubins, et qu'en outre M. [J] ne démontre pas ses capacités de financement de la soulte et de désolidarisation de Mme [X] du prêt bancaire ayant servi à l'acquisition du bien indivis.

*

L'attribution préférentielle est une faculté dérogatoire au droit commun du partage qui n'est pas ouverte à tout copartageant mais uniquement au cohéritier et au conjoint (article 831-2 du code civil), à l'associé (article 1844-9 du code civil) ou au partenaire de pacs du copartageant (article 515-6).

M. [J] ne se prévaut d'aucune de ces qualités.

Sa demande d'attribution préférentielle n'apparaît pas fondée et sera donc rejetée.

Sur la demande de vente de l'immeuble dépendant de l'indivision

Mme [X] soutient que la vente de l'immeuble est l'unique solution pour sortir de l'indivision, prioritairement à l'amiable, et à défaut sur licitation.

M. [J] sollicite que Mme [X] soit déboutée de sa demande de vente forcée rappelant que c'est Mme [X] qui revient sur l'accord passé, non subordonné à la désolidarisation du prêt.

*

Il résulte des dispositions de l'article 815 du code civil que nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué.

En application de l'article 1377, alinéa 1er, du code de procédure civile, il appartient au juge saisi d'une demande de licitation de biens indivis de vérifier, au besoin d'office, s'ils sont ou non commodément partageables en nature.

Il ressort des explications fournies et des pièces produites que M. [J] ne dispose pas du montant complet de la soulte de 156 410,74 euros qu'il prévoyait de verser à Mme [X] en vue de conserver l'immeuble indivis dont il a la jouissance.

En effet, seule une somme de 126 582,16 euros est consignée chez le notaire, et il ne justifie pas d'une épargne disponible à ce jour (son relevé date de décembre 2019 et n'a pas été actualisé). Par ailleurs il n'a pu obtenir le soutien financier de sa banque dans ce projet.

Il n'est pas contesté que l'immeuble en cause n'est pas partageable en nature.

Dans la mesure où les parties ne sont pas tenues de demeurer dans l'indivision, et faute de pouvoir partager le bien en nature, il convient de faire droit à la demande de vente sur licitation à défaut de vente amiable dans le délai de six mois à compter du présent jugement, comme sollicité par Mme [X], dans les conditions précisées au dispositif de l'arrêt.

Sur la demande de fixation de la valeur de l'immeuble pour le partage

Au vu des circonstances, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de fixation de la valeur de l'immeuble, alors que celui-ci est destiné à être vendu et que le partage s'effectuera en considération du prix de vente et non d'une valeur théorique du bien en 2021 suivant les estimations visant la mise en vente produites par les parties.

Sur l'indemnité d'occupation

Mme [X] sollicite la fixation d'une indemnité d'occupation, à la charge de M. [J], à compter de son départ définitif du bien indivis le 22 mai 2020. Elle estime qu'elle démontre bien une impossibilité de fait ou de droit d'occuper l'immeuble en cause dont elle avait remis les clés au notaire Maître [M]. Elle demande que le montant soit fixé à la somme de 2 056 euros (645 000 € x 4,5 %/12 x 0,85), soit une somme de 106 912 euros arrêtée au 12 septembre 2024.

M. [J] s'oppose à la demande, estimant que Mme [X] ne justifie d'aucune impossibilité de fait ou de droit de résider dans l'immeuble indivis après la séparation, et il souligne qu'il ne l'a pas mise à la porte. Il prétend que la remise des clés au notaire est sans incidence dès lors qu'il s'agit d'une remise volontaire pour tenter d'obtenir la condamnation de son ancien compagnon et que cette remise ne vaut pas puisqu'elle n'a pas été faite entre ses mains à lui. Il ajoute que l'accord du 3 septembre 2018 fait échec à l'exigibilité de l'indemnité d'occupation. Subsidiairement, il demande que l'indemnité d'occupation soit fixée à la somme de 1 050 euros par mois (soit 1 500 € x 30%).

*

L'article 815-9 du code civil énonce que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination et que l'indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.

Il est justifié et au demeurant non contesté que Mme [X] a quitté l'immeuble indivis après la séparation du couple qu'elle formait avec M. [J], le 22 mai 2020.

Celle-ci a remis les clés au notaire le 28 juillet 2020 comme celui-ci en atteste.

Il n'est pas discutable par conséquent qu'à cette date, Mme [X] était dans l'impossibilité de fait de jouir du bien indivis auquel elle n'avait plus accès et dont jouissait privativement M. [J] dans le cadre de la fin de la vie commune.

Pour le calcul de l'indemnité d'occupation, Mme [X] invoque une valeur locative de l'immeuble de 17,6 euros le mètre carré, soit 2 427,04 euros pour 137,90 m².

M. [J] fait état d'une valeur locative de 1 500 euros par mois sans invoquer aucun justificatif à l'appui.

Les parties s'accordaient au demeurant sur la valeur du bien à hauteur de 600 000 euros aux termes de l'accord sous seing privé. Si elles produisent des estimations de valeur, celles sont très différentes (entre 610 000 et 700 000 euros).

Compte tenu des éléments dont la cour dispose, la valeur locative sera fixée à la somme de 2 250 euros.

Le droit de l'occupant étant plus précaire que celui d'un locataire protégé par un statut légal, la réfaction d'un abattement de 20 % sur la valeur locative est par conséquent justifiée.

L'indemnité d'occupation peut dès lors être calculée de la façon suivante :

2 250 euros (valeur locative) dont à déduire 20 % au titre de la précarité de l'occupation, soit 450 euros, soit une indemnité d'occupation de 1 800 euros par mois.

Cette somme sera due par M. [J] à l'indivision à compter du 29 juillet 2020.

Il sera ajouté au jugement sur ce point sur lequel il n'a pas été statué.

Sur la demande subsidiaire formée par M. [J] au titre de la prise en charge du prêt immobilier et d'autres dépenses afférentes au bien immobilier

M. [J] indique qu'il règle seul le prêt immobilier afférent à l'acquisition de l'immeuble indivis depuis le départ de Mme [X] le 22 mai 2020. Ainsi au 20 novembre 2023, il avait réglé la somme de 85 706,46 euros, somme à parfaire lors de la signature de l'acte de partage. Sa créance revalorisée suivant la méthode de l'article 1469 du code civil relative aux " récompenses ", s'établit à la somme de 138 840 euros (soit 85 706 € x 100/320 323 € soit 23,14 % pourcentage appliqué à la valeur du bien soit 600 000 euros).

Il n'est pas question d'ajouter les travaux selon lui, en équité, car ils sont déjà pris en compte au travers de la créance contre l'indivision. Il ajoute que les dépenses de conservation sont à retenir également soit celles relatives à la taxe foncière, la taxe d'habitation, l'assurance habitation, et les charges de copropriété.

M. [J] indique par ailleurs qu'il est créancier de la somme de 115 824 euros au titre de travaux qu'il a financés et il admet que Mme [X] est de la même façon titulaire d'une créance de 80 000 euros du même chef.

Mme [X] sollicite la production d'un tableau d'amortissement actualisé pour s'assurer que les échéances ont été payées mensuellement et elle soutient que s'agissant du profit subsistant il convient d'ajouter à la valeur initiale du bien, le coût global du bien en ce compris les travaux réalisés et les frais de notaire, soit un coût global d'acquisition de 566 147 euros (soit 350 000 + 20 323 + 195 824). M. [J] ayant réglé la somme de 68 086,53 euros au 20 novembre 2023, le profit subsistant s'établit ainsi selon elle à la somme de 77 593,50 euros (68 086,53 x 100/566147 soit 12,03 % à appliquer à la somme de 645 000 €).

Elle demande que M. [J] soit débouté " en l'état " de sa demande au titre des taxes foncières et d'habitation dont il ne justifie pas du paiement, et elle souligne qu'il faut déduire en tout cas la contribution à l'audiovisuel. Elle sollicite le rejet de la demande relative à l'assurance habitation faute de justificatif de paiement et de distinction de la part incombant à M. [J] et celle incombant à l'indivision. Il en est de même des charges de copropriété.

Mme [X] indique par ailleurs qu'elle est créancière de la somme de 80 000 euros au titre de travaux qu'elle a financés et admet que M. [J] est de la même façon titulaire d'une créance de 115 824 euros du même chef.

*

L'article 815-13 précise : " Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation.

Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés. "

Il est constant que les règlements d'échéances d'emprunt immobiliers effectués par un coindivisaire constituent des dépenses nécessaires à la conservation de l'immeuble indivis et donnent lieu à indemnité sur le fondement de ce texte.

Il doit être tenu compte à l'indivisaire, selon l'équité, de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu'il a faite et le profit subsistant. Ce profit se détermine d'après la proportion dans laquelle les deniers de l'indivisaire ont contribué à la conservation du bien indivis.

Les parties d'accordent à dire que le coût de l'acquisition de l'immeuble indivis s'établit à 370 323 euros (350 000 + 20 323).

M. [J] indique à juste titre qu'il n'y a pas lieu d'ajouter le montant des travaux au coût total de l'acquisition, comme le demande Mme [X], le coût des travaux ayant vocation à être repris au travers de la créance contre l'indivision détenue par chacune des parties, et dont il sera tenu compte par ailleurs.

L'immeuble ayant vocation à être vendu, sa valeur sera connue ensuite de la vente et le calcul de l'indemnité pourra alors ensuite s'opérer.

Le capital restant dû au 22 mai 2020 du prêt immobilier s'établissait à 219 013,36 euros. M. [J] justifie avoir versé 42 échéances de prêt entre cette date et le 20 novembre 2023 soit la somme de 85 706,46 euros (42 x 2 040,63 euros) (pièce 38).

Le calcul devra donc être établi au jour le plus proche du partage, suivant l'évolution de la valeur du bien lors de l'acquisition et celle au jour le plus proche du partage, et en l'occurrence de sa vente, étant précisé que M. [J] poursuit le règlement des mensualités à l'heure actuelle, ce dont il lui appartiendra de justifier afin de prendre en compte ces sommes dans les opérations de compte et liquidation.

M. [J] établit par ailleurs le paiement des sommes suivantes :

- charges de copropriété : 4 858,40 + 2 737,18 + 3 772,59 = 11 368,17 euros

- taxe d'habitation : le paiement n'est pas justifié par les pièces produites et la redevance audiovisuelle est une dépense d'occupation privative qui incombe à M. [J] seul.

- assurance habitation : M. [J] produit uniquement des appels de cotisation sans justifier du règlement.

- taxe foncière : 1 272 + 1 128 + 882 = 3 282 euros.

Ces montants seront retenus et il appartiendra à M. [J] de produire les compléments de justificatifs de paiement au notaire.

Sur la demande de désignation d'un juge commis

Il convient de renvoyer les parties devant le notaire, afin de procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision, conformément aux dispositions du présent arrêt.

La désignation d'un notaire pour procéder aux opérations de partage prévues aux articles 1364 à 1376 du code de procédure civile impose la commission d'un juge pour les surveiller.

Le juge aux affaires familiales chargé du contentieux liquidatif du tribunal judiciaire de Lille sera désigné en qualité de juge commis.

Sur la date de jouissance divise

Les parties sont d'accord pour fixer la date de jouissance divise à la date la plus proche du partage.

Sur les dépens et l'indemnité procédurale sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

Au vu des circonstances de la cause, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité procédurale de Mme [X] et chaque partie supportera la charge de ses dépens et frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS