TJ 93008, 5 juin 2025, RG 25/02081

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/02081 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2XLP

Minute : 25/217

S.D.C. RESIDENCE “[Adresse 10]” [Adresse 3]
Représentant : Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

C/

Monsieur [X] [G] [J]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Juin 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 27 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire en présence de Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE “[Adresse 10]” [Adresse 3], demeurant Représenté par son syndic la Société de GERANCE RICHELIEU - [Adresse 2]

représentée par Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [G] [J]
[Adresse 5]
[Localité 7]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [X] [G] [J] est propriétaire d'un appartement avec cave correspondant aux lots 208 et 222 au sein d'un immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" située [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, fait signifier à Monsieur [X] [G] [J] une sommation de payer la somme de 3470,87 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [X] [G] [J] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
5218,13 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 janvier 2025, en ce compris les charges provisionnelles pour le 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 19 juin 2024 sur 3407,87 euros et pour le surplus soit 5218,13 euros à compter de l’assignation,800 euros à titre de dommages et intérêts,43,17 euros au titre de la mise en demeure, 196,46 euros au titre des honoraires de syndic et 152,26 euros au titre des frais de commissaire de justice,1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens ,rappeler l’exécution provisoire de droit et juger qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.
À l'audience du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 5068,13 euros au titre des charges arrêtées au 20 mars 2025 et maintient ses autres demandes. il s’en rapporte à la décision du tribunal quant à la demande de délais de paiement.

Il expose que Monsieur [X] [G] [J], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

À l'audience, Monsieur [X] [G] [J] reconnaît être redevable des sommes réclamées et demande au tribunal, de bénéficier de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois au total, soit 250 euros par mois en plus des charges courantes.

Il explique qu’il a acheté le bien en 2023 et a reçu une sommation de payer. Il précise avoir changé d’adresse et vivre désormais dans le logement. Il indique qu’il perçoit un salaire de 3000 euros par mois environ et n’a pas d’enfant à charge. Il indique n’avoir aucun autre crédit hors le crédit immobilier pour l’achat du bien.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 17 novembre 2022, 27 novembre 2023 et 16 décembre 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31/03/2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices jusqu’au 31/03/2025, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 5 février 2025 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Les frais de recouvrement de contentieux de 391.89 euros sont déduits, ne constituant pas des charges de copropriété et faisant l’objet d’une demande distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5068,13 euros, au titre des charges de copropriété dues au 20 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024, sur la somme de 2331,24 euros, du 18 février 2025, date de l'assignation sur la somme de 2736,89 euros et du jugement sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 381,89 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 6 mars2024, facturée 43,17 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 19 juin 2024, à hauteur de 152,26 euros, dont il est justifié.

En revanche, il convient de déduire les frais de constitution et transmission de dossier, facturés 196,46 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [X] [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 195,43 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [X] [G] [J], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [X] [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [X] [G] [J] justifie de paiements réguliers de 150 euros par mois depuis plusieurs mois. Il est en mesure de payer sa dette.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d'accorder à Monsieur [X] [G] [J] des délais afin de s'acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [G] [J] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [X] [G] [J] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS