TJ 93008, 6 juin 2025, RG 25/00729

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REFERENCES : N° RG 25/00729 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RTQ

Minute : 25/218

S.A. ANTIN RESIDENCES
Représentant : Maître [K], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [B] [X]
Madame [S] [X]

Copie exécutoire :
Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme : défendeurs

Le 06 Juin 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 06 Juin 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 08 Avril 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. ANTIN RESIDENCES, demeurant [Adresse 4]
représentée par la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 7]
comparant en personne

Madame [S] [X], demeurant [Adresse 7]
non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23/01/2018, il a été donné à bail à M. [B] [X] et Mme [S] [X] un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 3].

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à chacun des défendeurs le 23/01/2024 concernant un arriéré locatif d'un montant de 4381,69 euros en principal.

Par actes du 20/01/2025, la société ANTIN RESIDENCES a fait assigner M. [B] [X] et Mme [S] [X] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;
- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [B] [X] et Mme [S] [X] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner solidairement M. [B] [X] et Mme [S] [X] au paiement :
- d'une somme de 6061,22 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;
- d'une indemnité d'occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, à compter de la résiliation jusqu'à libération des lieux par remise des clés ;
- d'une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.

A l'audience la bailleresse actualise sa demande en paiement à la somme de 2847,97 euros (mars 2025 inclus) au titre de l'arriéré dû au 8/04/2025 et maintient ses autres demandes ; elle précise qu'elle ne s'oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et clause de déchéance en cas de non- respect des délais accordés. Elle ajoute que Madame reste tenue à la dette dans la mesure où la convention de divorce présentée n'attribue pas le domicile conjugal à Monsieur.

M. [B] [X] expose avoir procédé au versement de la somme supplémentaire de 1500 euros avant l'audience. Il ajoute que lui et Mme [X] ont signé le 5/11/2024 une convention de divorce par consentement mutuel et qu'il vit seul dans le logement litigieux.
Citée à étude, Mme [S] [X] n'a pas comparu ni été valablement représentée.
Par note en délibéré autorisée par le Président, M. [B] [X] a produit la convention de divorce dont il a été fait mention à l'audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes formées à l'encontre de M. [X] et la résiliation du bail

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment du commandement, de l'assignation et du décompte produits, que l'arriéré locatif s'établissait effectivement à la somme de 2847,97 euros (mars 2025 inclus) au 01/04/2025. M. [B] [X] sera dès lors condamné au paiement de cette somme, mais en deniers ou quittance eu égard au versement supplémentaire de 1500 euros allégué à l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement.

S'agissant de la résiliation du bail, les pièces versées aux débats, notamment les décomptes produits, montrent que les causes du commandement de payer délivré le 23/01/2024 n'ont pas été réglées dans les six semaines suivant sa signification. Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 5/03/2024 à minuit.

Toutefois, eu égard à la reprise du paiement des loyers courants et compte tenu de la modicité des sommes demeurées impayées, il convient d'autoriser M. [B] [X] à s'acquitter de la dette locative en plusieurs mensualités selon les modalités fixées au dispositif et de suspendre la résiliation du bail pendant le cours des délais de paiement accordés, sous réserve que ces derniers soient bien respectés.
A défaut, à compter de la signification du jugement, de respecter les délais de paiement accordés et/ou de payer ponctuellement le loyer et les charges courants au terme convenu dans le contrat de bail, la résiliation reprendra ses effets. M. [B] [X] ainsi que tous occupants de son chef pourront alors être expulsés et les sommes restant dues deviendront en totalité exigibles.
M. [B] [X] sera en outre redevable, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clefs ou procès-verbal d'expulsion ou de reprise, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant des loyers et charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, dès lors qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. La condamnation au titre des indemnités d'occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/04/2025.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes formées à l'encontre de Mme [S] [X]

S'il est tout d'abord de principe que les époux demeurent solidairement tenus au paiement des loyers jusqu'à la date de retranscription du jugement de divorce en marge des actes de l'état civil, il est également constant que seul l'occupant des lieux après cette date demeure tenu au paiement des éventuelles indemnités d'occupation dues, sauf preuve du caractère ménager de la dette résultant de l'occupation sans droit ni titre.

L'article 1342-10 du code civil dispose par ailleurs que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l'espèce, il ressort de la convention de divorce que Mme [X] réside, avec les enfants du couple, à une adresse différente de celle de M. [X], objet de la présente instance. Faute de preuve du caractère ménager de cette dette et nonobstant l'absence de clause attributive du domicile conjugal à M. [X], Mme [X] ne saurait dès lors être condamnée au paiement des indemnités d'occupation résultant de l'occupation sans droit ni titre des lieux litigieux postérieurement à la résiliation du bail.

Quant à la dette de loyers et de charges, celle-ci s'établissait, à la date de résiliation du bail, à la somme de 5227,71 euros. Déduction faite toutefois du paiement de la somme de 950 euros (qui va s'imputer prioritairement sur le loyer courant pour permettre d'en justifier la reprise à l'audience), il y a lieu d'observer que les sommes figurant au crédit du compte depuis le 5/03/2024, date de la résiliation du bail, sont très largement supérieures au montant de la dette de loyers et de charges à cette date. Compte tenu du mécanisme d'imputation de ces sommes sur la dette la plus ancienne en application de l'article 1342-10 du code civil susvisé, la dette de loyers et de charges imputable à Mme [X] doit donc être considérée comme soldée.

La bailleresse sera donc déboutée de l'ensemble de ses demandes en paiement de loyers, charges et indemnités d'occupation formulées à l'encontre de Mme [X].

Comme précisé ci-dessus, il est par ailleurs établi que Mme [X] ne réside plus dans le logement litigieux. Les demandes principales et subséquentes en expulsion formulées à l'encontre de la défenderesse - sans objet - seront donc également rejetées.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] n'encourant aucune condamnation au principal, les demandes accessoires formulées à son encontre seront rejetées.

Il y a lieu en revanche de condamner M. [B] [X] aux dépens, sans qu'il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société ANTIN RESIDENCES les frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 350 euros, au paiement de laquelle M. [B] [X] sera condamné, lui sera allouée à ce titre.

P PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, assorti de l'exécution provisoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE, à compter du 5/03/2024 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à M. [B] [X] et Mme [S] [X] et situés au [Adresse 3] ;

CONDAMNE M. [B] [X] à payer à la société ANTIN RESIDENCES, en deniers ou quittance eu égard au versement supplémentaire de 1500 euros allégué à l'audience, la somme de 2847,97 euros (mars 2025 inclus) au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte au 01/04/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23/01/2024 ;

AUTORISE M. [B] [X] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 50 euros, payables en plus du loyer et des charges courants, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, suivies d'une 36ème mensualité payable dans les mêmes conditions et constituée du solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

DIT qu'en cas de respect par M. [B] [X] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT que faute de respecter ponctuellement, à compter de la date de signification du jugement, les modalités de règlement accordées (que le manquement porte sur l'arriéré ou sur les loyers et charges courants) :

- la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;
- il pourra être procédé à l'expulsion de M. [B] [X], ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant ;
- M. [B] [X] sera condamné à payer à la société ANTIN RESIDENCES, depuis le 1/04/2025 et jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE la société ANTIN RESIDENCES de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Mme [S] [X] ;

CONDAMNE M. [B] [X] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE M. [B] [X] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT