TJ 93008, 5 juin 2025, RG 24/04034

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/04034 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIJ3

Minute : 25/687

S.C.I. MBS
Représentant : Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0753

C/

Monsieur [P] [R]
Représentant : Me Stéphanie NATAF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1794
Madame [B] [K]
Représentant : Me Stéphanie NATAF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1794

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Juin 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 27 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ; en présence de [S] [F], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. MBS, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [R], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Stéphanie NATAF, avocat au barreau de PARIS

Madame [B] [K], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Stéphanie NATAF, avocat au barreau de PARIS

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2016, la SCI MBS a donné à bail à Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 820 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, la SCI MBS a fait signifier à Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 16680 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 14 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, la SCI MBS a fait assigner Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
déclarer la SCI MBS recevable et bien fondée en ses demandes,constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K] au paiement de la somme de 16877,62 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 décembre 2023, sauf à parfaire au jour du prononcé du jugement, les condamner au paiement  d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 13 février 2024, les condamner solidairement au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 16 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2024.

A l’audience, Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K], représentés, ont demandé le renvoi de l’affaire.

La SCI MBS ne s’est pas opposée à la demande.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K], représentés, ont demandé un ultime renvoi de l’affaire.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 27 mars 2025.

À l'audience du 27 mars 2025, la SCI MBS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 23680 euros arrêtée au 31 décembre 2024, loyer du mois de décembre 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement sur 36 mois.

La SCI MBS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 13 décembre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K], représentés, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement sur 36 mois, et en ce cas, la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils demandent également le rejet de la demande de condamnation aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils précisent avoir effectué des travaux dans le logement et avoir mis en place un plan de remboursement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 16 avril 2024 en vue d'une audience prévue le 3 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

D'autre part, il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2024.

En conséquence, la demande de la SCI MBS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er juillet 2016, du commandement de payer délivré le 13 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 31 décembre 2024 que la SCI MBS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K] à payer à la SCI MBS la somme de 23680 euros, au titre des sommes dues au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 décembre 2023 sur la somme de 9680,00 euros, de l’assignation du 15 avril 2024 sur la somme de 2197,62 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 13 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévues à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 1er juillet 2016 et reconduit en dernier lieu le 1er juillet 2022, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2016 à compter du 14 février 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la SCI MBS n’est pas opposése à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K] à son paiement à compter de 14 février 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K] à payer à la SCI MBS la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [R] et Madame [B] [K] les frais irrépétibles qu’ils ont exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS