TJ 93008, 5 juin 2025, RG 24/06331

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06331 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVEJ

Minute : 25/691

Société IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [Z] [F]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Juin 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 27 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ; en présence de [G] [D], auditrice de justice;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F, demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [F]
demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2017, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [Z] [F] un logement situé [Adresse 8], [Localité 5] ([Adresse 8]), pour un loyer mensuel de 374,92 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2023, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [Z] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2319,52 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par lettre en date du 27 janvier 2022 reçue le 10 février 2022 la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [Z] [F] au paiement de la somme de 2182,97 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux, le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 16 juillet 2024.

À l'audience du 27 mars 2025, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1708,08 euros arrêtée au 21 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement.

La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Z] [F] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 22 mars 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F souligne que le dernier loyer a été payé et qu’il y a donc bien une reprise du versement intégral du loyer courant.

Monsieur [Z] [F], représenté Monsieur [W] [Y] [E], son fils, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois en plus des loyers, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il explique que Monsieur [Z] [F] a quatre enfants à charge et est souffrant, les enfants ont aidé leurs parents. Il indique qu’il compte régler sa dette avant le mois de juin.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 décembre 2017, du commandement de payer délivré le 22 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 21 mars 2025 que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [F] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 1708,08 euros, au titre des sommes dues au 21 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement de l’assignation du 11 juillet 2024 sur la somme de 566,64 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 22 mars 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 mai 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2017 à compter du 23 mai 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [Z] [F] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [Z] [F] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à résorber sa dette.

En outre, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [Z] [F] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [Z] [F] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [F] à son paiement à compter de 23 mai 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [F] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [Z] [F] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,