TJ 93008, 5 juin 2025, RG 25/01358

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/01358 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UTA

Minute : 25/215

S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3]
Représentant : Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

C/

Monsieur [Y] [I]
Madame [C] [B]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Juin 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 27 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire en présence de Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [I]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [B]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [B] sont propriétaires d'un appartement avec cave et emplacement de stationnement correspondant aux lots 48, 77 et 102 au sein d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, fait signifier à Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [B] une sommation de payer la somme de 5843,93 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [B] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :
7294,93 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 janvier 2025, en ce compris les charges provisionnelles pour le 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, du 4 juin 2024 sur 5843,93 euros et pour le surplus soit 7294,93 euros à compter de l’assignation,800 euros à titre de dommages et intérêts,178,37 euros au titre des mises en demeure, 330,79 euros au titre des honoraires de syndic et 162,62 euros au titre des frais de commissaire de justice,1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens ,rappeler l’exécution provisoire de droit et juger qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.
À l'audience du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [B], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [Y] [I], Madame [C] [B] régulièrement assignés, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 19 décembre 2022, 13 décembre 2023 et 6 janvier 2025 approuvant les comptes arrêtés au 30/09/2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices au 30/09/2025, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 31 janvier 2025 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 108 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7294,93 euros, au titre des charges de copropriété dues au 23 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024, sur la somme de 4043,93 euros, du 5 février 2025, date de l'assignation sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 671,78 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

S’il est justifié de copies de mises en demeure envoyées entre le 13 février 2020 et le 19 mai 2022, soit pour la première plus de 5 ans avant l’assignation, ces démarches ne peuvent constituer des frais de recouvrement au sens de l’article précité, la pertinence de ces frais au soutien d’une créance fixée en 2025 n’apparaissant pas établie. La demande à ce titre sera écartée.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 20 novembre 2023 facturée 39,03 euros, conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 4 juin 2024, à hauteur de 162,62 euros, dont il est justifié.

En revanche, il convient de déduire les frais de constitution et transmission de dossier, facturés 196,46 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 201,65 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [B], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [B] aux dépens de l'instance.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [B] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS