TJ 93008, 6 juin 2025, RG 25/01263

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/01263 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UGR

Minute : 25/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [O] [R]
Monsieur [H] [I]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître Judith CHAPULUT

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :
Madame [O] [R]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 06 juin 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 6 juin 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL anciennement dénommée OSICA
sise [Adresse 3]
représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [O] [R]
demeurant [Adresse 7]
comparante en personne

Monsieur [H] [I]
demeurant [Adresse 7]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 mars 2015, la société OSICA a donné à bail à Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I] un appartement n°A11 situé [Adresse 7].

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2015, la société OSICA a donné à bail à Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I] un emplacement de stationnement n°11 situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la société OSICA, a fait signifier à Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5.086,45 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 30 juillet 2024 la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire tant pour le logement que sur le parking,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux portant sur le logement et sur le parking pour non-paiement des loyers et des charges,ordonner l’expulsion de Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7.671,59 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024, date du commandement de payer en application de l’article 1344-1 du Code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 10 janvier 2025.

À l'audience du 25 mars 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6.848,19 euros arrêtée au 19 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA CDC HABITAT SOCIAL soutient sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 7 août 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [O] [R], comparait et ne conteste pas le principe de la dette. Elle indique qu’elle travaille en tant que monitrice d’auto-école et dispose de 1.600 euros de revenus par mois. Elle ajoute que Monsieur [H] [I] est chauffeur poids lourds et dispose de 1.700 euros de revenus par mois. Ils disposent d’environ 700 à 1.000 euros d’aides dela CAF. Le couple a 4 enfants à charges agés de 15 ans, 13 ans, 11 ans et 7 ans. Madame [O] [R] précise qu’elle a fait un versement de 2.000 euros. Elle sollicite des délais de paiements à hauteur de 250 euros.

Monsieur [H] [I], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Selon le diagnostic, le couple dispose de 4.552,20 euros de ressources par mois. Les impayés de loyer seraient dû à un accident du travail dont a été victime le père de famille.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [H] [I] assigné à l’étude de l’huissier ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA CDC HABITAT SOCIAL le 30 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 mars 2015, du commandement de payer délivré le 7 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 19 mars 2025 que la SA CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 184,02 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6.664,17 euros, au titre des sommes dues au 19 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 août 2024 sur la somme de 5.086,45 euros.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 7 août 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 7 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 mars 2015 et de son contrat accessoire conclu le 24 juillet 2024 à compter du 8 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 250 euros par mois en sus du loyer courant. Ils justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. En effet, Madame [O] [R] indique qu’elle travaille en tant que monitrice d’auto-école et dispose de 1.600 euros de revenus par mois. Elle ajoute que Monsieur [H] [I] est chauffeur poids lourds et gagne 1.700 euros par mois. Selon le diagnostic sociale et financier, le couple dispose de 4.552,20 euros de ressources par mois et a 4 enfants à charges âgés de 15 ans, 13 ans, 11 ans et 7 ans. Madame [O] [R] précise qu’elle a fait un versement de 2.000 euros le 21 février 2025. Elle sollicite des délais de paiements à hauteur de 250 euros.

De plus, il ressort des éléments communiqués que Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges et ont effectué des versements permettant de réduire la dette.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 octobre 2024, Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I] à son paiement à compter de 8 octobre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Madame [O] [R] et Monsieur [H] [I] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS