TJ 93008, 6 juin 2025, RG 25/00824

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/00824 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2R72

Minute : 25/

S.A. IMMOBILIERE 3F
Représentant : Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [K] [E]
Madame [X] [Y]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître Judith CHAPULUT

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 06 juin 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 6 juin 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’H.L.M. IMMOBILIERE 3F
sise [Adresse 2]
représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [E]
demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

Madame [X] [Y]
demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2005, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [K] [E] et Madame [X] [Y] un appartement n° 186 situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [K] [E] et Madame [X] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.053,85 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 22 juillet 2021, la SA IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [K] [E] et Madame [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et des charges,ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [E] et Madame [X] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [X] [Y] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6.082,72 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024, date du commandement de payer en application de l’article 1344-1 du Code civil ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 22 janvier 2025.

À l'audience du 25 mars 2025, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7.785,48 euros arrêtée au 21 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus.

La SA IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [K] [E] et Madame [X] [Y] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 1er juillet 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [K] [E] et Madame [X] [Y], régulièrement assignés, à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [K] [E] et Madame [X] [Y] assignés à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 22 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 juillet 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 décembre 2005, du commandement de payer délivré le 1er juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 21 mars 2025 que la SA IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 154,27 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [X] [Y] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 7.631,31 euros, au titre des sommes dues au 21 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juillet 2024 sur la somme de 4.053,85 euros.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 1er juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 1er septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 décembre 2005 à compter du 2 septembre 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [E] et Madame [X] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [K] [E] et Madame [X] [Y] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 septembre 2024, Monsieur [K] [E] et Madame [X] [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Monsieur [K] [E] et Madame [X] [Y] à son paiement à compter de 2 septembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [E] et Madame [X] [Y] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [K] [E] et Madame [X] [Y] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS