TJ 93008, 6 juin 2025, RG 24/06230

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 3]
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REFERENCES : N° RG 24/06230 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUJI

Minute : 25/

Madame [O] [R]
Représentant : Me Sandrine BERESSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Madame [U] [W]
Représentant : Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Me Sandrine BERESSI
Maître Thomas GUYON

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 06 juin 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 6 juin 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [O] [R]
demeurant [Adresse 2]
assistée de Me Sandrine BERESSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [U] [J] [W] née [H]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS

D'AUTRE PART

Exposé du litige :

Madame [O] [R] a consenti à Monsieur et Madame [W] un bail d’habitation le 14 mars 2000, portant sur un logement sis [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2023, Madame [O] [R] a donné congé pour vente à Madame [U] [W], avec offre de vente pour la somme de 190.000 euros, avec effet au 13 mars 2024 à minuit.

Madame [U] [W] s’est maintenue dans les lieux et n’a pas manifesté son intention d’acquérir le bien.

Par acte en date du 17 juillet 2024, Madame [O] [R] a assigné Madame [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil aux fins :

- valider le congé pour vente délivré à Mme [U] [W] par acte du 1er septembre 2023 à effet au 13 mars 2024 à 24h,
- ordonner l’expulsion de Mme [U] [W] et celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50€ par jour de retard,
- supprimer le délai de deux mois fixé par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1575€ outre les charges à compter du 13 mars 2024 jusqu’à libération des lieux,
- condamner Mme [U] [W] à payer la somme de 2500€ à titre de dommages et intérêts,
- condamner Mme [U] [W] à payer la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du CPC et en tous les dépens.

Par conclusions déposées à l’audience du 25 mars 2025, Mme [J] [W] née [H] demande au juge des contentieux de la protection :

- juger nul et non avenu le congé délivré par Mme [R],
- débouter Mme [R] de l’ensemble de ses demandes,

à titre reconventionnel,

- faire injonction à Mme [R] de réaliser les travaux de remise en état sous astreinte de 100€ par jour de retard suivants :
* assuer la sécurité des installations gazinières générales et particulières dont notamment celle de la chaudière,
* exécuter tous travaux nécessaires pour assurer le chauffage fonctionnel, notamment en remplaçant la chaudière à gaz défectueuse,
* exécuter tous travaux pour chasser l’humidité du logement,
* refaire le revêtement de l’ensemble des murs du logement dégradés par l’humidité,
* combler les fissures et trous dans la salle de bain,
* mettre en place tous travaux de dératisation afin de garantir que le logement sera exempt de tous nuisibles,

- ordonner le remboursement à Mme [W] de la moitié des loyers et charges versés depuis l’échéance du mois de septembre 2021 incluse, soit la somme de 18.330€,
- fixer à 456€ les loyers et charges mensuels à intervenir jusqu’à la réception intégrale des travaux de mise en conformité du logement,
- autoriser Mme [W] à consigner les loyers ainsi réduits auprès de la CARPA jusqu’à la réception intégrale des travaux,

à titre subsidiaire,

- accorder à Mme [W] un délai d’un an pour quitter les lieux,

en tout état de cause,
- écarter l’exécution provisoire,
- condamner Mme [R] à lui payer la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du CPC.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

Motifs :

Sur le congé :

Sur le prix de vente :

Madame [W] soutient que le congé est nul au motif que le prix de vente qui aurait dû se situer aux alentours de 130.000€ (soit 3815,5€ x 34m2), que le prix est manifestement excessif et dissuasif, que la superficie n’est pas mentionnée, que le bien est dépourvu de chauffage, la salle de bains est insalubre et l’appartement est très humide.

Madame [R] répond que le congé a été régulièrement délivré, que la superficie du logement est de 52m2 et non 34m2, le prix est conforme au marché. Elle précise que la chaudière a été changée en décembre 2019, un désembouage a été effectué fin 2021, la locataire n’a pas justifié avoir souscrit un contrat d’entretien. La salle de bains a été rénovée en octobre 2024. Elle fait valoir que la locataire n’a pas déclaré à son assureur le dégât des eaux provenant de l’étage supérieur, le constat amiable a été réalisé par Mme [R] le 3 octobre 2024.

En l’espèce, il résulte du bail que les biens loués sont ainsi décrits : “un appartement situé au rez de chaussée, porte gauche, comprenant : entrée, cuisine, séjour, deux chambres, salle de bains, WC. chauffage individuel au gaz”.

L’acte de donation partage du 5 avril 1995 précise : “lot n°113 dans le bâtiment C escalier C au rez de chaussée à gauche vers l’escalier : un appartement type F3 de trois pièces principales(...) lot n°141 une cave au sous-sol(...)”.

Le rapport de visite du service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 6] fait état d’une surface habitable d’environ 34m2, mais l’on trouve une superficie de 45,8m2 si l’on additionne la surface de chaque pièce telle que mesurée par l’agent.

Mme [R] verse aux débats un tableau des surfaces des appartements du bâtiment C, et notamment celle du lot n°113 qui fait mention de 52m2 (annexe à l’acte d’achat de la mère de Mme [R] le 17 mai 1982).

Compte-tenu de ces éléments et des modes de calcul actuels, il y a lieu de retenir une superficie totale de l’appartement de 45,8m2.

Le prix proposé étant de 190.000€, il en résulte que le prix au m2 est de 4148 €.

Madame [W] verse aux débats une estimation “se loger” pour le [Adresse 4], le prix moyen est de 5415€ le m2, la fourchette basse étant de 3971€. L’estimation “meilleurs agents” est de 4353€ le m2, la fourchette basse étant de 3660€.

Si l’on retient la fourchette basse de l’évaluation “meilleurs agents” soit 3660€ le m2, eu égard à l’état dégradé de l’appartement au moment de la délivrance du congé, le prix est de 3660x45,8=167.128€.

Il en résulte que le prix de vente proposé dans le cadre du congé est supérieur de 22.872€.

Si le prix proposé est supérieur à la fourchette basse, il est inférieur au prix moyen (199.367€).

Il n’y a pas lieu en conséquence de considérer que ce prix est abusif, de sorte que le congé ne peut être annulé de ce chef.

Sur les désordres affectant l’appartement :

Madame [W] soutient que le congé est uniquement motivé par la volonté de la bailleresse de se soustraire à ses obligations, notamment celle d’assurer une jouissance paisible et un logement salubre à sa locataire et ainsi éviter la prise en charge de travaux.

Madame [R] prétend qu’à aucun moment elle n’a eu la volonté de se soustraire à ses obligations.

Sur le chauffage :

Il résulte du constat du 27 octobre 2023 établi par Maître [K] [F], commissaire de justice, : “dans la cuisine je constate la présence d’une chaudière murale à gaz de marque Saunier Duval (...)l’eau d’abord chaude tiédit puis redevient rapidement froide(...)l’icône “radiateur” c’est à dire chauffage clignote(...)je constate la présence d’un radiateur de chauffage sous la fenêtre lequel est froid”. “Séjour : le radiateur présent dans cette pièce reste froid, alors même que le robinet thermostatique est ouvert; chambre 2 dans cette pièce, je constate la présence d’un radiateur sous la fenêtre. Encore une fois, celui-ci est froid, alors que le robinet thermostatique est ouvert.chambre 1 (...) Je constate que celui-ci est froid, alors que le robinet thermostatique est ouvert(...) Dans l’entrée je constate la présence d’un poêle à pétrole portatif(...) Dans la cuisine je constate la présence d’un radiateur électrique à bain d’huile; chambre 1 dans cette chambre, je constate la présence d’un radiateur à bain d’huile”.

Le rapport de visite du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 6] du 16 avril 2024 fait état des éléments suivants : la locataire nous indique qu’elle n’a plus de chauffage depuis quelque temps, il a été constaté l’absence de chauffage fixe dans l’ensemble des pièces du logement et la présence d’un chauffage d’appoint dans la pièce de vie, dans la chambre 1 et dans la chambre 2. Il est prescrit au propriétaire d’assurer un moyen de chauffage fixe, suffisant et adapté aux caractéristiques du logement.

Par mail du 21 décembre 2020, Madame [W] écrit à GFI, gestionnaire de l’immeuble, qu’elle souffre d’un manque de chauffage dans l’appartement depuis 2016, et que début 2019 la chaudière a été changée, mais elle n’a jamais marché. La cause du dysfonctionnement viendrait des radiateurs défectueux selon le technicien qui s’est déplacé sur place.

Le 5 février 2024 Mme [W] écrit à Madame [R] et à GFI pour faire état des problèmes de chauffage.

Il résulte de ces éléments que nonobstant le remplacement de la chaudière en décembre 2019, le manque de chauffage n’a pas été résolu et a été signalé au gestionnaire de l’immeuble, lequel est resté inactif. Les travaux de désembouage réalisés fin 2021 n’ont pas davantage permis un fonctionnement satisfaisant du chauffage. En tout état de cause, à la date du 27 octobre 2023 (constat du commissaire de justice) et du 16 avril 2024 (visite des services de la ville de [Localité 6]), il a été constaté que la locataire ne disposait ni de chauffage ni d’eau chaude, alors que le bail mentionne un chauffage individuel au gaz.

Il en résulte que Madame [O] [R] n’a pas satisfait à son obligation de délivrer un bien conforme aux stipulations du bail.

Sur la salle de bains :

Le constat du commissaire de justice en date du 27 octobre 2023 mentionne : “je constate que sous le bac à douche, le carrelage est partiellement cassé. Je note la présence d’un trou à peu près circulaire, lequel est comblé par ce qui m’est indiqué comme des gravats, ayant été mis par la locataire pour contrecarrer l’invasion des nuisibles. (...) Je constate au-dessus de la douche la présence d’une bouche d’aération vétuste(...)je constate que les revêtements muraux sont dégradés, notamment par la présence d’humidité. Je constate enfin que le plafond est piqueté de moisi. Cette pièce est entièrement insalubre(...)WC dans cette pièce je constate la présence de dégradation sur les revêtements muraux qui sont écaillés avec la présence de moisi, notamment en partie basse. Il y a également des écaillements sur le mur”.

Le rapport de visite du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 6] du 16 avril 2024 indique : “cabinet d’aisances (...)la teneur en humidité est égale à 100% sur la partie basse des murs, présence de tâches de moisissures dans la pièce, présence d’écaillement de peinture dans la pièce. Salle d’eau (...)la teneur en humidité est égale à 100% en partie haute du mur mitoyen au cabinet d’aisances, présence de tâches de moisissures dans la pièce, présence d’un trou en partie basse du mur mitoyen à la cuisine”.

Ces désordres démontrent l’indécence du logement loué à Madame [W], tant en ce qui concerne l’absence de chauffage que l’humidité dans la salle de bains.

Cependant, Madame [O] [R] n’est pas restée totalement inactive, elle a procédé au remplacement de la chaudière en décembre 2019 et à des travaux de désembouage en janvier 2022 afin de résoudre le problème de manque de chauffage. Elle a fait réaliser des travaux de remise en état de la salle de bains en octobre 2024, postérieurement à l’acte introductif d’instance. Elle a en outre signé un constat amiable avec le voisin du dessus le 3 octobre 2024 compte-tenu d’une fuite causée par les rongeurs sur une canalisation.

Eu égard à ces éléments, il y a lieu de dire que le congé pour vente délivré par Madame [R] n’a pas été uniquement motivé par la volonté de se soustraire à ses obligations.

Il n’y a pas lieu en conséquence d’annuler le congé de ce chef.

Sur l’absence de mention de la superficie de l’appartement :

Madame [W] fait valoir que le congé pour vente ne reproduit pas la superficie de l’appartement proposé à la vente, ni l’indication du lot de propriété, de sorte qu’il ne permet pas à Mme [W] de connaître avec précision les conditions de la vente.

Il résulte de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. Par ailleurs, les numéros de lots figurent dans le congé.

Il n’y a pas lieu en conséquence d’annuler le congé de ce chef.

Sur la demande d’expulsion de Madame [W] :

Eu égard à la validité du congé pour vente délivré le 1er septembre 2023 avec effet au 13 mars 2024 à 24h, il y a lieu de dire que le bail est résilié à compter du 14 mars 2024 et que Madame [U] [W] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Son expulsion doit en conséquence être ordonnée et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, auquel renvoie l'article L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [H] [W] est titulaire d’un bail depuis le 14 mars 2000, de sorte que les conditions susvisées ne sont pas réunies pour justifier la suppression du délai de deux mois.

La demande de Madame [R] doit donc être rejetée de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [U] [W] :

Sur la réalisation des travaux sous astreinte et sur la demande de consignation des loyers à la CARPA:

Madame [W] demande à Madame [R] de réaliser les travaux sous astreinte de 100€ par jour de retard.

Le bail ayant été résilié depuis le 14 mars 2024, Madame [W] doit être déboutée de sa demande formée à ce titre. Elle doit pour les mêmes raisons être déboutée de sa demande de consignation des loyers et charges à venir à la CARPA.

Sur la demande de remboursement de 50% de tous les loyers et charges versés depuis l’échéance du mois de septembre 2021 et sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit remettre au locataire un logement décent.

Compte-tenu de l’indécence du logement loué à Madame [W] : absence de chauffage, très forte humidité dans la salle de bains et les WC, il y a lieu de faire droit à la demande et de condamner Madame [R] à rembourser à Madame [W] la somme de 2212,90€ correspondant à 50% des loyers et charges versés depuis l’échéance du mois de novembre 2023 (mensualité postérieure au constat du 27 octobre 2023) jusqu’à l’échéance de mars 2024 incluse.

L’indemnité d’occupation due depuis l’échéance d’avril 2024 est fixée pour les mêmes raisons à la moitié du montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 456,33€ par mois, et ce jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

Il résulte de l’article L 412-3 du code des procédures d’exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige que “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.(...) les deux premiers alinéas ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voie de fait ou de contrainte”.

Il résulte de l'article L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution que la durée des délais prévus à l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation d efamille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible du relogement des intéressés.
En l’espèce, Madame [W] est âgée de 71 ans, elle vit avec son fils handicapé.

Elle justifie percevoir 31.898€ par an (avis IR 2024).

Compte-tenu de ces éléments il y a lieu d’accorder à Madame [W] un délai d’un an pour quitter les lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Madame [R] ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui réparé par le prononcé de l’expulsion de Madame [W], de sorte que la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur l’article 700 du CPC :

Madame [R] ayant partiellement succombé en ses demandes doit être condamnée à payer à Madame [W] la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du CPC.

Sur les dépens :

Madame [R] doit être condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS