TJ 93008, 5 juin 2025, RG 24/06194

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
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REFERENCES : N° RG 24/06194 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUCT

Minute : 25/688

Société IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [D] [V] [U] [L]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Juin 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 27 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ; en présence de [C] [Y]

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Société IMMOBILIERE 3F, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [V] [U] [L], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2021, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [D] [V] [U] [L] et Monsieur [N] [M] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 5] ([Adresse 5], parking n°4813P-0068), pour un loyer mensuel de 836,20 euros, et 65,47 euros de provisions sur charges.

Par un avenant au contrat en date du 17 décembre 2021, Monsieur [N] [M], a été retiré du bail, laissant Madame [D] [V] [U] [L] comme unique locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2022, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [D] [V] [U] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3632,70 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par lettre en date du 20 septembre 2022 reçue le 22 septembre 2022 la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [D] [V] [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [D] [V] [U] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [D] [V] [U] [L] au paiement de la somme de 5722,73 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du commandement, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux, la condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 15 juillet 2024.

À l'audience du 27 mars 2025, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6188,60 euros arrêtée au 21 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement, si la résiliation du bail intervient en cas de non paiement d’une échéance.

La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F soutient, que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F souligne que les causes du commandement de payer ont été réglé.

Madame [D] [V] [U] [L], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers et la suspension de l’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, elle explique qu’elle vit seule avec deux enfants à charge, et n’a aucune activité professionnelle et perçoit le revenu de solidarité active et l’allocation de PAJE pour un total de 1050 euros. Madame [D] [V] [U] [L] précise être séparée de son mari qui a été retiré du bail il y a deux ans mais qu’elle perçoit les aides personnalisées au logement depuis 3 mois. Elle assure avoir réglé 650 euros le mois dernier mais également qu’elle effectue des paiements dès qu’elle a un peu d’argent.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 15 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er avril 2021, du commandement de payer délivré le 28 septembre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 21 mars 2025 que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [V] [U] [L] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 6188,60 euros, au titre des sommes dues au 21 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 juillet 2024 sur la somme de 2422,73 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 6188,60 euros selon décompte au 21 mars 2025.

L'examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, la locataire justifie à l'audience d'une part de sa situation personnelle et financière, et d'autre part, d'avoir repris une partie des paiements des échéances courantes du loyer, par versements de 600 euros depuis plusieurs mois, et être ainsi en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à la locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail et dès lors l’expulsion des lieux loués que pour le cas où elle ne respecterait pas ce délai.

À défaut de règlement d'une des échéances, l’expulsion de Madame [D] [V] [U] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient en ce cas également de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [V] [U] [L] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [V] [U] [L] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [D] [V] [U] [L] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS