TJ 93008, 5 juin 2025, RG 25/01322

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/01322 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UP7

Minute : 25/197

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4]
Représentant : Me Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G121

C/

Madame [U] [O]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Juin 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE
SIS [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet DONNA COPRO, SAS
sis [Adresse 2]

ayant pour avocat Me Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [U] [O],
demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [U] [O] est copropriétaire du lot n° 26 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5].

La susnommée ne s’acquitte qu’irrégulièrement des charges afférentes à son lot.

Une mise en demeure adressée le 17 octobre 2024 en vue de la voir régulariser ses charges de copropriété est demeurée infructueuse.

Par exploit d’huissier en date du 28 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic le Cabinet DONNA COPRO SAS, dont le siège est sis [Adresse 2] à [Localité 7], a fait assigner Madame [U] [O] devant Tribunal de proximité du RAINCY aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à :
3 095,89 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus, et frais de recouvrement inclus à hauteur de 168 euros, augmentés des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2024,La capitalisation des intérêts,2 500 euros, à titre de dommages et intérêts,2 000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin sa condamnation aux entiers dépens de l’instance.SOUS TOUTES RESERVES.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 avril 2025.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient les termes de son assignation.

Madame [U] [O] qui s’est vue signifier à étude la présente assignation, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [U] [O], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande au titre des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

La matrice cadastrale,La mise en demeure du 17 octobre 2024,La position de compte de l’ancien syndic,Le décompte du syndic DONNA COPRO arrêté au 1er trimestre 2025,La balance ancien syndic et extraits depuis l’origine de la dette,Les appels de fonds MATERA et DONNA COPRO,Les procès-verbaux des assemblées générales du 28 juin 2023 et du 31 juillet 2024,Le contrat de syndic.

Au vu des pièces produites, il est établi que Madame [U] [O] est redevable de la somme de 2 927,89 euros au titre des charges de copropriété, 1er trimestre 2025 inclus.

En conséquence, Madame [U] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 2 927,89 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 17 octobre 2024 sur la somme de 2 678,17 euros, et ce jusqu’à la date de l’assignation, à compter de la présente assignation du 28 janvier 2025 sur la somme de 2 927,89 euros, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2506-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5] réclame le paiement de la somme de 168 euros de frais de recouvrement intitulée sur le décompte en date du 18/10/2024 : « Ouverture dossier avocat (imputation copropriétaire) ». Ces frais sont prévus dans le contrat de syndic versé à la cause ; il convient toutefois de relever que ces frais ne peuvent s’envisager : « uniquement en cas de diligences exceptionnelles », qui ne sont pas rapportées en l’espèce. Dès lors, il ne saurait être fait droit à cette demande pour répondre aux exigences de l’article 1353 du Code civil ; ces frais ne seront donc pas mis à la charge de la copropriétaire.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande capitalisation des intérêts :

Au vu des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, dont la lettre issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 restitue au Juge la faculté d'apprécier souverainement l'opportunité de la capitalisation des intérêts, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce en n’acquittant pas régulièrement ses charges de copropriété sans motif légitime, malgré une mise en demeure daté du 17/10/2024 dont il est justifié, Madame [U] [O] a commis une faute, qui a contraint la copropriété à faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, ainsi qu’à engager la présente action, ce préjudice direct et certain étant distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Madame [U] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [U] [O] sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, rendue nécessaire par l'absence de paiement régulier de ses charges de copropriété.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, la présente procédure ayant été nécessaire pour permettre l’apurement de l’arriéré de charges de copropriété.

En conséquence, Madame [U] [O] sera condamnée, au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :