TJ 28085, 17 juin 2025, RG 23/00665

N° RG 23/00665 - N° Portalis DBXV-W-B7H-F6KL

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Cécile ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 569

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :

SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32,

Me Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile - 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 17 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [J]
né le 11 Octobre 1985 à TRAPPES (78190)
et
Monsieur [W] [F]
né le 22 Juin 1988 à LONGJUMEAU (91160)
tous deux demeurant 11 Allée des vignes - 18230 ST DOULCHARD
représentés par Me Cécile ROBERT de la SELARL HOCHLEX, demeurant 16 rue Hoche - 78000 VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 569

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

1/ Monsieur [U] [C] [D]
né le 19 Mai 1978 à NIMES (30)
et
Madame [E] [B] épouse [D]
née le 19 Avril 1979 à RODEZ (12000)
Tous deux demeurant 6 rue du Bois Guérin - 78120 RAMBOUILLET
représentés par Me RICHARD de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, demeurant 85 rue du Grand Faubourg - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

2/ S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS PARIS SOUS LE N° 824 541 148)
dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS
agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile - 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40 postulant de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber - 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516 , plaidant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 01 Avril 2025 et mise en délibéré au 17 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 31 mai 2016 avec effet au 4 juin 2016, Monsieur et Mme [D] ont donné à bail à Monsieur [Z] [J] et à Monsieur [W] [F] un appartement situé 22 rue du Paty à 28130 HANCHES pour un loyer mensuel de 750 € et de 10 € de provision sur charges.

Suivant acte sous-seing privé du 30 mai 2016, Monsieur et Mme [D] ont conclu un contrat de cautionnement Visale avec la société ASTRIA devenue SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

M. [Z] [J] et M. [W] [F] ont donné congé de leur logement à M. et Mme [D] lesquels l’ont accepté fixant la fin du bail à la date du 21 octobre 2017.

Monsieur et Mme [D] ont fait jouer l’engagement de caution à compter de septembre 2017 auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par assignation en date du 13 février 2020, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait M. [Z] [J] et M. [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES qui a, par jugement du 7 septembre 2020 :
- constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 31 mai 2016 à la date du 20 décembre 2019,
- ordonné l’expulsion de M. [Z] [J] et de M. [W] [F],
- condamné M. [Z] [J] et M. [W] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant outre les charges à compter du 20 décembre 2020 et ce jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute autre personne qu’elle aura mandatée, ainsi que la somme de 20 386,53 euros au titre des loyers, charges impayés arrêtés au 4 février 2020, terme d'octobre 2019 compris, et la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par acte de commissaire de justice en date des 10 et 17 février 2023, M. [Z] [J] et M. [W] [F] ont assigné respectivement la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et M. et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
- dire et juger M. [J] parfaitement fondé en ses demandes, fins et prétentions;
- constater que M. [Z] [J] et M. [W] [F] ont résilié le bail litigieux le 21 octobre 2017 par courrier recommandé avec avis de réception de la même date;
- constater que M. [Z] [J] et M. [W] [F] ont quitté les lieux en octobre 2017;
- constater que la dette locative de M. [Z] [J] et M. [W] [F] s’est éteinte depuis le mois d’octobre 2017;
- constater que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ès qualité de caution, était privée de son recours à l’encontre de M. et de Mme [D] à l’encontre de M. [Z] [J] et M. [W] [F] étant donné qu’elle a payé les époux [D], sans être poursuivie, sans avertir M. [Z] [J] et M. [W] [F] et alors que ces derniers disposaient de moyens pour faire déclarer la dette éteinte;
En conséquence:
- condamner la société ACTION LOGEMENT SERVICES à verser à M. [Z] [J] et M. [W] [F] la somme de 14.673,08 euros à parfaire au titre des sommes indument saisies;
- condamner solidairement la société ACTION LOGEMENT SERVICES et les époux [D] à payer à M. [Z] [J] et M. [W] [F] la somme de 10.000 euros chacun, au titre des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices subis;
- condamner solidairement la société ACTION LOGEMENT SERVICES et les époux [D] à payer à M. [Z] [J] et à M. [W] [F] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience des 21 mars 2023 puis renvoyée à la demande des parties à celles des 20 juin 2023, 21 novembre 2023, 19 mars 2024 et 28 mai 2024 où elle a été évoquée et mise en délibéré au 10 septembre 2024. Par simple mention sur la cote, la réouverture des débats a été ordonnée pour faire droit à la demande de Me Cécile ROBERT du barreau de Versailles désignée avant l’audience mais non constituée et afin de mettre dans les débats l’autorité de chose jugée attachée au jugement du juge des contentieux de la protection de Chartres en date du 7 septembre 2020.

Les débats ont été réouverts à l’audience du 7 janvier 2025 et l’affaire renvoyée au 1er avril 2025 pour les dernières observations des parties.

A l’audience du 1er avril 2025, M. [Z] [J] et M. [W] [F] sont représentés par leur conseil lequel se réfère à ses écritures auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit. Ils actualisent leurs demandes en sollicitant la condamnation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à payer à M. [J] la somme de 23.145,06 euros à parfaire au titre des sommes indûment saisies et perçues.

A la demande du juge, ils précisent que les clés ont été remises dans la boite aux lettres.
Aux termes de leurs conclusions en demande récapitulatives, ils soutiennent que leur demande est recevable et n’est pas frappée par l’autorité de chose jugée dans la mesure où l’étendue du cautionnement n’a pas été examinée par la décision de première instance, où l’action porte sur le remboursement de la saisie sur rémunération litigieuse et l’indemnisation des préjudices en découlant et où des informations qui n’ont pu être connues ou prises en compte par le juge de première instance font obstacle à l’autorité de chose jugée. Ils soutiennent que le bail a été régulièrement résilié le 21 juillet 2017 et que leur congé a été accepté par les époux [D] lesquels ne justifient pas avoir été privés de l’accès au logement pendant les deux années où la société ACTION LOGEMENT SERVICES leur a versé les loyers. Ils ajoutent au visa de l’article 2296 du code civil, que le cautionnement de la société ACTION LOGEMENT SERVICES doit être réduit à la mesure de l’obligation principale, soit jusqu’au 21 octobre 2017 en raison de la résiliation intervenue à cette date et que cette dernière aurait dû être privée de recours à l’encontre des locataires sur le fondement de l’article 2311 du code civil, dès lors qu’elle a payé les propriétaires sans être poursuivie et sans avertir les locataires principale et que la dette était éteinte. Ils sollicitent au visa de l’article 1302 du code civil la condamnation solidaire de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à rembourser à M. [J] la somme de 23.145,06 euros au titre des sommes indûment saisies et perçues et à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les époux [D] sont représentés par leur conseil, ils déposent leurs conclusions n°2 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit. Ils soulèvent l’irrecevabilité de la demande en raison de l’autorité de chose jugée attachée au jugement du juge des contentieux de la protection de Chartres en date du 7 septembre 2020 et concluent au débouté des demandes de M. [Z] [J] et de M. [W] [F] au motif que le bail s’est poursuivi après le mois d’octobre 2017, que le remboursement des sommes saisies n’est pas possible à défaut d’avoir contesté la saisie pratiquée et qu’ils n’ont commis aucune faute. Ils contestent l’appel en garantie demandée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES et sollicitent subsidiairement que l’appel en garantie soit limité à la somme qui leur a été versée, soit la somme de 17.984,34 euros. Ils sollicitent enfin la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est représentée par son conseil et dépose ses conclusions auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit. Elle soulève l’irrecevabilité des demandes de M. [Z] [J] et de M. [W] [F] en raison de l’autorité de chose jugée et conclut subsidiairement à leur débouté en l’absence de démonstration d’une remise des clés. Elle sollicite à titre infiniment subsidiaire la condamnation in solidum des époux
[D] à la relever indemne de toute condamnation au profit de M. [Z] [J] et de M. [W] [F], les paiements effectués devant donner lieu à répétition de l’indû. Elle demande enfin la condamnation solidiaire de M. [Z] [J] et M. [W] [F] et/ou de M. Et Mme [D] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

I. Sur l’autorité de chose jugée

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.

Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Selon l’article 1355 code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

M. [Z] [J] et M. [W] [F] soutiennent que leur demande n’est pas frappée par l’autorité de chose jugée car l’action de la présente instance porte sur le remboursement de la saisie sur rémunération litigieuse fondée sur la répétition de l’indû et l’indemnisation des préjudices en découlant. Ils font valoir que des informations qui n’ont pu être connues ou prises en compte par le juge de première instance font obstacle à l’autorité de chose jugée.

En l’espèce, le jugement du 7 septembre 2020 rendu par le juge des contenteux de la protection de CHARTRES a, dans son dispositif:
- prononcé la résiliation du bail liant M. [Z] [J] et M. [W] [F] aux époux [D] à la date du 20 décembre 2019 ;
- condamné M. [Z] [J] et M. [W] [F] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 20.368,53 euros au titre des mois de loyer de septembre 2017 à octobre 2019;
- condamné M. [Z] [J] et M. [W] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il est constaté que les prétentions de M. [Z] [J] et de M. [W] [F] sont formées à l’encontre de la société ACTION LOGEMENT SERVICE ès qualité de caution des époux [D] qui était partie au précédent litige mais sont également dirigées à l’encontre des époux [D] lesquels n’étaient pas partie à la précédente instance.

Par ailleurs, l’objet du litige est constitué d’une demande en restitution de l’indû formée à l’encontre de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ès qualité de caution des époux [D] et d’une demande d’indemnisation à l’encontre de cette dernière et des époux [D]. Dès lors, cet objet est distinct de celui du précédent litige qui portait sur la résiliation du contrat de bail et la condamnation au paiement d’une dette locative.

En conséquence, l’action de M. [Z] [J] et de M. [W] [F] est recevable.

II. Sur la répétition de l’indû

En l’espèce, M. [Z] [J] et M. [W] [F] réclament le remboursement des sommes saisies relatives à l’impayé locatif sur le fondement de la répétition de l’indû.

Au titre des moyens qu’ils avancent, ils font valoir que le bail doit être résilié à la date du 21 octobre 2017, que le cautionnement de la société ACTION LOGEMENT SERVICES doit être réduit à la mesure de l’obligation principale, soit jusqu’au 21 octobre 2017 en raison de la résiliation intervenue à cette date et que cette dernière aurait dû être privée de recours à l’encontre des locataires sur le fondement de l’article 2311 du code civil, dès lors qu’elle a payé les propriétaires sans être poursuivie et sans avertir les locataires et que la dette était éteinte.

Il est constaté que ces moyens portent sur des prétentions tranchées au dispositif du jugement du 7 septembre 2020 dans la mesure où ils concernent la date de la résiliation du bail et l’existence de la dette locative.

Il n’est pas possible de revenir sur ces prétentions sans réformer le jugement rendu.

Dès lors, ces moyens se heurtant à l’autorité de la chose jugée, la demande s’appuyant sur ces moyens irrecevables doit être considérée comme mal-fondée et rejetée.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

Sur la responsabilité de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [Z] [J] et M. [W] [F] sollicitent la condamnation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES au visa de ces deux articles faisant valoir que cette dernière a délivré de manière malicieuse le commandement de payer et intenté la procédure en résiliation de bail, qu’elle a payé les arriérés de loyer sans avoir été poursuivie et sans avertir les débiteurs, et que les sommes saisies sont infondées.

Il est constaté que l’action en résiliation du bail intentée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES ayant été déclarée recevable par le jugement du 7 septembre 2020, il ne peut être statué une nouvelle fois sur les conditions d’intervention de la société sans porter atteinte au premier jugement.

Cependant, il est observé que dans ses écritures, la société ACTION LOGEMENT SERVICES indique que “le 23 mars 2018, un commandement de payer comportant mise en demeure de justifier de l’occupation du logement a été signifié par PV 659, et un procès-verbal de constat d’inoccupation a été dressé le 22 mai 2018. C’est dans ce contexte qu’un commandement de payer a été signifié le 19 octobre 2019".

Si le jugement du 7 septembre 2020 ne reprend pas la circonstance qu’un procès-verbal de constat d’inoccupation a été dressé le 22 mai 2018, il n’est pas contesté que la caution a été actionnée pour le mois de septembre 2017 et que la garantie s’est poursuivie jusqu’à la signification du commandement de payer au mois d’octobre 2019, soit pendant une durée de 25 mois.

Il est ainsi relevé que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a laissé 25 échéances consécutives de loyer s’accumuler avant d’initier une procédure de résiliation du bail à l’encontre des locataires, ce qui caractérise un manque de diligence dont la conséquence est l’augmentation de la dette locative laquelle porte préjudice aux locataires en titre.

De plus, il ressort du jugement du 7 septembre 2020 que l’assignation en date du 13 février 2020 a été délivrée aux locataires à l’adresse du logement loué alors que M. [F] avait déclaré une nouvelle adresse selon l’extrait informatique dont la dernière actualisation par la société ACTION LOGEMENT SERVICES date du 15 avril 2019 mentionnant un abandon du logement et une sortie au 31/01/2019.

Le caractère abusif de la procédure n’est toutefois pas établi, celle-ci se justifiant compte-tenu de l’absence de preuve de restitution des clés du logement loué par les locataires.

Cependant, il est considéré que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a commis une faute en négligeant d’intervenir avant l’écoulement d’une durée de 25 mois afin de solliciter la résiliation du bail et en ne tirant pas les conséquences d’un départ des locataires en procédant à des vérifications relatives à leur domiciliation pour les attraire en justice et leur signifier la décision rendue.

Ces fautes ont privé M. [F] et M. [J] de la possibilité de se défendre dans la procédure ayant donné lieu au jugement du 7 septembre 2020, laquelle a désormais autorité de chose jugée de même qu’ils les ont privés de la possibilité d’interjeter appel contre cette décision.

La responsabilité de la société ACTION LOGEMENT SERVICES doit donc être engagée. Elle sera en conséquence condamnée à payer à M. [F] et M. [J] la somme de 10.000 euros.

Sur la responsabilité des époux [D]

M. [F] et M. [J] reprochent aux époux [D] leur intention malhonnête et de fausses déclarations à la société ACTION LOGEMENT SERVICES afin de bénéficier du cautionnement alors qu’ils étaient avisés du départ des locataires du logement.

Il ressort des pièces versées aux débats que M. [F] et M. [J] ont donné congé aux époux [D], lequel a été accepté par ces derniers à la date du 21 octobre 2017.

Il est relevé qu’à la suite de ce congé, les époux [D] ne justifient d’aucune proposition faite aux locataires pour récupérer les clés de leur logement ni n’indiquent leur avoir communiqué le nom d’un mandataire chargé de les reprendre à leur place. Ils ne justifient d’aucune proposition de date pour l’état des lieux de sortie laquelle accompagne en principe la restitution des clés.

Les époux [D] font valoir qu’ils ne vivent pas sur place et n’ont pas été contacté par les locataires pour l’organisation de leur départ tandis que ces derniers affirment n’avoir pu contacter les propriétaires et avoir mis les clés dans la boite aux lettres en quittant les lieux.

Il est constaté qu’en s’abstenant d’organiser la restitution du logement avec leurs locataires alors que la date du départ avait été expressément acceptée par eux, les bailleurs ont rendu impossible la remise du logement par les locataires.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que la caution n’a pas été avisée du préavis de départ et de la date de départ fixée au 21 octobre 2017 et que les époux [D] n’ont fait aucune vérification relative à la libération du logement avant de demander à la caution de prendre en charge les loyers alors pourtant qu’ils avaient accepté le préavis de départ.

Le manque de diligence et de transparence des époux [D] constitue une faute qui a eu pour conséquence d’empêcher la restitution volontaire du logement par les locataires et a contribué à accroitre leur dette locative.

Leur responsabilité sera en conséquence engagée. M. et Mme [D] seront condamnés in solidum à payer à M. [F] et M. [J] la somme de 10.000 euros.

III. Sur la condamnation des époux [D] à garantir la société ACTION LOGEMENT SERVICES de toute condamnation

Une partie assignée en justice est en droit d'appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la condamnation in solidum des époux [D] à la relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

En l’espèce, ainsi qu’il l’a été établi la société ACTION LOGEMENT SERVICES a commis des fautes engageant sa responsabilité personnelle de sorte qu’elle ne peut se voir relever indemne de cette condamnation.

Il y a lieu de rejeter la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES et les époux [D], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, la société ACTION LOGEMENT SERVICES et les époux [D] seront condamnés in solidum à payer à M. [F] et M. [J] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,