TJ 28085, 17 juin 2025, RG 24/03511

N° RG 24/03511 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GOI3

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[T] [X],

[H] [O] épouse [X]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 17 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT
dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE,
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [X]
né le 21 Mai 1980 à VERSAILLES (78000)
demeurant 20 rue du Maréchal de Lattre de Tassigny - Résidence Ile de France - appt.77 - 12ème étage - 28110 LUCÉ
comparant en personne

Madame [H] [O] épouse [X]
née le 05 Juillet 1983 à ST DIE (88100)
demeurant 20 rue du Maréchal de Lattre de Tassigny - Résidence Ile de France - appt.77 - 12ème étage - 28110 LUCÉ
non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 01 Avril 2025 et mise en délibéré au 17 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 mars 2019, EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à M. [T] [X] et à Mme [E] [X] un appartement à usage d'habitation, situé 13 B rue Albert Courtois à 28600 LUISANT, pour un loyer de 307,73 euros de provision sur charges.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [T] [X] et à Mme [E] [X] le 29 mai 2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 870,67 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, EURE ET LOIR HABITAT a fait assigner M. [T] [X] et Mme [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le prononcé de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires, la séquestration de leurs meubles et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :
· 1.018,49 euros représentant les loyers et les charges actualisés à la date du 18 octobre 2024, avec intérêts légaux à compter de la décision,
· le montant des loyers et charges échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir,
· une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, à compter du lendemain de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux,
· la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
· les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l'assignation et des actes qui en suivront.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025.

A l'audience, EURE ET LOIR HABITAT représenté par son conseil, indique maintenir les demandes de son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 1.486,81euros échéance de mars 2025 incluse.

M. [T] [X] comparait en personne. Il reconnait la dette et expose vouloir rester dans le logement. Il déclare toucher 1.400 euros par mois et avoir déposé une déclaration de surendettement la semaine précédant l’audience.

Mme [E] [X], régulièrement citée à étude, n’est ni présente, ni représentée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS :

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l'espèce, EURE ET LOIR HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 19 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er avril 2025.

Elle justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 29 mai 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable.

- Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige laquelle doit prévaloir afin d’assurer la stabilité et la sécurité juridique des parties au contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié aux locataires le 29 mai 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 870,67euros n’a pas été réglée par ces dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir de la résiliation du bail.

Il est constaté que le bail est résilié à la date du 29 juillet 2024.

Sur la suspension des délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L'article 24 VI 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

M. [T] [X] expose avoir déposé une déclaration de surendettement la semaine précédant l’audience. Il ressort du décompte arrêté à l’échéance de mars 2025 que les locataires ont effectué des versements au mois de décembre 2024 et de février 2025. Il est estimé que ces versements peuvent être considérés comme une reprise du loyer permettant l’octroi de délais de paiement.

Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement aux locataires dans l’attente du traitement de la déclaration de M. [T] [X] par la commission de surendettement.

En tout état de cause, il est rappelé qu’application de l’article 24 VI de la loi précitée, ces délais de paiement sont applicables selon les cas jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En application de l’article L714-1 du code de la consommation, si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés, des dispositions particulières étant prévues en cas de moratoire de paiement de la dette locative.

En tout état de cause :

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, selon les modalités ci-dessus rappelées, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [T] [X] et Mme [E] [X], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder au séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [T] [X] et Mme [E] [X], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 29 juillet 2024.

En conséquence, M. [T] [X] et Mme [E] [X] est redevable envers EURE ET LOIR HABITAT depuis cette date, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant comme si le bail s’était poursuivi, seul le montant du loyer étant sollicité par le bailleur.

Sur la demande au titre de l'arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par EURE ET LOIR HABITAT - contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte - que sa créance s’élève à la somme de 1.496,81 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 30 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, déduction faite des frais de procédure.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [T] [X] et Mme [E] [X] à payer à EURE ET LOIR HABITAT la somme de 1.496,81 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 40 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [T] [X] et Mme [E] [X], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS