TJ 77284, 6 juin 2025, RG 24/03685

- N° RG 24/03685 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDS5U
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 17 Mars 2025

Minute n°25/00525

N° RG 24/03685 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDS5U

le

CCC : dossier

FE :
Maître Blandine ARENTS
Maître Belgin PELIT-JUMEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [J], [T] [Z]
[Adresse 9]
[Localité 12]
représentée par Maître Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [N] [Z] épouse [S]
[Adresse 10]
[Localité 13]
représentée par Maître Blandine ARENTS de la SCP ARENTS-TRENNEC, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Madame [D] [M] épouse [C]
[Adresse 1]
[Localité 11]
N’ayant pas constitué avocat

Monsieur [Y] [C]
[Adresse 1]
[Localité 11]
N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l'audience publique du 01 Avril 2025,
GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE
Depuis le décès de leur père survenu le 31 janvier 2018, Mme [J] [Z] et Mme [N] [Z] épouse [S] sont propriétaires indivises d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 13] composé d’une maison d’habitation de 175 m² sur deux niveaux avec piscine, Pool House et terrasse, un garage atelier de 300 m² élevé sur trois niveaux et une maison dite de gardien élevée sur trois niveaux, cadastré section AD [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].
Par un acte authentique du 12 juin 2023, Mme [J] [Z] et Mme [N] [Z] épouse [S] ont signé une promesse de vente portant sur cet ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 13] dont elles ont hérité au profit de M. [Y] [C] et Mme [D] [M] épouse [C] (ci-après les époux [C]) moyennant la somme de 820 000 euros.
La promesse a été consentie jusqu’au 31 octobre 2023 à 16 heures, sous la réalisation de conditions suspensives de droit commun mais aussi de conditions suspensives particulières dont l’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif, l’obtention d’un prêt et l’obtention d’une attestation de non opposition à déclaration préalable de travaux pour la modification de la toiture de la maison d’habitation et de l’atelier.
Le prêt devait être obtenu auprès de tout organisme prêteur, pour un montant maximum de 820 000 euros sur une durée maximum de 20 ans et avec un taux d’intérêt maximum de 4 % au plus tard le 31 août 2023.
Concernant l’attestation de non-opposition à déclaration préalable, le bénéficiaire s’obligeait à déposer la demande de déclaration préalable dans le délai de 15 jours de la date de signature de la promesse et l’obtention de l’arrêté devait avoir lieu au plus tard le 31 juillet 2023.
La promesse prévoyait le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 82 000 euros dont une partie de 41 000 euros devait être versée au notaire rédacteur de l’acte au plus tard à l’issue d’un délai de 10 jours calendaires décompté à compter de la date de la signature de la promesse, puis séquestrée entre ses mains, laquelle devait être imputée sur le prix de vente en cas de réalisation de la vente, restée acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation en cas de non réalisation de la vente sauf dans certaines hypothèses notamment celle dans laquelle les conditions suspensives stipulées à l’acte venaient à défaillir sans que cela ne soit imputable aux bénéficiaires.
Mme [J] [Z] et Mme [N] [Z] épouse [S] déclarent que l’indemnité d’immobilisation n’a jamais été payée par les bénéficiaires, que l’attestation de non opposition à déclaration préalable n’a jamais été transmise au notaire et que les bénéficiaires n’ont jamais transmis d’éléments sur l’obtention ou la non-obtention d’un prêt prévu au contrat.
Par courriel du 12 septembre 2023, le notaire rédacteur de l’acte, Maître [K] [B], a informé le notaire des époux [C] qu’il n’avait pas reçu le versement de l’indemnité d’immobilisation de la part de l’acquéreur et qu’il n’avait pas non plus été rendu destinataire de la justification de la réalisation des conditions suspensives.
Par courrier recommandé du 10 mai 2024, Mme [J] [Z] et Mme [N] [Z] épouse [S], via leur conseil, ont informé les époux [C] que la promesse était caduque et qu’ils étaient redevables d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 82 000 euros dès lors que la non réalisation de la promesse leur était imputable en ce qu’à cette date, ils n’avait pas justifié de l’obtention ou de la non obtention d’un prêt avant le 31 août 2023 ni de l’obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux au plus tard le 31 juillet 2023 et les ont mis en demeure de leur payer la somme due sous huitaine. Le pli est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par un acte de commissaire de justice du 12 août 2024, Mme [J] [Z] a fait assigner les époux [C] ainsi que Mme [N] [Z] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir :
« Déclarer l’indemnité d’immobilisation acquise au bénéfice du promettant soit Mme [J] [Z] ;
Déclarer cette décision opposable à Mme [N] [Z] épouse [S] ;
Condamner in solidum les époux [C] à payer à Mme [J] [Z] la somme de 82 000 euros ;
Condamner in solidum les époux [C] à payer à Mme [J] [Z] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
L’exécution provisoire étend de droit. »
Mme [J] [Z] fonde sa demande sur les dispositions des articles 1104 et 1231-1 du code civil ainsi que sur les stipulations de la promesse de vente du 12 juin 2023 faisant valoir que les époux [C] n’ont pas versé la provision de 41 000 euros de sorte que la promesse est caduque et que l’indemnité d’immobilisation lui est due. Elle fait valoir également que les bénéficiaires n’ont pas justifié de la demande d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux ni de l’obtention de celle-ci et qu’ils n’ont pas non plus transmis au notaire l’obtention la non-obtention d’un prêt, de sorte que l’indemnité d’immobilisation lui est due.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, Mme [N] [Z] demande au tribunal de bien vouloir :
« Déclarer l’indemnité d‘immobilisation de 82.000 euros prévue dans la promesse de vente notarié du 12 juin 2023 acquise au bénéfice des Promettantes, à savoir Mme [J] [Z] et Mme [N] [Z] épouse [S] ;
Condamner in solidum M. [Y] [C] et Mme [D] [M] épouse [C] à payer à Mme [J] [Z] et à Mme [N] [Z] épouse [S] la somme de 82 000 euros
Les condamner in solidum à payer à Mme [N] [Z] épouse [S] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Ne pas écarter l’exécution provisoire »
Mme [N] [Z] se prévaut également des dispositions des articles 1104 et 1231-1 du Code civil ainsi que des stipulations de la promesse de vente du 12 juin 2023 pour soutenir que les époux [C] n’ont pas versé entre les mains du notaire rédacteur de l’acte la somme de 41 000 euros et qu’ils n’ont pas rempli les conditions suspensives en ce qu’ils ne justifient pas avoir déposé et le cas échéant obtenu de demande d’attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux ni avoir obtenu ou pas un prêt de sorte que l’indemnité d’immobilisation leur est due.
Régulièrement assignés, les époux [C] n’ont pas constitué avocat de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions du demandeur que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2025.
L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 1er avril 2025 et mise en délibéré au 6 juin 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation formée par Mme [J] [Z] et Mme [N] [Z]
Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
En vertu de l’article 1103 du code civil applicable au présent litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1304 du code civil dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.
L’article 1304-3 alinéa 1er du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
La promesse unilatérale de vente du 12 juin 2023 prévoit le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 82 000 euros à verser par le bénéficiaire et séquestrée entre les mains du notaire rédacteur Maître [K] [B] à hauteur de 41 000 euros, soumise au régime suivant selon les hypothèses envisagées :
« En cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur ;
En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de celle-ci. L’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir le bien avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation. Son caractère indemnitaire fait qu’elle est imposable et elle doit être intégrée dans la déclaration de revenus ou de résultats.
Toutefois dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :
*si l’une au moins des conditions suspensives stipulées à l’acte venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; (…)
S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente.
À défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera en droit de sommer le bénéficiaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept jours. Cette mise en demeure se fera par lettre recommandée avec accusé de réception.
Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant ».
La promesse de vente du 12 juin 2023 prévoit que le bénéficiaire « s’oblige à verser au plus tard à l’issue d’un délai de 10 jours calendaires décompté à compter de la date des présentes au promettant par la comptabilité du notaire soussigné, la somme de 41 000 euros. À défaut de ce versement dans le délai convenu, la présente promesse de vente sera nulle et non avenue si bon semble au promettant. Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, il sera exigible dans le délai de huit jours de la date d’expiration de la présente promesse de vente pour le cas où la non réalisation serait imputable au bénéficiaire ».
Dans son paragraphe concernant les « conditions suspensives » la promesse unilatérale de vente du 12 juin 2023 prévoit concernant la condition suspensive d’obtention de prêt que :
« Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :
Organisme prêteur : tout organisme bancaire ;
Montant maximal de la somme empruntée : 820 000 euros ;
Durée maximale de remboursement : 20 ans ;
Taux nominal d’intérêt maximal : 4 % l’an.
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-1 du Code civil. La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 31 août 2023. (…)
L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt demandé aux conditions ci-dessus devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.
À défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut ces fonds resteront acquis au promettant. (…)
Le bénéficiaire s’engage en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ».
Concernant la condition suspensive d’obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable, la promesse unilatérale de vente du 12 juin 2023 stipule :
« Pour la réalisation des présentes, le bénéficiaire devra obtenir pour la vente un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de travaux pour les travaux suivants : modification de la toiture de la maison d’habitation et de l’atelier.

Le bénéficiaire s’oblige à déposer la demande correspondant dans un délai de 15 jours de la date des présentes et à en justifier au notaire soussigné par la production d’une copie de l’entier dossier de demande (pièces écrites et graphiques) ainsi que du récépissé d’enregistrement délivré par la mairie.
L’obtention de cet arrêté devra avoir lieu au plus tard le 31 juillet 2023.
En toute hypothèse, le bénéficiaire pourra renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive.
À défaut d’une telle renonciation ou en l’absence de l’octroi de ce certificat de non opposition, les présentes seront caduques. (…)
Les parties conviennent que la justification de la réalisation de la présente condition suspensive sera rapportée par la production de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable de travaux et de l’attestation de recours délivré par la mairie après transmission en préfecture et de computation des délais de retrait administratif ».
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les époux [C] n’ont pas réglé la part de l’indemnité d’immobilisation de 41 000 euros dans un délai de 10 jours calendaires décompté à compter de la date du 12 juin 2023, date de signature de la promesse unilatérale de vente du 12 juin 2023 et que Mme [J] [Z] et Mme [N] [Z] épouse [S] n’entendent pas se prévaloir du fait que ce défaut de versement rend la promesse nulle et non avenue.
Il apparaît également en l’état des documents versés aux débats et en l’absence de constitution des époux [C] que ces derniers n’ont pas transmis au notaire rédacteur de l’acte l’obtention ou la non-obtention d’un prêt avant le 31 août 2023 ainsi qu’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux avant le 31 juillet 2023.
Par courriers du 10 mai 2024, Mme [J] [Z] a mis en demeure les époux [C] de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition d’obtention d’un prêt dans un délai de huit jours. Le pli est revenu avec la mention « pli avisé non réclamé » et aucune justification n’a été apportée passer un délai de huit jours.
Il en résulte que ces deux conditions suspensives ont défailli du fait des époux [C] dont il n’est pas démontré qu’ils ont déposé des offres de prêt conformes à la promesse unilatérale de vente à savoir un prêt de 820 000 euros maximum sur une durée de 20 ans maximum et avec un taux de 4 % l’an maximum qui ont été refusées, ni qu’ils ont déposé dans le délai de 15 jours de la date de signature de la promesse unilatérale de vente une demande de non-opposition à déclaration préalable concernant la modification de la toiture de la maison d’habitation et de l’atelier.
Conformément aux stipulations contractuelles de la promesse unilatérale de vente du 12 juin 2023, en cas de non réalisation de la vente, l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat reste acquise au promettant sauf dans certaines hypothèses où la somme de 41 000 euros versée dans les 10 jours de la signature du contrat est restituée au bénéficiaire dont notamment l’hypothèse où l’une des conditions suspensives stipulées à l’acte venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte.
Or il ressort de l’ensemble des éléments versés aux débats que les conditions suspensives précitées n’ont pas défaillis selon les modalités et délais prévus au contrat mais du fait des époux [C].
Dès lors, l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat d’un montant de 82 000 euros est acquise au promettant étant rappelée que les époux [C] n’ont pas versé les 41 000 euros dans le délai de 10 jours à compter de la signature de la promesse de vente du 12 juin 2023 de sorte que cette somme n’est pas séquestrée entre les mains du notaire rédacteur de l’acte.
En conséquence, les époux [C] seront condamnés in solidum à payer à Mme [J] [Z] et Mme [N] [Z] épouse [S] la somme de 82 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes accessoires
Les époux [C], partie perdante seront condamnés aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [Z] et Mme [N] [Z] épouse [S] les frais qu’elles ont été contraintes d’exposer pour la défense de leurs intérêts.

Les époux [C] seront condamnés in solidum à payer à Mme [J] [Z] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

les époux [C] seront également condamnés in solidum à payer à Mme [N] [Z] épouse [S] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant après débats publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe : CONDAMNE IN SOLIDUM M. [Y] [C] et Mme [D] [M] épouse [C] à payer à Mme [J] [Z] et Mme [N] [Z] épouse [S] la somme de 82 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation; CONDAMNE IN SOLIDUM M. [Y] [C] et Mme [D] [M] épouse [C] aux dépens ; CONDAMNE IN SOLIDUM M. [Y] [C] et Mme [D] [M] épouse [C] à payer à Mme [J] [Z] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE IN SOLIDUM M. [Y] [C] et Mme [D] [M] épouse [C] à payer à Mme [N] [Z] épouse [S] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.