TJ 44109, 17 juin 2025, RG 22/04051

SG

LE 17 JUIN 2025

Minute n°

N° RG 22/04051 - N° Portalis DBYS-W-B7G-LZHF

[D], [Z], [B] [X]

C/

[A], [S], [Q] [T]
[F], [M], [N] [V]

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL CVS - 22B
Me Marc GUEHO - 289

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 18 MARS 2025 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 17 JUIN 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [D], [Z], [B] [X], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [A], [S], [Q] [T], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Marc GUEHO, avocat au barreau de NANTES

Madame [F], [M], [N] [V], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Marc GUEHO, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Le 11 juin 2014, l’immeuble, appartenant alors aux consorts [K], situé [Adresse 1] et [Adresse 4], à [Localité 1], a fait l’objet d’une division en volumes.

Monsieur [A] [T] et Madame [F] [V] ont acquis la propriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], comprenant plusieurs lots et notamment, la maison d’habitation cadastrée section YR n°[Cadastre 1]/[Cadastre 2], ainsi que le toit-terrasse de l’immeuble cadastré section YR n°[Cadastre 3].

Madame [D] [X] a acquis la propriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], comprenant également plusieurs lots et notamment, le loft-atelier dans l’immeuble cadastré section YR n°[Cadastre 3], sous le toit-terrasse de Monsieur [A] [T] et Madame [F] [V].

Par acte d’huissier du 27 mai 2020, Madame [D] [X] se plaignant d’infiltrations en provenance de la propriété de ses voisins et notamment, de leur toit-terrasse, ainsi que des conséquences du déversement d’eaux pluviales dans une cour à l’arrière des bâtiments, a fait assigner Monsieur [A] [T] et Madame [F] [V] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’expertise judiciaire.

Par décision du 25 juin 2020, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise aux fins de déterminer l’origine de ces désordres, commettant pour y procéder, Monsieur [C] [J].

Le 22 avril 2022, l’expert a déposé le rapport définitif de ses opérations au greffe du tribunal.

Par actes d’huissier délivrés le 08 septembre 2022, Madame [D] [X] a fait assigner Monsieur [A] [T] et Madame [F] [V] devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins essentiellement, de les voir condamner, sous astreinte, à faire réaliser les travaux de reprise de l’étanchéité de leur toit-terrasse.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 06 septembre 2023, Madame [D] [X] sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,
Vu l’état descriptif de division et le cahier des charges régissant l’ensemble immobilier, objet du litige,
Vu les pièces versées aux débats,

- Recevoir Madame [D] [X] en ses écritures, fins et conclusions, et l’en dire bien fondée ;
- Rejeter les demandes de Monsieur [T] et Madame [V] à son encontre;
- Condamner Monsieur [A] [T] à supporter la charge financière des travaux de reprise des désordres, soit :
- 35.606,85 euros T.T.C., s’agissant du désordre relatif aux “auréoles sur les dalles du plafond suspendu de la pièce de vie” ;
- 1.500,00 euros T.T.C., s’agissant du désordre relatif à la “descente d’eau pluviale qui se déverse dans la cour sans être correctement évacuée” ;
Et en conséquence,
- Condamner Monsieur [A] [T] à faire réaliser les travaux de reprise des désordres constatés par l’Expert aux termes de son rapport, selon ses préconisations et les devis retenus par celui-ci, et ce, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de 6 mois courant à compter de la décision à intervenir ;
- Condamner Monsieur [A] [T] au versement de la somme de 5.000,00 euros à Madame [X], en réparation de son préjudice moral ;
A titre subsidiaire,
- Condamner Monsieur [A] [T] à verser à Madame [X] la somme de 3.679,82 euros à titre de dommages et intérêts ;
A titre infiniment subsidiaire et avant dire droit,
- Ordonner un complément d’expertise avec mise en eau de la terrasse litigieuse et condamner Monsieur [T] à régler les provisions à l’expert ;
En tout état de cause,
- Condamner Monsieur [A] [T] à verser à Madame [D] [X] la somme de 7.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [A] [T] à verser à Madame [D] [X] la somme de 6.100,56 euros T.T.C., en remboursement des frais d’expertise judiciaire qu’elle a avancés;
- Condamner Monsieur [A] [T] à prendre en charge le surplus des dépens.

***

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 20 novembre 2023, Monsieur [A] [T] et Madame [F] [V] sollicitent du tribunal de:

Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil,

- Dire et juger Madame [X] irrecevable en ses demandes en ce qu’elles sont formulées à l’encontre de Madame [V] ;
En conséquence,
- Mettre purement et simplement hors de cause Madame [V] ;
- Condamner Madame [X] à verser à Madame [V] une somme de 2.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Dire et juger Madame [X] mal fondée en ses demandes, fins et conclusions;
En conséquence,
- L’en débouter purement et simplement ;
- Rejeter la demande de complément d’expertise formulée par Madame [X] ;
A titre subsidiaire,
- Limiter les travaux susceptibles d’être mis à la charge de Monsieur [T] et/ou de Madame [V] aux seuls travaux de reprise de l’étanchéité évalués à la somme de 10.426,22 euros;
- Juger que les travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse doivent être pris en charge par moitié entre Monsieur [T] et Madame [X] ;
En tout état de cause,
- Condamner Madame [X] à verser à Monsieur [T] une somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [X] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 18 mars 2025. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de Madame [D] [X]

A titre liminaire, il convient de souligner que Madame [D] [X] ne forme plus aucune demande à l’encontre de Madame [F] [V], Monsieur [A] [T] ayant justifié être désormais seul propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 4], à [Localité 2] (anciennement [Localité 1]).

1. Sur les dégradations des dalles du plafond suspendu

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, “il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, les constatations de l’expert judiciaire, Monsieur [C] [J], permettent clairement d’établir la présence de traces d’humidité sur plusieurs dalles du faux plafond dans la pièce de vie de Madame [D] [X] située au premier étage de l’immeuble sis, [Adresse 1], cadastré section YR n°[Cadastre 3], sous le toit-terrasse appartenant à Monsieur [A] [T].

Cependant et contrairement à ce que soutient Madame [D] [X], l’origine de ces désordres reste incertaine et indéterminée, dès lors :

- qu’en l’état des investigations de l’expert judiciaire, les traces d’humidité susvisées peuvent s’expliquer :
- soit par des infiltrations d’eau dues à la vétusté de l’étanchéité du toit-terrasse ;
- soit par un phénomène de condensation lié à la pose du faux-plafond et d’un isolant ayant réduit la ventilation dans le plénum ;

- que les parties et notamment, Madame [D] [X] sur laquelle pèse la charge de la preuve, ont refusé la poursuite des investigations de l’expert judiciaire, telles que préconisées par ce dernier, avec une mise en charge d’eau colorée par zones pour départager ces deux hypothèses ;

- que si dans ces conditions, l’expert judiciaire a fait le choix de prendre en considération l’une et l’autre des hypothèses, il n’en demeure pas moins qu’aucun élément technique probant ne permet de s’assurer de la cause exacte des traces d’humidité litigieuses.

Il convient en outre de souligner que si l’expert judiciaire a relevé le caractère “ancien” du complexe d’étanchéité du toit-terrasse et évoqué des “points de faiblesse”, aucun défaut visuel n’a été constaté, étant précisé qu’aux termes de l’expertise amiable de AX’EAU réalisée en 2018, près de quatre avant l’intervention de l’expert judiciaire, aucun désordre précis n’avait davantage été constaté sur l’étanchéité (autres que ceux très localisés à l’origine des traces d’humidité sur mitoyenneté), ni aucune trace d’infiltration sur la sous-face de la dalle béton, avec des désordres situés alors à l’aplomb des jonctions de l’isolant, amenant le technicien de AX’EAU à exclure toute origine extérieure et à retenir le seul phénomène de condensation dans le plénum.

Dans ces conditions, il ne peut être retenu que les désordres constatés sur les dalles du plafond suspendu de la pièce de vie du logement de Madame [D] [X], sont liés à des défauts du complexe d’étanchéité du toit-terrasse de Monsieur [A] [T].

Madame [D] [X] ne peut sérieusement solliciter aujourd’hui un complément d’expertise, alors qu’elle n’a pas souhaité que Monsieur [C] [J] poursuive ses investigations, ce complément d’expertise n’apparaissant au demeurant ni utile, ni nécessaire au regard notamment, de l’état descriptif de division en volumes de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 4].

En effet et quand bien même l’origine des désordres serait liée à des défauts d’étanchéité de ce toit-terrasse, force est de constater qu’aux termes de “l’état descriptif et cahier des charges de division en volumes n°3" produit par le défendeur et s’appliquant expressément à l’immeuble cadastré section YR n°[Cadastre 3], il apparaît très clairement :

- non seulement, que la dalle et le complexe d’étanchéité séparant le lot de volume 1 appartenant à Madame [D] [X] (constitué notamment, du loft-atelier) et le lot de volume 2 appartenant à Monsieur [A] [T] (constitué notamment, du toit-terrasse), sont mitoyens (page 4 de l’état descriptif - volumes n°3);

- mais également, que l’entretien et les réparations de cette dalle mitoyenne et de ce complexe d’étanchéité doivent être assurés par les deux propriétaires des lots de volume 1 et 2, en l’occurrence par Madame [D] [X] et Monsieur [A] [T] (page 10 de l’état descriptif - volumes n°3).

Madame [D] [X] ne peut ainsi à l’évidence prétendre faire supporter à Monsieur [A] [T] l’intégralité du coût des travaux de reprise de l’étanchéité du toit-terrasse, chacun devant nécessairement en supporter la moitié, étant relevé que ces travaux d’entretien et de réparation doivent s’entendre comme correspondant à l’ensemble des travaux préconisés par l’expert judiciaire qui ont manifestement été définis pour permettre notamment, un usage de l’atelier/loft et du toit-terrasse conforme à celui qui en est désormais fait par les parties depuis la division en volumes de cet ensemble immobilier.

Dans ces conditions et dès lors notamment, que Monsieur [A] [T] était bien fondé à s’opposer à une prise en charge intégrale des travaux litigieux, Madame [D] [X] ne démontre pas sa mauvaise foi et ne peut prétendre lui faire supporter une quelconque hausse du coût de ces travaux.

En conséquence et au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [D] [X] doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes en lien avec l’étanchéité du toit-terrasse.

2. Sur la descente d’eaux pluviales

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

En l’espèce, force est de constater qu’aux termes de l’état descriptif de division -volumes n°1 concernant l’immeuble cadastré section YR n°[Cadastre 4], il a été expressément prévu que les propriétaires des lots supérieurs devaient assurer l’entretien des réseaux d’eaux pluviales et que les équipements nécessaires (tuyauteries, canalisations) devaient être supportés par le propriétaire-utilisateur.

En l’occurrence, les constatations de l’expert permettent d’établir que la descente d’eaux pluviales provenant de la propriété de Monsieur [A] [T] s’écoule, en l’absence de canalisation à la sortie de cette descente, au pied de l’immeuble appartenant à Madame [D] [X].

Si aucun désordre ou dommage particulier n’a été constaté par l’expert judiciaire, comme le souligne Monsieur [A] [T], il n’en demeure pas moins que cette descente d’eaux pluviales provoque nécessairement des projections et de l’humidité sur les bas de mur de la propriété de Madame [D] [X].

L’expert relève la nécessité de travaux de canalisation de ces eaux pluviales vers l’exutoire situé dans la cour, avec la mise en oeuvre d’une noue ou d’un caniveau, évaluant ces travaux à la somme de 1.500,00 euros.

Si la mise en oeuvre d’une canalisation enterrée a été envisagée au cours des opérations d’expertise, Monsieur [C] [J] a très clairement précisé que de tels travaux n’étaient pas nécessaires compte tenu de la pente existante dans la cour et que l’existence d’éventuelles fondations pouvait y faire obstacle, préconisant ainsi la seule mise en oeuvre d’une noue ou d’un caniveau.

Dans ces conditions, Monsieur [A] [T] doit être condamné à faire réaliser les travaux de canalisation des eaux pluviales à travers la cour (section YR n°[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7]) tels que préconisés par l’expert judiciaire, Monsieur [C] [J], aux termes de son rapport définitif du 22 avril 2022, avec la création d’une forme béton pour recevoir la descente EP principale et la création d’une noue béton ou d’un caniveau et ce, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision. Il n’y a pas lieu en l’état d’assortir cette obligation d’une astreinte.

3. Sur le préjudice moral

Les pièces versées aux débats sont parfaitement insuffisantes pour caractériser l’existence d’un préjudice moral.

Madame [D] [X] doit donc être déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [D] [X] et Monsieur [A] [T] succombent chacun partiellement dans leurs prétentions. Ils supporteront par moitié les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les honoraires de l’expert judiciaire.

En outre, Madame [F] [V] a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, dès lors notamment, qu’elle n’est plus propriétaire de l’immeuble depuis juillet 2020.

Madame [D] [X] sera donc condamnée à lui payer la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité s’oppose à toute autre condamnation sur le fondement de ces dispositions légales.

Madame [D] [X] et Monsieur [A] [T] seront donc déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS