TJ 95500, 9 mai 2025, RG 24/06272

09 Mai 2025

RG N° 24/06272 - N° Portalis DB3U-W-B7I-ODR2

Code Nac : 5AD Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [O] [C] [P]

C/

S.A. 1001 VIES HABITAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [O] [C] [P]
[Adresse 2]
[Localité 5]
assisté par Me Emmanuelle BEAUMONT-SERDA, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l'audience publique tenue le 21 Mars 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 09 Mai 2025.
La présente décision a été rédigée par [V] [I], attachée de justice, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 22 novembre 2024, le Juge de l'Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [O] [P], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d'une demande tendant à l'octroi de délais avant l'expulsion du logement sis [Adresse 3], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 9 septembre 2024 à la requête de la société 1001 VIES HABITAT.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2025.

A l’audience, M. [O] [P], assisté de son conseil, demande un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment de ses difficultés financières et de ses recherches de logement qui n'ont pas encore abouti. Il soutient que l’indemnité d’occupation est réglée et que la dette a diminué. Il sollicite également des délais de paiement et propose de verser 1500 euros par mois au bailleur. Il souhaite rester dans les lieux.

La société 1001 VIES HABITAT, représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s'oppose à l'octroi de délais. Elle actualise la dette à la somme de 7 598,58 euros et réclame 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En cas d’octroi de délais, elle sollicite à titre subsidiaire que ces derniers soient conditionnés au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation et d’une somme de 300 euros par mois en sus pour l’apurement de la dette locative. Elle fait valoir que la dette a augmenté, que le demandeur est en situation d’impayé depuis de nombreuses années et qu’il se mobilise uniquement parce que le concours de la force publique a été requis. Elle soutient que M. [O] [P] ne justifie pas de ses ressources ou de sa situation personnelle, ni des démarches effectuées en vue de son relogement. Elle estime qu'il est de mauvaise foi.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 09 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable en cas d'exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».
L'article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l'espèce, l'expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 26 février 2024 par le tribunal de proximité de MONTMORENCY, contradictoire, qui a notamment :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail son réunies à la date du 22 août 2023,
- condamné M. [O] [P] à payer la somme de 7 314,50 euros au titre des loyers et charges impayés,
- autorisé M. [O] [P] à se libérer des sommes dues par 24 mensualités de 300 euros et une 25ème qui soldera la dette, en plus du loyer courant avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l'échéancier,
- suspendu les effets de la clause résolutoire dans la mesure des délais ainsi octroyés,
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due en cas de résiliation à une somme égale au montant du loyer et des charges.

Cette décision a été signifiée le 15 mars 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 9 septembre 2024.

M. [O] [P] ne conteste pas ne pas avoir respecté les conditions de la suspension de la clause résolutoire du bail, telles que fixées par le jugement précité, de sorte que la résiliation du bail est acquise.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de M. [O] [P] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

M. [O] [P] justifie travailler en tant que prestataire dans le secteur de la logistique et produit des factures pour justifier de ses revenus. Ainsi, il déclare percevoir entre 2 300 et 4 000 euros par mois de revenus mensuels et avoir trois enfants mineurs à charge. Il indique avoir rencontré des difficultés financières jusqu’en octobre 2024 puis avoir retrouvé une activité professionnelle qui lui a permis de stabiliser sa situation.

Au vu du décompte produit arrêté au 10 mars 2025, la dette locative s’élève à 7 598,58 euros. Il apparait que les paiements ont repris de façon régulière le 1er octobre 2024 à hauteur de 1 000 euros puis de 1 500 euros les mois suivants. Ainsi, l'indemnité d'occupation courante de 714,30 euros est payée et l'arriéré locatif est en cours de remboursement.

Le bailleur est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire.

Si M. [O] [P] n’a effectué aucune démarche en vue de son relogement, il convient de souligner les réels efforts de paiement qu’il a réalisés depuis l’amélioration de sa situation financière, de sorte qu’il apparait de bonne foi.

En raison de ces éléments et des difficultés actuelles de M. [O] [P], il convient d'accorder un délai de six mois, soit jusqu'au 09 novembre 2025, pour quitter le logement.

A l'expiration de ce délai il pourra être procédé à l'expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante et d’une somme minimum de 300 euros en sus pour l’apurement de la dette dans la mesure où il est avéré que la situation financière actuelle de M.[O] [P] le permet.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution empêche en pratique l'expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voie de fait.

En application de l'article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de M. [O] [P] et de le faire participer au paiement des frais non compris dans les dépens exposés par la société 1001 VIES HABITAT au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS