TJ 22278, 6 juin 2025, RG 24/02420

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-BRIEUC
Annexe 2
6 Bis, Allée Marie Le Vaillant
22000 SAINT-BRIEUC
Tel : 02 96 62 64 20
MINUTE N° 25/00282
N° RG 24/02420 - N° Portalis DBXM-W-B7I-FVXC
Le 06 JUIN 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire en formation et Monsieur [T], auditeur de justice

GREFFIER : Madame UNVOAS lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 24 Mars 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 JUIN 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le six Juin deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,
Dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Madame [R] [Y], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [L] [J],
Demeurant [Adresse 1]
[Localité 2]
Comparante en personne,

-1- EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 24 juillet 2023, avec effet au 26 juillet 2023, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [L] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] (22), moyennant un loyer d’origine d’un montant de 302,64 euros par mois, outre une provision pour charges de 115,20 euros par mois.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [L] [J] par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 janvier 2024 et réceptionnée le 5 janvier 2024, de régler la somme en principal de 460,76 euros.

Madame [L] [J] n’a pas régularisé sa situation d’impayés auprès de son bailleur.

Un commandement de payer la somme de 563,00 euros en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [L] [J] le 22 février 2024 par acte de commissaire de justice. (Acte déposé à l’étude).

Par acte du 07 octobre 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [L] [J] (acte remis à l’étude) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à compter du 23 avril 2024, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour manquement à l’obligation de payer les loyers.
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [L] [J] ainsi que celle de tous occupant de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours et l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier,
-Contraindre Madame [L] [J] à fournir le formulaire d’enquête obligatoire sur les ressources 2024 et l’avis d’imposition de 2023.
-Condamner Madame [L] [J] au paiement de la somme de 2 912,69 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtée au 12 septembre 2024,
-Condamner Madame [L] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges indexée selon les mêmes modalités à compter du 23 avril 2024, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,
-Condamner Madame [L] [J] au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner Madame [L] [J] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation,
-Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2025.

À cette date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT représentée par un agent muni d’un pouvoir de représentation, a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans l’assignation. Elle a exposé que la dette d’un montant réactualisé au 2 mars 2025 est de 5 595,89 euros (échéance de mars 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure. Le bailleur a rappelé que Madame [L] [J] vit seule dans le logement avec un enfant en bas âge, qu’elle perçoit des aides de la CAF outre le RSA, et qu’une demande FSL est possible. L’OPH a indiqué que les paiements sont irréguliers et faibles ; Il a toutefois reconnu que le dernier loyer a été réglé, mais l’attestation d’assurance n’a pas été fournie. L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT n’est cependant pas opposé à consentir des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

En défense, Madame [L] [J] est présente à l’audience. Elle reconnaît ses difficultés à gérer son budget. Elle est favorable à une mesure d’accompagnement en ce sens. Elle dispose de 953 euros de revenus mensuels, et est en attente d’un rendez-vous pôle-emploi pour une formation. Elle déclare avoir régularisé son loyer courant le 20 mars 2025 et demande l’octroi de délais à hauteur de 50 euros par mois en plus de son loyer.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il en a été porté connaissance à l’audience aux parties.

EXPOSE DES MOTIFS :

1–Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes-d’Armor par voie électronique le 9 octobre 2024, soit plus de huit semaines avant l’audience du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir informé la CAF le 13 novembre 2023 de la situation d’impayés de Madame [L] [J], soit avant la délivrance du commandement de payer du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation et expulsion est recevable.

2-Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire:

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 22 février 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de ce commandement de payer.

Madame [L] [J], présente à l’audience, ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 23 avril 2024.

3-Sur la condamnation au paiement des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 5 595,89 euros (échéance de mars 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens, selon décompte arrêté et actualisé lors de l’audience.

Madame [L] [J] ne conteste pas devoir cette somme.

Madame [L] [J] sera donc condamnée à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 5 595,89 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal minoré à 1% à compter du jugement.

4-Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ».

Madame [L] [J] a formalisé un accord avec son bailleur pour apurer sa dette, à hauteur de 50 euros par mois, en plus du loyer courant.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT ne s’est pas opposé à l’octroi d’un délai de paiement et a affirmé que Madame [L] [J] peut obtenir des aides FSL.

Compte tenu des démarches effectuées par Madame [L] [J] et de l’accord du bailleur, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Madame [L] [J] pourra s’acquitter de la somme de 5 595,89 euros par le versement mensuel de 50 euros en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 X 50 euros=1 750,00 euros), et le solde restant (3 845,89 euros) à la 36ème et dernière échéance.

5-Sur la demande d’expulsion:

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [L] [J] devra libérer les lieux tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément au dispositif ci-dessous.

6-Sur l’indemnité d’occupation:

En cas de non-respect des délais de paiement et d’expulsion, Madame [L] [J], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 417,64 euros par mois à compter d’avril 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

7-Sur la demande de communication des avis d’imposition:

L’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit : « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition sur le revenus…le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois.
À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer…

Une mise en demeure concernant cette demande a été adressée par le bailleur à Madame [L] [J] le 18 janvier 2024 concernant son avis d’imposition 2023.

Madame [L] [J] n’a pas répondu à cette demande dans les délais.

Il convient donc d’ordonner à Madame [L] [J] la production de son avis d’imposition 2023.

8-Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’instance, Madame [L] [J] sera condamnée à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 150 euros au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

La partie qui succombe supporte les dépens. Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [L] [J], comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :