TJ 22278, 6 juin 2025, RG 24/02109

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
Annexe 2
[Adresse 7]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00283
N° RG 24/02109 - N° Portalis DBXM-W-B7I-FUUV
Le 06 JUIN 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc,

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire et Monsieur SUREL, Auditeur de justice,

GREFFIER : Madame UNVOAS lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 24 Mars 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 JUIN 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le six Juin deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,
Dont le siège social est sis [Adresse 8]
[Localité 6]
Représenté par Madame [J] [E], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Monsieur [U] [O],
Demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]
Non comparant, ni représenté,

-1-
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 5 décembre 2023, prenant effet au 6 décembre 2023, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, a donné en location à Monsieur [U] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 11] moyennant un loyer mensuel de 407,80€ et 93,13€ de provision de charges.

Monsieur [U] [O] n’ayant pas produit son avis d’impôt de l’année 2023 portant sur les revenus de 2022, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT lui a appliqué le « Supplément de Loyer Solidarité » à compter de l’échéance de mars 2024 jusqu’à juin 2024, après plusieurs mises en demeure de régulariser sa situation.

Par LRAR en date du 7 mai 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [U] [O] de payer la somme de 4831,64 € au titre des loyers impayés.

Un commandement de payer la somme de 4831,64€ en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [U] [O] le 11 juin 2024 (acte remis à personne).

Par acte en date du 23 septembre 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, aux fins de :
- Constater à titre principal la résiliation de plein droit du bail à compter du 12 août 2024 par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail,
- A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à vos obligations de locataire, notamment votre obligation de payer les loyers et les charges,
- Ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [U] [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qu'il occupe, si besoin est avec le concours et l'assistance de la [Localité 9] Publique et d'un serrurier,
- Condamner Monsieur [U] [O] au paiement d'une somme de 4246,21 € au titre des loyers dus au 04.09.2024,
- Condamner Monsieur [U] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
- Condamner Monsieur [U] [O] au paiement d'une somme de 150,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner Monsieur [U] [O] conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 12.06.2024 et de la présente assignation ;
- Rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l'exercice de recours.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2025.

À cette date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par un agent muni d’un pouvoir de représentation, a maintenu l’ensemble de ses demandes, tout en précisant que sa créance s’élevait à un montant total de 10.454,47€, ou 7558,81 déduction faite du SLS (Supplément de Loyer de Solidarité). Le bailleur social a précisé que le loyer était fixé à 533,67 € par mois. Il a indiqué que le locataire est en impayé de loyer depuis son entrée dans les lieux. Il a également constaté un défaut d’assurance depuis novembre 2024.
Monsieur [U] [O], est non comparant. Il n’a pas justifié de son absence.
Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe de la juridiction.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond malgré le défaut de comparution du défendeur. Le jugement sera réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

1–Sur la recevabilité de l’action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes-d’Armor par voie électronique le 24 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisie la CCAPEX le 13 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

2–Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 29 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux"
Le bail conclu le 5 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 5) prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges et un commandement payer visant cette clause a été signifié le 11 juin 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.
Monsieur [U] [O] n’a pas contesté la dette locative et n’a pas apporté la preuve de sa régularisation dans le délai imparti.
Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 juillet 2024.

3–Sur les demandes de paiement du bailleur

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges

Et selon L.441-3 du code de la construction, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L.441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours d’un bail les ressources de l’ensemble des personnes visant au foyer excèdent d’au moins 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Ce texte est également applicable lorsque le locataire ne justifie pas de ses ressources auprès du bailleur social, dès lors que le bailleur justifie une mise en demeure, ce qui est le cas en l’espèce (le 18 janvier 2024).

En l’espèce, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT demande la somme de 10.140,24 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées et de l’application du SLS (échéance du mois de février 2025 comprise). Le bailleur social justifie avoir informé préalablement à l’application du surloyer le locataire.

L'arriéré locatif était donc d'un montant de 10.140,24€ suivant décompte arrêté au 28 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse) avec intérêts au taux légal minoré à 1% à compter de la signification du jugement.
Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette de sorte que Monsieur [U] [O] sera condamné à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 10.140,24€ au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [U] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer et des charges, soit 533,67 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de relouer.

4–Sur les demandes accessoires
Monsieur [U] [O], en tant que partie perdante, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.
Monsieur [U] [O] sera également condamné à verser 150 € à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS