TJ 93008, 16 juin 2025, RG 24/00740

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/00740 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YXO7

Minute : 25/723

S.C.I. MAAYANE INVEST
Représentant : Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Monsieur [I] [W]
Représentant : Maître Patrick ATLAN de la SCP PATRICK ATLAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0006
Madame [J] [W]
Représentant : Me Patrick ATLAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0006

Exécutoire délivrée le :
à :
Me LEMIALE Léopold
Me JAMI Benjamin

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Juin 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. MAAYANE INVEST
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [W]
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de Maître Patrick ATLAN de la SCP PATRICK ATLAN, avocats au barreau de PARIS

Madame [J] [W]
demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de Me Patrick ATLAN, avocat au barreau de PARIS

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2018, la SEP HERMES 67, représentée par son mandataire le cabinet IDEAL INVESTISSEMENT, a donné à bail à Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 820 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 60 euros, pour une durée de 6 ans à compter du 27 septembre 2018.

Selon attestation notariée du 17 juin 2020, la SCI HERMES a vendu l
e bien objet du bail à la SCI MAAYANE INVEST par acte authentique du 17 juin 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2022, la SCI MAAYANE INVEST a fait signifier à Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6127,84 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 13 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, la SCI MAAYANE INVEST a fait assigner Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W] en vue de l’audience du 3 juin 2024 aux fins de résiliation du contrat de location, expulsion et paiements de sommes au titre des loyers et charges.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 12 janvier 2024.

A l’audience du 3 juin 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, et en dernier lieu au 31 mars 2025.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience, la SCI MAAYANE INVEST, représentée, demande au juge des contentieux de la protection de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W] au paiement de la somme de 31289,03 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2022, sur la somme de de 6127,84 euros et des conclusions pour le surplus,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W] au paiement de la somme de 31289,03 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2022, sur la somme de de 6127,84 euros et des conclusions pour le surplus,les condamner solidairement au paiement des loyers à échoir entre octobre 2024 et la date de résiliation effective du bail,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,en tout état de cause,les condamner solidairement au paiement de la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit et qu’aucune circonstance ne pourra permettre de l’écarter.
La SCI MAAYANE INVEST soutient, à titre principal, que Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 juillet 2022, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne que le locataire ne peut différer le paiement des loyers au motif que le bailleur n’exécute pas des travaux et que les locataires, qui sont à l’origine des désordres ne pouvaient donc suspendre le paiement des loyers.

À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En réponse aux demandes reconventionnelles, elle indique d’abord que les demandes au titre du remboursement d’honoraires indus de 2018 et de loyers indus de 2018 sont prescrites, conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, elle souligne que les locataires ont signalé des problèmes d’humidité importante dans le logement, entrainant des traces de moisissure et que des travaux ont été prescrits en 2019, le logement ayant alors été rénové, notamment avec l’installation des grilles de ventilation dans tout le logement, ce qui a été constaté selon rapport de la mairie de [Localité 5] du 4 décembre 2019. Elle indique que les désordres signalés en 2022, de l’humidité, résultent du manque d’aération du logement et qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a été rendu. Elle estime que le constat de commissaire de justice du 7 mai 2024 et en évidence le défaut d’entretien des grilles de ventilation, qui incombe au locataire selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle estime que les locataires sont à l’origine de leur préjudice et ne peuvent en demander réparation au bailleur. Elle ajoute que le montant de la demande, équivalent aux loyers et charges impayés, n’est pas justifié. Enfin, elle indique que la demande de réduction du montant du loyer et des charges est injustifiée.
Elle soutient ensuite que la demande au titre de meubles achetés en 2018 est prescrite et qu’il n’est pas établi que les meubles ont été remplacés ni que leur détérioration résulte d’une faute du bailleur.

Enfin, elle est opposée à la demande de délais de paiement, compte tenu de l’absence de paiement depuis plusieurs années et de l’absence de reprise du paiement, ainsi qu’à la demande de délais pour quitter le logement.

Par conclusions écrites soutenues à l'audience, Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W], assistés, demandent au juge des contentieux de la protection de :
A titre principal,Débouter la SCI MAAYANE INVEST de ses demandes,Débouter la SCI MAYAANE de ses demandes au titre des provisions sur charges,Fixer la dette locative à la somme de 20156 euros loyer de mars 2025 inclus,A titre reconventionnel,Condamner la SCI MAAYANE INVEST au paiement de la somme de 28050 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices subis pour trouble de jouissance,Condamner la SCI MAAYANE INVEST au paiement de la somme de 15000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,Condamner la SCI MAAYANE INVEST au paiement de la somme de 2367,66 euros à titre de remboursement de remboursement de meubles détériorés,Fixer le loyer à la somme de 328 euros par mois correspondant à 40% du loyer actuel jusqu’à la réalisation de travaux de remise en état, embellissement compris et la constatation de l’absence d’humidité,Ordonner la compensation entre les dommages et intérêts et l’éventuelle dette de loyers,Condamner la SCI MAAYANE INVEST à remettre les quittances relatives aux loyers réglés par compensation, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,Subsidiairement,Suspendre les effets de la clause résolutoire et leur accorder les plus larges délais de paiement,Plus subsidiairement,Leur accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,Condamner la SCI MAAYANE à leur verser la somme de 4000 euros au titre de la procédure abusive,Condamner la SCI MAAYANE à leur verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le cout des deux procès-verbaux de constat d’huissier soit 374,89 euros en 2019 et 316,67 euros en 2024.
S’agissant des demandes principales, ils indiquent que les demandes au titre de l’arriéré de loyers et charges sont illisibles et incohérentes au regard de la succession de décomptes erronés créant de la confusion. Ils rappellent que le montant du loyer est de 820 euros et que la SCI MAAYANE ne justifie d’aucune action pour mettre en œuvre la révision annuelle, en l’absence de lettre recommandée avec accusé de réception ou de courrier électronique, les quatre lettres produites n’ayant jamais été adressée, ni les quittances, si bien qu’il y a lieu de retenir le loyer de 820 euros. Ils estiment que le montant des loyers et charges impayés sur la période de juillet 2020 à mars 2025 s’élève à 20156 euros, compte tenu des paiements effectués par les locataires jusqu’au mois de novembre 2021, à hauteur de 15089 euros, selon relevés bancaires, et des paiements directs de la caisse d’allocations familiales à hauteur de 11696 euros, qu’il convient de déduire des loyers dus de 46750 euros. ils ajoutent que les régularisations des charges n’ont jamais été faites, alors que le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle, et informer le locataire qu’il tient les justificatifs de charges à sa disposition, conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Ils estiment que les charges locatives ne peuvent être réclamée pendant la durée du bail.

A titre reconventionnel, ils expliquent que la SCI MAAYANE qui a acquis le bien en 2020 a le même dirigeant social que la société ERMES précédent bailleur.

Ils estiment que la SCI MAAYANE a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en raison de la présence d’humidité dès l’origine dans le logement, qui ne respectait pas les critères de décence. Ils précisent que ces éléments ont été constatés par la mairie de [Localité 5] dès le 1er mars 2019, puis par procès-verbal de constat du 31 mai 2019. Ils indiquent que les désordres se sont aggravés à partir de juin 2020, ce qui ressort des constats établis le 9 septembre 2022 par l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 5] et du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 mai 20204, lesquelles relèvent la présence de moisissures dans le logement. Ils indiquent que la SCI MAAYANE n’a pas réagi. Ils ajoutent que le bailleur a manqué à son obligation d’entretien et de réparations, les travaux effectués en 2019 n’ayant apporté aucune amélioration. Ils indiquent que le bailleur a manqué à son obligation de jouissance paisible, les locataires ayant renoncé à occuper une des chambres en raison de son insalubrité. Ils expliquent que depuis juin 2020, ils ont vécu dans un état d’insalubrité et de souffrance psychologique en raison de l’insalubrité du logement et des répercussions sur leur santé, avec échec des démarches administratives, mais la réclamation de charges locatives malgré l’absence d’entretien, et l’absence de versement des quittances. Ils soulignent que les quittances de loyer n’ont pas été communiquées, et ont été éditée le 23 février 2024. Ils estiment que les manquements justifient l’indemnisation de leurs préjudices, à hauteur de 60% du montant du loyer principal depuis le 1er juillet 2020, soit 28050 euros et à 15000 euros au titre du préjudice moral, ainsi que la fixation du loyer à 40% de son montant jusqu’ la réalisation de travaux.

Ils soutiennent que les meubles achetés en 2018 à leur entrée dans les lieux ont été détériorés par les moisissures, ce qui justifie la condamnation de la SCI MAAYANE à rembourser la somme de 2367,66 euros.

à titre subsidiaire, ils demandent le bénéficient de délais de paiement, et en cas d’acquisition de la clause résolutoire, des délais pour quitter le logement, car ils estiment être de bonne foi et victime d’un bailleur sans scrupules.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 12 janvier 2024 en vue d'une audience initiale prévue le 3 juin 2024, soit plus de six semaines après.

D'autre part , la SCI MAAYANE INVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 janvier 2024.

En conséquence, les demandes de la SCI MAAYANE INVEST aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 juillet 2022 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés réellement dus après imputation des paiements de la caisse d’allocations familiales, n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les locataires ne peuvent se prévaloir de l’exception d’inexécution, ceux-ci n’ayant payé aucun loyer depuis novembre 2021 et ne justifiant d’aucune réclamation au bailleur au titre de l’indécence qu’elle invoque avant la signification du commandement de payer.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, 12 septembre 2022 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 septembre 2018 à compter du 13 septembre 2022.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W], justifient de leur situation personnelle et financière et demandent le remboursement de la dette par plusieurs mensualités.

Toutefois, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 septembre 2022, date à partir de laquelle les anciens locataires deviennent occupants sans droit ni titre.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation pour réparer le préjudice du bailleur. Or, au regard du montant du loyer, de l’absence de justification des charges locatives et de l’état du logement, ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 7 mai 2024, il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 500 euros, suffisant à réparer le préjudice du bailleur.

Il convient de condamner Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W] in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation, à compter de cette date, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Sur la demande au titre des loyers :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Enfin, si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, le loyer initial était fixé à 820 euros, selon le bail signé le 27 septembre 2018.

D’une part, le contrat de location prévoit la révision annuelle du loyer.

Dès lors, la SCI MAAYANE INVEST a pu, à juste titre, réviser le montant du loyer annuellement, notamment, à effet au 27 septembre de chaque année.

L’envoi de l’appel de loyer appliquant la révision caractérise la volonté du bailleur de réviser le loyer, sans qu’il soit besoin de courrier distinct.

Or, les pièces communiquées confirment en outre la mise en œuvre chaque année de la clause de révision à compter du mois de septembre 2020. En effet, l’examen des relevés de compte des locataires, qui font apparaitre les prélèvements au bénéfice du bailleur, mettent en évidence une échéance fixée à 888,60 euros à compter du mois de septembre 2020 et de 889,36 euros à compter du mois de novembre 2021.

Ces mentions sont cohérentes avec les lettres de révision produites par la SCI MAAYANE, indiquant le montant de l’échéance à 888,60 euros pour septembre 2020, 889,36 euros pour septembre 2021.

Ces éléments suffisent à caractériser la volonté de mise en œuvre de la clause de révision. Il convient de faire droit à la demande portant sur le montant révisé du loyer.

Toutefois, force est de constater que le décompte communiqué par la SCI MAAYANE ne reprend pas les montants des loyers selon les indexations pratiquées.

De même les quittances versées aux débats sont manifestement entachées d’erreur, comme faisant état de « paiements effectués » alors qu’il s’agit à partir de décembre 2021 de versements d’allocations de la caisse d’allocations familiales qui ne s’imputent pas sur les échéances anciennes impayées, mais s’imputent à l’échéance pour laquelle elles sont versées, et fait mention de « révision de loyer non prélevée » en aout 2020, alors que celle-ci ne peut être rétroactive.

Il convient donc de débuter le décompte à l’année 2021 à laquelle remontent les premières échéances impayées :

Année 2021 : 8 échéances de 828,60 euros et 4 échéances de 829,36 euros, soit 9946,24 euros ;Année 2022 : 8 échéances de 829,36 euros et 1 échéance de 849,92 euros, soit 7484,80 euros ;
Le montant des loyers dus entre le 1er janvier 2021 et le 13 septembre 2022, date de résiliation du bail, échéance de septembre 2022 incluse, s’élève à 17431,04 euros.

Sur la demande au titre des provisions sur charges :

Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des charges locatives, qui sont exigibles sur justification. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement et doit tenir à la disposition des locataires les pièces justificatives durant six mois.

Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Il résulte de ce texte que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur communique au locataire leur mode de répartition et tient à sa disposition les pièces justificatives.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de justifier de la réalité et du montant des charges dont il demande récupération au locataire.

Le juge doit rechercher si les charges réclamées sont justifiées, et vérifier tant l'existence d'une régularisation annuelle que la justification des sommes réclamées. Le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire dans l'attente des justificatifs. À défaut de justificatif les charges ne sont pas dues.

En l'espèce, le contrat de location prévoit le paiement par les locataires de la somme de 60 euros à titre de provisions sur charges.

Il n'est pas justifié de la régularisation des charges et les locataires contestent les provisions sur charges appelées pendant la période de location.

L'absence de régularisation annuelle des charges n'est assortie d’aucune sanction, permettant au bailleur de demander le paiement des charges sur justification,

L'absence de régularisation annuelle des charges n'est assortie d’aucune sanction, permettant au bailleur de demander le paiement des charges sur justification,

Or, la SCI MAAYANE INVEST ne communique aucune pièce au titre des charges, aucun mode de répartition des charges n'est communiqué, ni encore aucun décompte de charges permettant d'identifier le montant des charges récupérables dues par les locataires. Elle ne peut donc justifier du montant des charges réclamées.

Les échéances ont été appelées à hauteur de 1260 euros en le 1er janvier 2021 et le mois de septembre 2022 (21 échéances de 60 euros).

Les sommes ont été payées entre le 1er janvier et le 30 novembre 2021, pour 660 euros, et la SCI MAAYANE INVEST ne se prévaut d’aucune créance pour cette période.

En revanche, il convient de débouter la SCI MAAYANE INVEST de sa demande au titre des provisions sur charges et de déduire des sommes dues le montant des provisions appelées entre décembre 2021 et septembre 2022, date de résiliation du contrat, soit la somme de 600 euros.

Sur la demande au titre des indemnités d’occupation :

Les sommes dues au titre des indemnités d’occupation entre le mois d’octobre 2022 et le mois de décembre 2024 s’élèvent à 13500 euros soit 27 échéances de 500 euros.

Sur les paiements :

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au locataire de justifier du paiement qu’il invoque.

Conformément à l’article 1342-8 du code civil, le paiement se prouve par tous moyens.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués par les locataires d’une part, que l’ensemble des versements effectués entre septembre 2018 et novembre 2021 est justifié par la production des relevés bancaires et d’autre part, que les versements d’allocations de la caisse d’allocations familiales sont justifiés par les relevés annuels de la caisse.

Les demandes de la SCI MAAYANE INVEST portent sur la période à partir de décembre 2021.

Toutefois, les quittances comportent des erreurs.

De même, le décompte du bailleur ne reprend pas exactement les paiements effectifs des locataires et ne tire pas les conséquences de l’imputation des versements de l’APL, qui auraient dû conduire à diminuer le montant restant chaque mois à la charge des locataires depuis janvier 2021.

Il convient donc de reprendre les paiements intervenus, à partir de l’origine de la dette (décembre 2021), en tenant compte des allocations versées depuis janvier 2021 :

Année 2021 : 9776,88 euros payés par les locataires (prélèvements des échéances de loyers et provisions sur charges de janvier à novembre 2021) et 3120 euros payés par la caisse d’allocations familiales,Année 2022 : 5083 euros payés par la caisse d’allocations familiales,Année 2023 : 3493 euros payés par la caisse d’allocations familiales,Année 2024 : 264,45 euros payés par la caisse d’allocations familiales,
Les paiements entre janvier 2021 et décembre 2022 s’élèvent à 21737,33 euros (dont 11960,45 euros payés par la caisse d’allocations familiales).

Sur les sommes dues :

En conséquence, les sommes dues s’élèvent à :
Loyers (janvier 2021 à septembre 2022) = 17431,04 euros + provisions sur charges (janvier 2021 à novembre 2021) = 660 euros+ indemnités d’occupation (octobre 2022 à décembre 2024) = 13500 euros- paiements = 21737,33 euros Total du = 9853,71 euros
Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W] à payer à la SCI MAAYANE INVEST la somme de 9853,71 euros, au titre des sommes dues au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur 1261,88 euros et du jugement sur le surplus.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit notamment être protégé contre les infiltrations d'air parasites, les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisants. En outre, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

Il résulte de ces textes que l'obligation de délivrer un logement décent, qui est une obligation de résultat, incombe au bailleur, dès la mise à disposition du logement, mais également pendant toute la durée du bail.

Par ailleurs, en application de l'article 6 a) et 6c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En application des articles 6b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail .

Le bailleur est ainsi notamment responsable des troubles de jouissance subis par le locataire même s'ils proviennent des parties communes de l'immeuble.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Il convient de déterminer si des troubles de jouissance sont établis et s'ils sont dus à un manquement du bailleur à son obligation d'assurer une jouissance paisible au locataire.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par les parties que le logement a été affecté de désordres liés à la présence d’humidité et de moisissures dans l’ensemble des pièces du logement, signalés dès le mois de janvier 2019 au service de l’urbanisme de la ville de [Localité 5].

En premier lieu, aux termes de la lettre du service de l’urbanisme du 1er mars 219 qu’une mise en demeure a alors été adressée au bailleur de « mettre en place une ventilation efficace et durable dans tout le logement » et « rechercher et remédier au phénomène d’humidité entrainant d’importantes moisissures à la base des murs périphériques du logement » et que selon visite de contrôle du 25 novembre 2019, l’inspecteur de salubrité a constaté que le logement « a été réfectionné dans son intégralité les aérations demandées ont été posées dans chaque pièce » et « des taches noirâtres réapparaissent en bordure de fenêtre . Il semblerait que le problème d’humidité persiste ».

Ces éléments mettent en évidence des désordres importants dans le logement, et ainsi que l’indiquent les parties, des travaux effectués par le bailleur courant 2019, dont la nature et l’étendue ne sont toutefois pas précisés, mais qui selon l’inspecteur de salubrité consistaient en une réfection du logement, mais n’ont pas permis de remédier aux désordres et de mettre fin à l’humidité.

En second lieu, selon procès-verbal de constat de l’inspecteur de salubrité de [Localité 5] du 9 septembre 2022, il a été constaté des désordres généralisés dans le logement, notamment la présence de moisissures dans les deux chambres le cabinet de douche et le cabinet d’aisance, avec en conclusion, la dangerosité pour la santé des occupants.

Il n’est justifié toutefois ensuite d’aucune mise en demeure adressé par le service communal, ni d’aucune visite de contrôle ni encore aucune intervention du bailleur.

Enfin, il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 7 mai 2024 la présence de moisissures sur les murs dans l’ensemble du logement et sur les portes d’entrée des pièces ainsi que le dysfonctionnement des dispositifs de ventilation.

Ces éléments mettent en évidence la persistance des désordres liés à l’humidité et aux moisissures dans le logement depuis plusieurs années.

Néanmoins, aucun arrêté d’insalubrité n'a été rendu et il n'est pas démontré que le logement est inhabitable.

En outre, l’origine et l’étendue des moisissures n’est pas établie au vu des seules pièces versées au dossier par les défendeurs. De plus, les locataires ne justifient pas avoir mis en demeure la SCI MAAYANE INVEST d'avoir à réaliser des travaux de mise en conformité après les démarches entreprises en 2019 et 2022, les demandes n’ayant été formulées que dans le cadre de l’instance.

Il s’ensuit que ces éléments sont insuffisants à établir l’indécence du logement.

Cependant, ils caractérisent un trouble dans la jouissance paisible, le logement présentant d'importants problèmes d'humidité et de moisissures depuis 2019.

Les locataires démontrent en conséquence que le bailleur a manqué à son obligation de garantir une jouissance paisible du bien aux locataires dans la mesure où ils ont vécu dans un appartement anormalement humide et présentant d'importantes traces de moisissures, cet appartement ne répondant pas de ce fait aux normes sanitaires et de sécurité en vigueur.
Pour s'exonérer de sa responsabilité, le bailleur doit démontrer que ces désordres résultent d'un cas de force majeure ou d'une faute du locataire s'agissant d'obligations de résultat.
Or, contrairement à ce qu’indique la SCI MAAYANE INVEST, les constatations du commissaire de justice ne caractérisent pas le défaut d’entretien des dispositifs de ventilation ni l’insuffisance d’aération du logement par les locataires. Il n’est ainsi pas relevé la saleté, l’absence de nettoyage ou l’obstruction des grilles d’aérations, mais l’absence de tout courant d’air à partir de ces grilles, donc leur dysfonctionnement.

La SCI MAAYANE INVEST ne justifie pas non plus de démarches ou travaux aux fins de remédier à ces désordres , notamment à la suite du constat du service de l’urbanisme de Gagny en 2022.

Il convient en conséquence de retenir un manquement du bailleur dans le respect de ses obligations contractuelles ouvrant droit à indemnisation au profit des locataires pour le préjudice de jouissance subi.

Pour déterminer l'étendue du trouble de jouissance, il convient de prendre en considération la nature des nuisances et leur durée et de considérer également les conditions d'intervention du bailleur.

Les locataires ont a pu habiter son logement. Ils ont néanmoins vécu ans un logement affecté de moisissures et présentant de l’humidité.

En l'absence d'impossibilité d’occuper ou d'utiliser le logement, dont il n'est pas établi qu’il est inhabitable, une indemnisation à hauteur de 60% du montant du loyer est injustifiée.

Au regard de la nature des nuisances, des moisissures et de leur étendue, il convient de fixer l’indemnisation du trouble de jouissance à hauteur de 400 euros par mois à partir du mois de novembre 2021, date à laquelle le premier message, par téléphone a été envoyé.

L’indemnisation du trouble de jouissance cesse à la date de résiliation du bail, déliant les parties de leurs obligations contractuelles, soit le 13 septembre 2022.

Le préjudice lié au trouble de jouissance s’élève donc à 4400 euros pour 11 mois d’occupation.

Il convient de condamner la SCI MAAYANE INVEST à payer à Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W] la somme de 4400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

Sur la demande au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil , le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce les locataires demandent l’octroi de 15000 euros au titre du préjudice moral causé par des manquements divers du bailleur à ses obligations.

Il ressort des développements qui précèdent des manquements du bailleur ayant donné lieu à indemnisation du préjudice de jouissance.

Il n'est pas établi l'existence d'un préjudice moral particulier, aucune pièce n’étant communiquée à ce titre, ni encore de son montant à hauteur de 15000 euros.

L’existence d’un préjudice moral, ni son montant ne sont démontrés.

Sur la demande de diminution des loyers :

Selon les articles 7a) et 23 de la loi du 6 juillet 1989 , le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus .

Aux termes de l'article 20-1 de la même loi,  si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité . Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n'est pas fait état d'un arrêté d'insalubrité, justifiant la cessation de paiement du loyer dans les conditions du code de la construction et de l'habitation.

Il n'est pas établi que le logement serait totalement inhabitable ou indécent.

Aucun travaux ne sont ordonnés.

Enfin, compte tenu de la résiliation du contrat, l’obligation au paiement des loyers et charges cesse au profit d’une indemnité d’occupation.

Il convient de rejeter la demande de diminution des loyers et charges jusqu'à l'exécution des travaux .

Sur la demande de remboursement des meubles

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il n’est pas démontré que les factures présentées pour des meubles correspondent à des équipements installés par les locataires dans le logement, ni que ceux-ci ont été dégradés, ni enfin que les dégradations sont liées à un manquement du bailleur à ses obligations, ou sont dues aux moisissures et à l’humidité.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de remboursement des meubles.

Sur la compensation

Aux termes des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation visant à l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes, s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies et n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l'espèce, dans le cadre de la présente décision, des condamnations réciproques sont prononcées et les conditions de la compensation sont réunies.

La créance de la SCI MAAYANE INVEST s'élève à 9853,71 euros et celle de Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W] s'élève à 4400 euros, si bien qu’ils restent redevable de la somme de 5453,71 euros.

Sur la demande de communication des quittances

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versés par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
C
E texte prévoit qui se le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur doit verser un reçu.

En l’espèce, il existe une dette au titre des loyers, et l’absence de paiement de toute somme au titre des loyers et charges depuis novembre 2021.

Or, si le bailleur est tenu de remettre des quittances au locataire qui en fait la demande, cette obligation est le corollaire de celle du locataire de payer le loyer et les charges, et les quittances ne pouvaient donc être remises en l’absence de paiement.

Toutefois les quittances versées aux débats comportent des erreurs.

De plus il y a lieu d’y faire mention du montant des appels mensuels tels que retenus par le jugement et des paiements effectifs des locataires et de la caisse d’allocations familiales à leurs dates.

De plus, la SCI MAAYANE INVEST était obligée de remettre aux locataires un reçu de paiement pour les paiements partiels, même s’ils provenaient de la caisse d’allocations familiales.

Il convient dès lors d’enjoindre à la SCI MAAYANE INVEST de communiquer les quittances rectifiées selon les énonciations du jugement, dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, compte tenu des observations des parties , de la communication de quittances en cours d’instance, et de l’absence de contestations desdits paiements.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W] justifie de leur situation personnelle et financière. Ils vivent avec leurs enfants dans le logement et ont rencontré des difficultés durant la période de location.

Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Monsieur [I] [W] et Madame [J] [W] un délai de six mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la demande au titre de la procédure abusive :

Selon l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, il n’est pas mis en évidence de demande de la SCI MAAYANE INVEST qui apparaitrait comme abusive.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de laisser à la charge de la SCI MAAYANE INVET les dépens de l’instance.

Il n’y a toutefois pas lieu d’y inclure le coût des constats de commissaire de justice qui n’entrent pas dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure qui les énumère limitativement. La demande à ce titre sera rejetée.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,