TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/03830

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/03830 - N° Portalis DB3S-W-B7J-252G

Minute : 25/742

S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150

C/

Monsieur [Z] [K] [G]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me DELPLA Antoine

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
Mr [G] [Z] [K]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Juin 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [K] [G]
demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2007, la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [Z] [K] [G] un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 416,88 euros, augmenté des provisions sur charges.

Selon mention au registre du commerce et de sociétés de Paris du 16 janvier 2019, la SA d’HLM EFIDIS, a été absorbée par suite de fusion par la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [Z] [K] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6357,66 euros en principal, au titre des loyers impayés au 19 aout 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 22 janvier reçue le 26 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [Z] [K] [G] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [K] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,fixer l’indemnité mensuelle d'occupation condamner Monsieur [Z] [K] [G] au paiement de : la somme de 6357,66 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,ordonner l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 4 février 2025.

À l'audience du 31 mars 2025, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3919,00 euros arrêtée au 19 mars 2025, loyer du mois de février inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.

La SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient que Monsieur [Z] [K] [G] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé après la délivrance du commandement de payer du 21 août 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l'audience, Monsieur [Z] [K] [G] reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois, le 25 du mois, et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il indique avoir payé 2000 euros en carte bancaire fin mars 2025. Il explique qu’il perçoit des revenus de 1400 euros par mois environ pour son activité de chauffeur VTC, qu’il a reprise il y a trois mois. Il précise avoir un enfant majeur, et pas de crédits en cours. Il évoque la vétusté de la salle de bains du logement qu’il a signalé au gardien.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 14 mai 2025, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL communique un décompte actualisé au 9 mai 2025 faisant apparaitre le paiement de 2000 euros du 24 mars 2025 et indique être opposé à la demande de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 4 février 2025 en vue d'une audience prévue le 31 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 juillet 2007, du commandement de payer délivré le 21 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 19 mars 2025 et au 9 mai 2025, que la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 156,70 euros et les pénalités de trois fois 7,62 euros, soit la somme de 170,56 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [K] [G] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1799,99 euros, au titre des sommes dues au 9 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 21 aoûr 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 octobre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 juillet 2007 à compter du 22 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

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En l'espèce, Monsieur [Z] [K] [G], qui justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [Z] [K] [G] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a également effectué plusieurs versements importants en octobre 2024, décembre 2024, janvier 2025, février 2025 et mars 2025 qui ont permis de diminuer sa dette.

Il convient donc d'accorder à Monsieur [Z] [K] [G] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Monsieur [Z] [K] [G] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [K] [G] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [K] [G] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [K] [G] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,