TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/00180

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/00180 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PMR

Minute : 25/726

Madame [L] [I] [T]
Représentant : Me Kelly MELLUL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281

C/

Société IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

Exécutoire délivrée le :
à :
Me MELLUL

Me KACEM

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Juin 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [L] [I] [T]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Kelly MELLUL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2011, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [L] [I] [T] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 346,45 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, Madame [L] [I] [T] a fait assigner la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de :
Condamner la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F à procéder aux réparations qui s’avèrent nécessaires pour mettre fin aux problèmes d’odeurs et d’invasion d’insectes,Création d’un faux plafond dans le local poubelles,Compléter le calfeutrement défectueux des nourrices de plomberie débouchant dans la chambre sud,Traiter l’ouverture de la gaine technique de la cuisine,Dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, Condamner la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F à payer à Madame [L] [I] [T] la somme de 3000 euros au titre de son préjudice de jouissance,Condamner la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F à payer à Madame [L] [I] [T] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le cout du constat d’huissier.
Lors de l’audience du 3 février 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 31 mars 2025, à la demande des parties.

À l'audience du 31 mars 2025, Madame [L] [I] [T], représentée, abandonne la demande de réalisation de travaux sous astreinte et maintient ses autres demandes. Elle demande le rejet de la demande reconventionnelle.

Elle soutient que des désordres ont affecté son logement et qu’elle a subi des nuisances olfactives pendant plusieurs mois, en raison de la présence du local poubelle située sous on appartement. Elle indique avoir adressé une réclamation, au bailleur par lettre du 2 février 2024, signalant l’insalubrité du logement, puis à nouveau par lettre du 11 juin 2024. Elle précise que le calfeutrement réalisé par le bailleur n’a pas permis de supprimer les odeurs. Parallèlement, un dégât des eaux est survenu dans le logement, déclaré le 29 avril 2024, ayant donné lieu à la réparation d’une colonne d’eau, mal rebouchée. Elle indique avoir saisi le conciliateur puis que les nuisances ont été constatées à l’occasion d’une expertise amiable diligentée par son assureur le 24 septembre 2024 et par un constat du commissaire de justice du 27 novembre 2024. Elle précise que les travaux ont été effectués le 13 mars 2025.

Elle soutient, au visa des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 Juillet 1989, que les nuisances subies justifient l’indemnisation de son préjudice de jouissance, à hauteur de 3000 euros, s’agissant de la perte d’utilisation de la chambre, de 10 m² soit 18% de la surface du logement et de l’invasion d’insectes dans la cuisine.

S’agissant de la demande reconventionnelle aux fins de paiement des loyers et charges, elle indique qu’une demande est en cours devant la commission de surendettement des particuliers, déclarée recevable.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience, SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, demande au juge de :
A titre principal,Débouter Madame [L] [I] [T] de ses demandes de réalisation des travaux sous astreinte,Débouter Madame [L] [I] [T] de sa demande indemnitaire, subsidiairement, la ramener à de plus justes proportions,Condamner Madame [L] [I] [T] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 3342,21 euros à titre des loyers et charges impayés au terme de février 2025 inclus, A titre subsidiaire,ordonner la compensation entre la somme qui pourrait être accordée à Madame [L] [I] [T] au titre du préjudice de jouissance allégué et la somme de 3342,21 euros due au titre des loyers et charges impayés,en tout état de cause,condamner Madame [L] [I] [T] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Elle indique que les travaux dans le local poubelle ont été effectués dès janvier 2025, et que les travaux dans son domicile ne pouvaient être réalisés en l’absence d’accès à son logement.

Elle soutient que la demande d’indemnisation du trouble de jouissance à hauteur de 3000 euros n’est pas justifiée dans son principe et dans son montant, le loyer pour le logement étant de 419 euros et les nuisances n’affectant qu’une seule chambre. Elle estime qu’il y a lieu de rejeter la demande ou d’en diminuer le montant.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et à titre subsidiaire, la compensation. Elle précise que la décision de recevabilité de la demande est intervenue en mars 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance :

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit notamment satisfaire aux conditions relatives à l’état d’entretien du clos et du couvert, du gros œuvre du logement et de ses accès. Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

Il résulte des articles 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, que le bailleur est tenu d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail.

Le bailleur est ainsi notamment responsable des troubles de jouissance subis par le locataire même s'ils proviennent des parties communes de l'immeuble.

Par ailleurs, en application de l'article 6 a) et 6c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Il convient de déterminer si les troubles de jouissance sont établis et s'ils sont dus à un manquement du bailleur à son obligation d'assurer une jouissance paisible au locataire.

En l’espèce, d’une part, il ressort des pièces communiquées et des développements qui précèdent que les désordres existants ont été pris en charge par la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F qui a fait réaliser des travaux dans les parties communes, selon commande du 22 janvier 2025 et facture du 27 mars 2025.

Néanmoins, il ressort des pièces communiquées et des échanges entre les parties que la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F avait été avisée des nuisances dès le mois de février 2024, Madame [L] [I] [T] ayant demandé un changement de logement, puis à nouveau le 11 juin 2024.

De plus, à l’occasion d’une expertise amiable réalisée par le cabinet A2C EXPERTS le 5 septembre 2024, sur demande de la compagnie PACIFICA, assureur de Madame [L] [I] [T] les nuisances olfactives et la présence d’insectes ont été constatées, avec identification des travaux pour y remédier.

Ce n’est qu’à partir de janvier 2025 que la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie de diligences pour remédier aux nuisances.

Cette situation caractérise un manquement du bailleur à son obligation de garantir la locataire des troubles de jouissance, et justifie une indemnisation du préjudice subi pendant la période d’inaction du bailleur, soit entre le 11 juin 2024, date de la mise en demeure et le mois de janvier 2025.

Toutefois, les nuisances sont localisées dans une pièce, une chambre, et s’agissant de la présence d’insectes, de manière intermittente dans un coin de la cuisine. La locataire ne démontre pas qu’elle n’aurait pas pu utiliser ces pièces.

Aucun élément ne met en évidence l’indécence du logement, si bien qu’il n’y a pas de manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent.

Au regard de ces éléments, compte tenu de la nature des nuisances et de leur durée, il convient de fixer le montant de l'indemnisation à la diminution des loyers à hauteur de 100 euros par mois soit pendant sept mois, soit 700 euros, en réparation du trouble de jouissance.

Il convient de condamner la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F à payer à Madame [L] [I] [T] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 juin 2011 et du décompte de la créance actualisé au 25 mars 2025 que la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Par décision du 3 mars 2025, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a déclaré recevable la demande déposée par Madame [L] [I] [T] avec une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ne fait pas obstacle à l’obtention d’un titre par le créancier permettant de déterminer le principe et le montant de la créance, mais affecte en revanche la possibilité pour celui-ci de procéder à l’exécution forcée de la décision, le paiement de la créance s’effectuant selon les modalités prévues par la commission.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [I] [T] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 3342,21 euros, au titre des sommes dues au 25 mars 2025 échéance de février 2025 incluse.

Sur la compensation :

Aux termes des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation visant à l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes, s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies et n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Selon l'article L. 722-5 du code de la consommation , la suspension et l'interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine.

Ces dispositions ne font toutefois pas obstacle à ce que la dette d'un débiteur admis à une procédure de surendettement soit éteinte par l'effet de la compensation, lorsqu'elle est invoquée par le créancier, cette opération n'aggravant pas l'insolvabilité de ce débiteur et ne constituant ni un paiement, mais l'extinction simultanée d'obligations réciproques, ni un acte volontaire de disposition de son patrimoine.

En l'espèce, dans le cadre de la présente décision, des condamnations réciproques sont prononcées et les conditions de la compensation sont réunies. La créance de Madame [L] [I] [T] s'élève à 700 euros et celle de à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F s'élève à 3342,21 euros, si bien que Madame [L] [I] [T] reste redevable de la somme de 2642,21 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F aux dépens de l'instance.

Il n’y a toutefois pas lieu d’y inclure le coût du constat de commissaire de justice qui n’entre pas dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure qui les énumère limitativement.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [L] [I] [T] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F à payer à Madame [L] [I] [T] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F à payer à Madame [L] [I] [T] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,

CONDAMNE Madame [L] [I] [T] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 3342,21 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 25 mars 2025 échéance de février incluse,

CONSTATE la compensation légale entre les deux créances, et DIT que Madame [L] [I] [T] reste devoir la somme en principal de 2642,21 euros à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F,

RAPPELLE que l’exécution de la présence décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement selon les articles L722-1 et suivants du code de la consommation,

CONDAMNE la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F à payer à Madame [L] [I] [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F aux dépens de l'instance,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT