TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/02775

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/02775 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZV4

Minute : 25/739

Monsieur [G] [B]
Représentant : Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0080
Madame [E] [A] épouse [B]
Représentant : Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0080

C/

Monsieur [C] [D]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me Denis RINGUET

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
Mr [D] [C]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Juin 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [G] [B]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

Madame [E] [A] épouse [B]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [D]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]

comparant en personne

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2017, Monsieur [G] [B] et Madame [E] [A] épouse [B] ont donné à bail à Monsieur [C] [D] et Madame [H] [F] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 558 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 37 euros.

Madame [H] [F] a donné congé par lettre du 20 mars 2023. Monsieur [C] [D] est resté seul locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, Monsieur [G] [B] et Madame [E] [A] épouse [B] ont fait signifier à Monsieur [C] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4218,08 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 13 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025, Monsieur [G] [B] et Madame [E] [A] épouse [B] ont fait assigner Monsieur [C] [D] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs conformément au code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [C] [D] au paiement de : la somme de 4775,51 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 janvier 2025 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024,une indemnité d’occupation de 800 euros par mois à compter du 12 mai 2024,la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 7 février 2025.

À l'audience du 31 mars 2025, Monsieur [G] [B] et Madame [E] [A] épouse [B], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 5795,35 euros arrêtée au 26 mars 2025, loyer du mois de mars inclus. Ils sont opposés à la demande de délais de paiement.

Monsieur [G] [B] et Madame [E] [A] épouse [B] soutiennent que Monsieur [C] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé après la délivrance du commandement de payer du 12 mars 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils précisent que le dernier règlement a été effectué en février 2025 pour 600 euros.

À l'audience, Monsieur [C] [D], représenté, reconnait être redevable des loyers et charges. il demande le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il explique avoir rencontré des difficultés de paiement sur la plate-forme informatique et n’avoir pu régler 2800 euros. Il indique qu’un crédit à la consommation a été souscrit auprès de SOFINCO et qu’il souhaite rembourser la dette avec ces fonds. Il indique qu’il perçoit un salaire de 1500 euros par mois et n’a pas d’enfant à charge.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 15 mai 2025, Monsieur [G] [B] et Madame [E] [A] épouse [B] indiquent que la créance n’a pas été soldée et communiquent un décompte au 14 mai 2025 faisant apparaitre un paiement de 900 euros le 19 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 7 février 2025 en vue d'une audience prévue le 31 mars 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, les demandes de Monsieur [G] [B] et Madame [E] [A] épouse [B] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

En outre, Monsieur [G] [B] et Madame [E] [A] épouse [B] justifient avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 mars 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 mai à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er avril 2017 à compter du 13 mai 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [C] [D], justifie de sa situation personnelle et financière est et propose le remboursement de la dette en une fois grâce à la souscription d’un crédit.

Toutefois, il ressort des éléments communiqués que les loyers et charges ne sont pas réglés régulièrement, Monsieur [C] [D] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, l’échéance de mars n’a pas été payée.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Au regard du montant de la dette, la proposition ne permet pas le remboursement dans les délais prévus par loi. Monsieur [C] [D] n’apparait donc pas en capacité de rembourser la dette locative.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] [D] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er avril 2017, du commandement de payer délivré le 12 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 26 mars 2025 que Monsieur [G] [B] et Madame [E] [A] épouse [B] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 183,63 et 172,66 euros, soit la somme de 356,29 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [D] à payer à Monsieur [G] [B] et Madame [E] [A] épouse [B] la somme de 5439,06 euros, au titre des sommes dues au 26 mars 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [G] [B] et Madame [E] [A] épouse [B] ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [B] et Madame [E] [A] épouse [B] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [C] [D] à payer à Monsieur [G] [B] et Madame [E] [A] épouse [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS