TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/03829

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/03829 - N° Portalis DB3S-W-B7J-252F

Minute : 25/741

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150

C/

Madame [J] [Y] épouse [B]
Monsieur [T] [B]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me DELPLA Antoine

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Juin 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [J] [Y] épouse [B]
demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [B]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2020, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [J] [Y] un appartement situé [Adresse 3] à [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 535,20 euros, augmenté des provisions sur charges.

Madame [J] [Y] épouse [B] et Monsieur [T] [B] ont signalé leur mariage, en date du 17 aout 2013, le 20 octobre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [J] [Y] épouse [B] et Monsieur [T] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2492,76 euros en principal, au titre des loyers impayés au 18 septembre 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 19 septembre reçue le 23 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [J] [Y] épouse [B] et Monsieur [T] [B] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [J] [Y] épouse [B] et Monsieur [T] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,condamner solidairement Madame [J] [Y] épouse [B] et Monsieur [T] [B] au paiement de : la somme de 4807,92 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,ordonner l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 4 février 2025.

À l'audience du 31 mars 2025, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1755,98 euros arrêtée au 19 mars 2025, loyer du mois de février inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient que Madame [J] [Y] épouse [B] et Monsieur [T] [B] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé après la délivrance du commandement de payer du 26 septembre 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [J] [Y] épouse [B] et Monsieur [T] [B], régulièrement assignés, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Madame [M], une amie, non munie d’un pouvoir de représentation se présente à l’audience pour Monsieur [T] [B].

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la comparution :

Aux termes de l’article 762 du code de procédure civile, lorsque la représentation par avocat n'est pas obligatoire, les parties se défendent elles-mêmes. Elles peuvent notamment se faire assister ou représenter leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité, leurs parents ou alliés en ligne directe, -leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu'au troisième degré inclus ou les personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise. En ce cas, le représentant, s'il n'est avocat, doit justifier d'un pouvoir spécial.

En l’espèce, Madame [M] qui s’est présentée en qualité d’amie pour représenter Monsieur [T] [B] à l’audience, ne justifie ni de la qualité pour le représenter, en l’absence de lien de parenté ou d’alliance, ou de lien de subordination, ni encore d’un pouvoir spécial de représentation. Dès lors, elle n’a pas qualité pour présenter les observations à l’audience.

Il s’ensuit que Monsieur [T] [B] était non comparant, ni représenté à l’audience.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le jugement rendu sera réputé contradictoire.

Par ailleurs, en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 4 février 2025 en vue d'une audience prévue le 31 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 janvier 2025.

En conséquence, les demandes de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu à effet au 1er novembre 2020 et tacitement reconduit, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 26 septembre 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, 7 novembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 octobre 2020 à compter du 8 novembre 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [J] [Y] épouse [B] et Monsieur [T] [B] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidumMadame [J] [Y] épouse [B] et Monsieur [T] [B] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 octobre 2020, du commandement de payer délivré le 26 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 19 mars 2025 que la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés, soit la somme de 144,83 euros.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

De plus, Madame [J] [Y] épouse [B] et Monsieur [T] [B] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont tenus solidairement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [J] [Y] épouse [B] et Monsieur [T] [B] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1611,15 euros, au titre des sommes dues au 19 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [Y] épouse [B] et Monsieur [T] [B] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [J] [Y] épouse [B] et Monsieur [T] [B] et 0 à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS