TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/01827

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/01827 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2WNH

Minute : 25/738

S.A.S. FONCIERE CRONOS
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [Y] [U]
Madame [I] [W]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me GALLON Christine

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
Mme [W] [I]
Mr [U] [Y]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Juin 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. FONCIERE CRONOS
demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [U]
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [I] [W]
demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 janvier 2022, la SAS FONCIERE CRONOS a donné à bail à Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [W] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 924 euros pour le logement et 50 euros pour le stationnement, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier à Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2600,54 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 27 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [W] aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et d’un serrurier, ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets mobiliers garnissant les lieux loués, condamner solidairement Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [W] au paiement de la somme de 3284,50 euros, montant des loyers et charges impayés au mois de janvier 2025 inclus, ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir, les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation, et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux loués, une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens,juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir eu égard à la nature de l’affaire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 14 février 2025.

À l'audience du 31 mars 2025, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3006,15 euros arrêtée au 21 mars 2025, loyer du mois de mars inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.

la SAS FONCIERE CRONOS soutient que Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [W] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé après la délivrance du commandement de payer du 22 novembre 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l'audience, Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [W], représentés, reconnaissent être redevables des loyers et charges. ils indiquent que la dette est soldée et demandent le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Ils justifient de trois paiements par virements de 600 euros le 31 Mars, 2500 euros le 28 mars et 700 euros le 29 mars. Ils indiquent n’avoir reçu que le commandement de payer en 2024. Ils précisent avoir fait une demande auprès de la commission de surendettement, rejetée. Enfin, ils évoquent une régularisation de charges de 200 euros.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 9 avril 2025, la SAS FONCIERE CRONOS communique un relevé de compte au 9 avril 2025 faisant apparaitre les virements et indique que la créance s’élève à 818,98 euros, loyer d’avril inclus. Elle précise maintenir ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 14 février 2025 en vue d'une audience prévue le 31 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 22 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 9 avril 2025 que la SAS FONCIERE CRONOS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 119,93 euros, 150,82 euros, 142,25 euros, 142,32 euros, 149,21 euros, et 210,90 euros, soit la somme de 915,43 euros.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [W] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 608,08 euros, au titre des sommes dues au 9 avril 2025.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 22 novembre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, 22 janvier à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 janvier 2022 à compter du 23 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [W], qui ont effectué des paiements permettant de rembourser la dette arrêtée au 31 mars 2025, ne restent redevables que de l’échéance courante du mois d’avril 2025. Après déduction des frais imputés, les sommes dues sont de 608,08 euros.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [W] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Il convient donc d'accorder à Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [W] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [W] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [W] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [W] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS FONCIERE CRONOS les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS